4. Определение кадастровой стоимости объектов оценки осуществляется в следующей последовательности:
- формирование перечня объектов оценки;
- анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида статистической модели оценки кадастровой стоимости;
- определение факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки;
- сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки;
- группировка объектов оценки;
- сбор рыночной информации;
- построение статистической модели оценки кадастровой стоимости;
- анализ качества статистической модели оценки кадастровой стоимости;
- расчёт кадастровой стоимости объектов оценки;
- составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки (далее - отчет об оценке).
5. При формировании перечня объектов оценки на основании сведений государственного земельного кадастра и единого государственного реестра объектов капитального строительства территориальным органом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации (далее - Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации) указываются учетные количественные и качественные характеристики объектов оценки (далее - учетные характеристики).
Перечень объектов оценки формируется в разрезе видов объектов оценки, определенных в пункте 2 Методических рекомендаций.
При формировании перечня объектов оценки обеспечивается:
- полнота сведений по географическому признаку (в перечне представляются данные обо всех объектах оценки, расположенных на оцениваемой территории);
- полнота сведений об учетных характеристиках объектов оценки;
- непротиворечивость данных.
6. Анализ информации о рынке объектов оценки на территории проведения работ по кадастровой оценке предусматривает сбор и анализ общеэкономических данных; данных, специфических для объектов оценки; данных о спросе и предложении; других данных, характеризующих состояние рынка объектов оценки.
Анализ информации о рынке объектов оценки содержит обоснование относительно взаимосвязи факторов стоимости (ценообразующих факторов) и рыночной стоимости объектов оценки исследуемого вида (далее - статистическая модель оценки кадастровой стоимости), а также относительно состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) исследуемых видов объектов оценки.
При обосновании выбора вида статистической модели на основе анализа информации о рынке объектов оценки делаются выводы относительно:
- вида статистической модели (статистических моделей) оценки кадастровой стоимости объектов оценки каждого вида;
- однородности (неоднородности) совокупности объектов оценки каждого вида с точки зрения статистической модели (статистических моделей) оценки кадастровой стоимости.
7. Определение состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) для каждого вида статистической модели оценки кадастровой стоимости осуществляется на основе примерного перечня факторов стоимости (ценообразующих факторов).
В состав факторов стоимости (ценообразующих факторов) включаются факторы стоимости (ценообразующие факторы), которые могут оказывать существенное влияние на стоимость объектов оценки.
8. Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) осуществляется из достоверных источников информации.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) может осуществляться для каждого объекта оценки или для совокупности объектов оценки, если значения данного фактора стоимости (ценообразующего фактора) для совокупности объектов оценки схожи.
9. На основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования статистической модели оценки кадастровой стоимости, состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) и сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки может проводиться группировка объектов оценки.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.