19. На новом этапе реализации программы "Жилище" необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования, развитие жилищного рынка, формирование реального слоя собственников как социальной базы жилищной реформы.
20. Начатый в 1994 году переход на новую систему оплаты жилья (квартирной платы) и коммунальных услуг осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
Этот порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства учитывает принципы социальной справедливости, так как при этом основная доля удорожания ложится на граждан с высоким уровнем доходов, имеющих, как правило, площадь, превышающую социальную норму.
21. Большое значение при переходе на новую систему оплаты жилья (квартирной платы) и коммунальных услуг имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья, которая в разных регионах страны колеблется от 13,5 до 21,5 кв. м, а в среднем составляет 18 кв. м на человека. При этом в некоторых регионах эта норма принята дифференцировано для городской и сельской местности или для семей различного состава.
Доля расходов на оплату жилья (квартирной платы) и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, дающая право на субсидию, колеблется от 10 до 15 процентов, а в подавляющем большинстве регионов принята на уровне 15 процентов.
22. Анализ перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг практически во всех регионах Российской Федерации свидетельствует, что взвешенный подход администраций регионов в принятии решений по этому вопросу позволил избежать социальной напряженности.
Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволяет улучшить платежную дисциплину, снизить число неплатежей и размеры задолженности.
В то же время ряд субъектов Российской Федерации не смог своевременно решить организационно-финансовые вопросы, связанные с реализацией программы жилищных субсидий. Это привело к несогласованности действий организаций, участвующих в программе "Жилище", что в конечном итоге ущемляло права граждан, несвоевременно получивших жилищные субсидии (приложение N 4).
23. В течение дореформенного периода времени в России сложился чисто механический подход к жилищной сфере как к сочетанию двух отраслей: жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства. На практике они были мало связаны между собой в организационном, социальном и особенно финансово-экономическом отношении. На новом этапе реализации Программы "Жилище" предполагается преодолеть такой некомплексный подход.
24. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг (с учетом опыта г. Москвы) структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях; второй платеж - за коммунальные услуги.
Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж-налог на недвижимое имущество. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства или реконструкции).
25. Субъекты Российской Федерации обеспечивают в установленный законодательством срок переход на новую систему оплаты жилья (квартирной платы) и коммунальных услуг.
26. Переход на новую систему оплаты жилья всех форм собственности и коммунальных услуг по экономически обоснованным тарифам будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций (субсидий) в безналичном виде для малоимущих граждан на оплату социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг в пределах норм их потребления.
В то же время следует установить следующее: предоставление жилищных субсидий всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилищно-коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями и учреждениями, участвующими в программе "Жилище" на местном уровне, не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам жилищных субсидий.
Предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный или муниципальный жилищный фонд, должны предоставлять жилищные субсидии всем имеющим на то право гражданам, проживающим в указанном жилищном фонде, за счет собственных средств, направляемых на содержание жилищного фонда, по нормативам, установленным органами местного самоуправления.
27. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья федеральная жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья в государственном или муниципальном жилищном фонде для обеспечения начального капитала для последующего улучшения жилищных условий.
Прогнозируется, что общая доля приватизированных квартир в государственном и муниципальном жилищных фондах будет доведена до 60 - 65 процентов при сохранении 35 - 40 процентов квартир в качестве фонда социального использования, предоставляемого по договору найма или аренды.
28. В ближайшее время для значительной массы населения преобладающим типом улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, ипотечных банковских кредитов и собственных средств.
В то же время должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия. Органы местного самоуправления ежегодно должны устанавливать долю распределяемого муниципального жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную плату) на условиях договора найма.
29. Будет осуществляться государственная поддержка действий граждан по самостоятельному регулированию жилищных условий путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого, продажи или дарения жилья с сохранением пожизненного проживания и содержания граждан и другое.
30. В связи с развитием рынка жилья, усложнением жилищного законодательства возрастает роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности на уровне субъектов Российской Федерации. Координация и общее правовое регулирование деятельности в проведении сделок в жилищной сфере будет осуществляться Министерством строительства Российской Федерации.
Для пресечения незаконных и криминальных действий при купле-продаже, дарении, обмене и наследовании жилья, обеспечения правовой защиты несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, а также престарелых и больных, не способных по состоянию здоровья осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, будут внесены дополнения в жилищное законодательство. Соответствующие изменения и дополнения должны быть внесены и в правовые акты на местах.
31. Представляется целесообразной разработка мер по стимулированию сдачи в аренду (коммерческий наем) избыточного жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, а также предложений по строительству муниципальных доходных домов.
32. Развитие приватизации жилья привело к увеличению числа многоэтажных домов и групп домов (кондоминиумов), в которых ряд квартир или нежилых помещений находятся в частной собственности граждан или юридических лиц, государственной или муниципальной собственности и предоставляются в пользование на условиях найма, аренды, а другие части недвижимости находятся в общей долевой собственности домовладельцев.
Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья, затрудняет реализацию прав собственников жилья, которые практически не могут влиять на эксплуатацию дома, повышение благоустройства, ремонт и так далее.
33. Организация товариществ собственников жилья в таких домах (кондоминиумах) началась, но не получила достаточно широкого распространения в связи с отсутствием соответствующего закона, примерного устава и некоторых других правовых актов.
На новом этапе реализации программы "Жилище" будет активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья. В общую долевую собственность этих товариществ в таких домах и группах домов будут передаваться места общего пользования (лестницы, лифты, коридоры, вестибюли, чердаки, подвалы, наружные конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного собственника, а также придомовые территории).
34. Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставленных отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья, которые смогут самостоятельно определять порядок и условия эксплуатации кондоминиума и при необходимости выбирать и привлекать на договорной основе соответствующие организации любой формы собственности.
35. Наряду с индивидуальным жилищным строительством на новом этапе реализации программы "Жилище" предусматривается сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплексы, преобразуемые в молодежные жилищные кондоминиумы.