Основной задачей Правительства Российской Федерации в сфере развития рынка недвижимости является вовлечение земли и недвижимости в хозяйственный оборот.
В экономике развитых стран отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту достигает 100 процентов, что позволяет рынку недвижимости и строительной отрасли привлекать значительные инвестиции. В Российской Федерации отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту не превышает 4 процентов. Поскольку Российская Федерация обладает огромными земельными ресурсами, такой низкий уровень капитализации рынка недвижимости недостаточен.
Работы по государственной кадастровой оценке земель по всем категориям и видам функционального использования полностью завершены в 77 субъектах Российской Федерации. Суммарная кадастровая стоимость земель Российской Федерации составляет более 23 трлн. рублей.
Отсутствует единый государственный информационный ресурс, содержащий информацию обо всех видах недвижимого имущества. До сих пор учет недвижимости ведется в двух различных системах: в земельном кадастре - для земельных участков, и в организациях (бюро) технической инвентаризации - для зданий и сооружений. При этом действующие системы учета недвижимости не обеспечивают достаточной степени индивидуализации и идентификации недвижимого имущества, что создает возможность регистрации нескольких прав собственности на один и тот же объект недвижимости.
Процедуры приватизации земельных участков и предоставления прав на земельные участки для строительства и иного хозяйственного использования непрозрачны и чрезмерно усложнены. Одной из причин неэффективности процедур предоставления прав на земельные участки является отсутствие во многих городах правил землепользования и застройки (приняты менее чем в 10 населенных пунктах).
Увеличение объемов строительства, ввода новых объектов в эксплуатацию, в том числе линейных сооружений, требует развития нормативной базы гражданского оборота недвижимого имущества, а также детализации правового регулирования сервитутов.
Существующая система налогообложения недвижимости характеризуется отсутствием экономически обоснованной налогооблагаемой базы. Применяемые сегодня в качестве налогооблагаемой базы инвентаризационная и балансовая стоимости недвижимого имущества практически не связаны с рыночной стоимостью недвижимости. Институт оценки недвижимости не развит в достаточной мере, в том числе в части массовой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. Кроме того, эффективное администрирование имущественных налогов затруднено в связи с тем, что значительное число объектов недвижимости не учтено в государственных кадастрах и реестрах.
Правительство Российской Федерации будет принимать меры, направленные в том числе на:
завершение процесса разграничения государственной собственности на землю и оптимизацию распределения между бюджетами различных уровней доходов, полученных от распоряжения землей;
формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества;
переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и формирование единого государственного кадастра недвижимости;
совершенствование механизмов установления правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд;
завершение процесса переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды.
Последнее из указанных мероприятий представляет собой наиболее острую проблему, требующую принятия сбалансированных решений в области фискальной политики государства и финансовой нагрузки на предприятия.
Предусмотренный Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предельный срок для переоформления прав на землю истекает 1 января 2008 г. Однако в настоящее время общее число переоформленных с права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков, принадлежащих юридическим лицам, по экспертным оценкам, составляет менее 25 процентов от общего числа земельных участков, которые могут быть переоформлены, поскольку для большинства предприятий действующие выкупные цены и арендная плата являются финансово обременительными.
Это не позволяет вовлечь в хозяйственный оборот большую часть земельных участков, препятствует развитию залогового права и ограничивает возможности предприятий в привлечении кредитных ресурсов, необходимых для развития производства и обновления основных производственных фондов.
В связи с этим необходимо принятие таких решений по установлению предельных уровней выкупных цен и арендной платы и условий выкупа земли, которые позволят юридическим лицам переоформить права на землю на более льготных условиях по сравнению с действующими.
Размер выкупных цен и арендной платы должен быть установлен с учетом допустимой финансовой нагрузки на промышленные предприятия и должен стимулировать приобретение земельных участков в собственность путем установления обоснованных цен выкупа.
Следует также:
предусмотреть возможность предоставления рассрочки платежей за выкуп земельных участков;
предусмотреть особенности переоформления прав на земельные участки, занятые объектами линейной инфраструктуры, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;
вводить при необходимости дополнительные платежи при перепрофилировании земельных участков.
Установление разумных и обоснованных ставок выкупа и арендной платы за землю будет способствовать развитию земельных отношений. Создание полноценных единых объектов недвижимости (имущественных комплексов) станет гарантией прав собственности на недвижимость, обеспечит приток инвестиций в действующие и новые предприятия, что приведет к росту налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
Для создания единого государственного кадастра недвижимости должны быть осуществлены следующие мероприятия:
разработка нормативной правовой и методологической баз ведения единого государственного кадастра недвижимости;
актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель;
проведение массовой оценки объектов недвижимости;
введение сведений об объектах недвижимости в единый государственный кадастр недвижимости, в том числе перенос информационных ресурсов из ранее созданных баз данных государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, иных кадастров и реестров в базу данных единого государственного кадастра недвижимости.
В целях обеспечения планового использования земель на территории поселений и совершенствования механизмов использования имущества, ограниченного в обороте, Правительству Российской Федерации необходимо: