О порядке управления и распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД" (с изменениями на 15 мая 2006 года) (утратил силу с 07.12.2008 на основании приказа ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150)

3. Критерии выбора вида и способа распоряжения
недвижимым имуществом ОАО "РЖД", компетенция лиц,
уполномоченных на принятие решений о совершении сделки

3.1. Критерии выбора вида сделки.

3.1.1. Определение вида сделки, совершаемой в отношении объекта недвижимого имущества ОАО "РЖД", осуществляется на основе анализа наиболее эффективного его использования, т.е. наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимого имущества будет максимальной.

3.1.2. Основными критериями, определяющими выбор вида сделки с конкретным объектом недвижимого имущества, являются:

- производственная необходимость;

- уровень развития регионального рынка недвижимости (в целях настоящего Положения рынок недвижимости признается развитым в городах с численностью населения свыше 200 тыс. человек и непосредственно вблизи таких городов, а также на курортах);

- физический износ объекта недвижимого имущества по данным БТИ.

3.1.3. Исходя из указанных в подпункте 3.1.2 настоящего Положения критериев, при определении вида сделки с объектом недвижимого имущества, учитывая производственные ограничения, следует руководствоваться следующим:

- аренда объекта недвижимого имущества является предпочтительным видом сделки при развитом рынке недвижимости и физическом износе объекта не более 50%;

- внесение объекта недвижимого имущества в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности является предпочтительным видом сделки при развитом рынке недвижимости и физическом износе объекта более 50%;

- продажа объекта недвижимого имущества является предпочтительным видом сделки при отсутствии производственной необходимости сохранения объекта в составе имущества ОАО "РЖД" и неразвитом рынке недвижимости вне зависимости от физического износа объекта недвижимого имущества. Продажа недвижимого имущества может также осуществляться по завершении реализации инвестиционного проекта, в качестве вклада в который был внесен объект недвижимого имущества.

Для незастроенного земельного участка, относящегося к развитому рынку недвижимости, аренда является предпочтительным видом сделки в случае, если наиболее эффективное использование земельного участка не предполагает застройку его капитальными зданиями, строениями, сооружениями. В других случаях при развитом рынке недвижимости предпочтительным является внесение незастроенного земельного участка в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности.

3.1.4. При принятии решения о совершении сделок проводится оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Результат оценки является основанием для определения начальной цены при совершении сделки на конкурсной основе или определения цены сделки в других случаях.

3.2. Критерии выбора способа совершения сделки.

3.2.1. Сделки с недвижимым имуществом ОАО "РЖД" осуществляются на конкурсной основе в следующих случаях:

- продажа объекта недвижимости ОАО "РЖД";

- передача в аренду объекта недвижимого имущества ОАО "РЖД" площадью более 1000 кв.м и относящегося к развитому рынку недвижимости, а также зданий, строений, сооружений, помещений в вокзальных комплексах вне зависимости от площади сдаваемого в аренду объекта. В отношении других объектов аренды конкурс проводится при наличии заявок от двух и более лиц, претендующих на получение в аренду объекта недвижимого имущества;

- внесение объекта недвижимого имущества в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности, если его площадь составляет более 5000 кв.м или объем капитальных вложений по инвестиционному договору превышает 300 млн руб. В отношении других объектов инвестиционного договора конкурс проводится при наличии заявок от двух и более лиц, претендующих на заключение инвестиционного договора.

3.3. Компетенция лиц, уполномоченных на принятие решений о совершении сделки.

3.3.1. Президентом ОАО "РЖД" и первым вице-президентом ОАО "РЖД" по экономике и корпоративному развитию принимаются решения о совершении:

- сделок по продаже или внесению в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности объектов недвижимого имущества или имущественных комплексов площадью более 2000 кв.м, а также объектов, являющихся памятниками истории и культуры независимо от их площади;

- сделок по передаче в аренду недвижимого имущества в случаях, когда объектом аренды выступают имущественный комплекс площадью более 2000 м, а также здания, строения, сооружения, помещения и территории вокзальных комплексов, за исключением расположенных в населенных пунктах с численностью населения менее 100 тыс.человек вокзальных комплексов II, III класса и вокзальных комплексов, не имеющих классности (абзац в редакции приказа ОАО "РЖД" от 15 мая 2006 года N 135 - см. предыдущую редакцию).

3.3.2. Начальником Департамента управления имуществом и организационных структур принимаются решения о совершении:

- сделок по продаже или внесению в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности объектов недвижимого имущества или имущественных комплексов площадью менее 2000 кв.м;

- сделок по передаче в аренду недвижимого имущества площадью свыше 300 кв.м на срок более трех лет.

3.3.3. Руководителем филиала, негосударственного учреждения ОАО "РЖД" принимаются решения о совершении сделок по передаче в аренду недвижимого имущества площадью до 300 кв.м на срок не более трех лет.

Руководителем филиала принимаются решения о совершении сделок по передаче в аренду зданий, строений, сооружений, помещений и территорий, расположенных в населенных пунктах с численностью населения менее 100 тыс.человек вокзальных комплексов II, III класса и вокзальных комплексов, не имеющих классности (абзац дополнительно включен приказом ОАО "РЖД" от 15 мая 2006 года N 135).

3.3.4. В случае намерения заключить несколько договоров аренды на помещения, расположенные в одном объекте недвижимого имущества, в соответствии с критериями, определенными пунктами 3.1, 3.2 настоящего Положения, по всем предлагаемым к заключению договорам, а также по ранее заключенным действующим договорам аренды помещений в этом объекте недвижимого имущества компетенция лиц, уполномоченных на принятие решений о совершении сделки с указанным помещением, определяется исходя из общей величины сдаваемых и сданных в аренду площадей.