Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия. Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.
Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.
Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.
Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ.
Указанный вариант действий можно реализовать благодаря правовой безграмотности арендатора, что встречается довольно часто, или его забывчивости, или путем подкупа сотрудника арендатора. О последнем мы говорим, чтобы предупредить арендатора о возможных случаях недобросовестного поведения хозяйствующих субъектов.
Арендодатель в подобных ситуациях, как правило, ограничивается молчанием и (или) устными обещаниями об обязательном заключении основного договора. Такое поведение продолжается до истечения одного года. На очередной вопрос о дате заключения основного договора теперь уже "бывший" арендатор получит честный ответ арендодателя об отсутствии взаимных обязательств в связи с истечением срока действия договора. Такое пассивное поведение арендодателя в некоторых случаях способствовало забывчивости арендатора в течение одного года направить письменное предложение о заключении основного договора.
В других случаях арендодатель пользовался юридической безграмотностью арендатора, вследствие которой последний не пользовался правовыми способами сохранения предварительного договора в силе и после истечения годичного срока.
Таким образом, одним из вариантов прекращения предварительного договора аренды является истечение одного года с момента его заключения при условии отсутствия условия о сроке в тексте договора.
Для прекращения взятых на себя обязательств по предоставлению в будущем помещения в аренду арендодатель может воспользоваться вторым вариантом - установить в предварительном договоре срок путем использования незаконных способов его исчисления.
Предварительный договор должен определять срок заключения основного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Однако в сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного договора довольно сложно.
Как правило, срок заключения основного договора указывается как конкретная дата. Вместе с тем одним из применяемых в практике вариантов установления срока заключения основного договора с учетом ст.190 и 191 ГК РФ является привязка к событию, которое должно неизбежно наступить.
Нередко стороны в договоре допускают указание на такие события, которые не отвечают требованиям неизбежного наступления, например: "Стороны обязуются заключить основной договор аренды в течение пяти дней с момента оформления арендодателем права собственности на помещения".
Однако оформление права собственности на объект недвижимости не является неизбежным. Указанное событие может не наступить, поскольку зависит от воли застройщика.
Неизбежность события, предусмотренная ст.190 ГК РФ, продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Регистрация права собственности носит заявительный характер, т.е. для наступления события от будущего собственника требуется волевое выполнение действия - подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.
Таким образом, указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке является незаконным.
В данном случае условие договора о сроке считается несогласованным, и в результате применяется уже известное правило о годичном сроке (п.4 ст.429 ГК РФ).