Настоящий законопроект направлен на стимулирование оборота на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья, на защиту прав и законных интересов его участников и минимизацию их финансовых и временных затрат на совершение сделок.
1. Ряд изменений, предлагаемых в законопроекте, касается вопроса о государственной регистрации обременений и ограничений.
Гражданский кодекс Российской Федерации в качестве общего положения закрепляет принцип государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и других вещных права на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (пункт 1 статьи 131).
Между тем действующее гражданское законодательство не устанавливает прямого требования о государственной регистрации некоторых важнейших обременений недвижимого имущества. Например, это касается обязательства по сохранению недвижимости со статусом объекта культурного наследия. На практике такая неопределенность препятствует развитию ипотечного кредитования и рынка жилья в целом.
Однако государственный реестр не может содержать сведения обо всех обременениях (ограничениях). С одной стороны, в этом не всегда есть необходимость, с другой - излишняя загруженность реестра повлечет за собой чрезвычайно высокие издержки по его ведению. В этой связи в Законе о государственной регистрации необходимо предусмотреть, что обременения (ограничения), возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат регистрации в предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 4).
Кроме того, в законопроекте предлагается включать в государственный реестр (в подраздел II соответствующих разделов) сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности у правообладателя. При наличии такой информации учреждение юстиции будет обязано отказать в государственной регистрации сделки, если она совершается с нарушением положений о порядке совершения сделок недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином (пункт 6 статьи 12). Понятно, что данные сведения должны предоставляться ограниченному кругу лиц (пункт 3 статьи 7).
На тот случай, если объект недвижимого имущества входит в состав паевого инвестиционного фонда, законопроект предусматривает включение соответствующей информации в подраздел II разделов реестра (пункт 4 статьи 24). Данная мера учитывает главенствующий характер закона в сфере государственной регистрации и отвечает интересам как заявителей, так и сотрудников государственных учреждений по регистрации.
2. Важной составляющей законопроекта является положение, закрепляющее приоритет государственного реестра.
В соответствии с Законом о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 пункт 1 статья 2).
Экономический смысл этого положения состоит в исключении расходов (иногда весьма значительных), которые сторона по сделке вынуждена нести для установления чистоты титула своего контрагента. Государственная регистрация направлена на ограничение указанных издержек пределами простого ознакомления с записью в государственном реестре. Положения абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации имеют важное значение для развития ипотечного кредитования, поскольку при массовой выдаче ипотечных кредитов банк или иная кредитная организация лишены возможности тратить значительное время и средства на исследование каждого объекта недвижимого имущества, который предлагается к использованию в качестве предмета ипотеки.
В то же время, согласно абзацу 3 пункта 8 статьи 12 Закона о государственной регистрации, при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. Указанная норма, вне ее систематического толкования, создает препятствия для развития ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом. Фактически устанавливается необходимость проверки в процессе исследования титула не столько выписки из реестра, сколько правоустанавливающих документов. Это обесценивает норму абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации и, таким образом, повышает стоимость процесса совершения сделок с недвижимостью, делает вопрос о титуле менее определенным.
Исходя из изложенного, предлагается изменить пункт 8 статьи 12 Закона о государственной регистрации таким образом, чтобы при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающего документа приоритет имели записи в государственном реестре.
3. Закон о государственной регистрации предусматривает, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество представитель юридического лица должен предъявить учредительные документы юридического лица (пункт 4 статьи 16).
Приведенная норма поставила в крайне затруднительное положение юридические лица, которые совершают сделки с недвижимостью или имеют недвижимость в различных регистрационных округах. В результате такие организации лишены возможности одновременно подать заявление о государственной регистрации сразу нескольких объектов недвижимого имущества, находящихся в разных регионах. Такая практика негативно сказывается на ликвидности рынка недвижимого имущества, искусственно сдерживает оборот такого имущества и повышает стоимость ипотечного кредитования.
С учетом вышеизложенного, предлагается пункт 4 статьи 16 Закона о государственной регистрации изложить таким образом, что представителю юридического лица - заявителя будет достаточно, помимо документа, удостоверяющего его личность, и документа, подтверждающего его полномочия действовать от имени юридического лица, предъявить нотариально удостоверенную копию учредительных документов.
4. Согласно статье 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в государственном реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за необоснованный отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав.
В то же время пункт 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации предусматривает ряд обязанностей учреждения юстиции, за ненадлежащее выполнение или невыполнение которых ответственность Законом не установлена, что на практике понимается как исключение по этим основаниям какой-либо ответственности учреждений юстиции.
К обязанностям, которые не названы в качестве основания для ответственности, в частности, относятся прием документов, их регистрация и правовая экспертиза, проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, все риски, связанные с указанной деятельностью учреждения юстиции, ложатся на участников оборота недвижимости. Отсутствие ответственности этих учреждений не создает стимула для государства обеспечивать надлежащее осуществление регистрационных действий, снижает уровень доверия к реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В этой связи предлагается укрепить правовое положение и гарантировать права заявителей и их контрагентов, закрепив в пункте 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, что учреждение юстиции несет ответственность за своевременное и надлежащее выполнение лежащих на нем обязанностей, причем возможный вред в полном объеме возмещается за счет казны Российской Федерации (пункт 3 статьи 31).
5. Помимо указанных выше положений, законопроект предлагает закрепить в Законе о государственной регистрации, что:
· при ведении государственного реестра на магнитном носителе сведения, открытые для любого обратившегося лица, предоставляются не позднее, чем в рабочий день, следующий за днем обращения за такими сведениями (пункт 2 статьи 7);
· учреждения юстиции по государственной регистрации вправе на платной основе предоставлять определенные виды статистической информации любому обратившемуся лицу (пункт 6 статьи 7);
· размер платы за регистрацию договора ипотеки между юридическим и физическим лицами, смены залогодержателя вследствие перехода прав по договору об ипотеке или договору, включающему соглашение об ипотеке, либо регистрацию лица в качестве залогодержателя в результате передачи прав по закладной не может превышать размер платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению физического лица (пункт 2 статьи 11);