1. Экстенсивное развитие города, сопровождающееся значительным увеличением площади застройки в периферийных районах, все более исчерпывает себя.
Продолжающееся жилищное строительство на присоединенных в 80-х годах к городу Москве территориях становится все более дорогостоящим вследствие возрастания затрат на создание инфраструктуры.
Отсутствие в настоящее время достаточно широкой прослойки так называемого "среднего класса", имеющего средства на приобретение жилья, в совокупности с удаленностью районов массовой застройки от центра города и неразвитостью социально-культурной сферы в них, привело к заметному снижению потребительского спроса на предлагаемые к продаже квартиры. Для поддержания минимально достаточного уровня спроса московская городская администрация вынуждена все более приближать цену реализации жилья к расчетной себестоимости его строительства. Вследствие этого для осуществления городской социальной жилищной программы необходимо продавать на рыночных условиях все большее количество построенных квартир. Это вызывает необходимость дальнейшего увеличения и без того значительных объемов жилищного строительства в периферийных районах чтобы обеспечить хотя бы минимальное движение муниципальной очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Выходом из сложившейся ситуации может стать предложение высококачественного жилья в центральных районах города. Однако решение вопроса тормозится в связи с отсутствием достаточного числа свободных земельных участков для осуществления масштабного жилищного строительства.
2. Превращение города Москвы в современный финансовый и деловой центр требует развития соответствующей инфраструктуры.
Взяв курс на превращение города Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня, Московская городская администрация должна решить и вопросы, связанные с обеспечением бизнеса достаточным количеством офисных помещений. В настоящее время их количество в центральной части города крайне недостаточно. Для удовлетворения спроса необходимо дать возможность частным инвесторам вести строительство деловых и торговых комплексов прежде всего в центральной части города. Однако и здесь дело сдерживается отсутствием достаточного числа подходящих земельных участков.
3. Проблемы экологии становятся все острее и требуют своего решения.
За последние годы значительно повысилась общая экологическая культура, ужесточились нормы экологических стандартов. Все более нежелательным становится существование на территории центральной части города в его историческом центре не отвечающих современным экологическим требованиям предприятий и организаций.
4. Градостроительный облик города должен соответствовать современным требованиям, его территория должна использоваться эффективно.
Отсутствие в течение длительного периода времени у государства и новых собственников средств на реконструкцию предприятий привело к тому, что на территории центральной части города в настоящее время находятся предприятия, внешний облик которых не соответствует современным представлениям о городской застройке. Значительные территории в историческом центре города заняты предприятиями и объектами, не имеющими отношения к обеспечению жизнедеятельности города. Многие территории, необходимые городу для дальнейшего развития и привлекательные с точки зрения инвестиционных вложений, используются крайне неэффективно с точки зрения их экономического потенциала. Вследствие отсутствия надлежащего законодательного регулирования, в том числе в части размеров земельных платежей, эти территории зачастую приносят доход только конкретным физическим и юридическим лицам, нанося при этом экономический ущерб городу в целом.
5. Возможности экстенсивной застройки центральной части города исчерпаны, для дальнейшего осуществления строительства необходимы новые подходы.
Территория центральной части Москвы (в границах Центрального административного округа) практически вся застроена. Поэтому новое строительство здесь можно осуществлять либо путем уплотнения имеющейся застройки, либо путем освобождения территорий занятых в настоящее время различными предприятиями и организациями. Здесь имеются существенные резервы. Только промзонами на территории Центрального административного округа занято около 500 га, при этом 40% этих площадей практически не используются.
Таким образом перед Московской городской администрацией все более в практической плоскости встает проблема перебазирования, реформирования, ликвидации промышленных предприятий и организаций из исторической части города и реабилитации освобождаемых территорий в целях обеспечения дальнейшего эффективного развития города как мегаполиса с одной стороны, так и социокультурной общины с другой.
Основные причины неудач в решении проблемы вывода (перебазирования), реформирования предприятий и экономические предпосылки ее решения.
1. Административно-командные методы регулирования не обеспечивают решение вопроса.
Проблема вывода (перебазирования), реформирования предприятий стоит перед городской администрацией уже более 20 лет. Тем не менее неоднократно принимавшиеся на самом высоком административном уровне постановления о выводе или перебазировании тех или иных предприятий не давали результата. Это происходило потому, что эти постановления основывались на использовании исключительно административно-командных методов для решения проблемы вывода (перебазирования) или реформирования. Ни одно из этих решений не подкреплялось одновременно следующими взаимосвязанными факторами:
- существованием конкретного платежеспособного заказчика, которому земельный участок, освободившийся после вывода (перебазирования), реформирования предприятия, был бы необходим для реализации своих экономических или политических интересов и готовым финансировать работы по выводу (перебазированию) предприятия, включая осуществление на освобождающемся земельном участке нового строительства;
- наличием у государства средств, необходимых для реализации работ по выводу (перебазированию) предприятия или его реформированию;
- существованием у местных органов власти экономической заинтересованности в реальном выполнении этих работ;
- согласованием межведомственных интересов, направленных на вывод (перебазирование), реформирование конкретного предприятия;
- отсутствием экономической заинтересованности у собственника предприятия в осуществлении вывода (перебазирования), реформирования.
2. Магистральный путь решения проблемы вывода (перебазирования), реформирования предприятий - использование административно-экономических методов.
В настоящее время появилась реальная возможность перехода в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий от административно-командных методов к административно-экономическим.
Предпосылки к этому следующие:
1) формирование у Московской городской администрации четкого представления о том, какие промышленные предприятия и отрасли должны стать приоритетными для города и в каком направлении в целом должен развиваться город;
2) появление потенциальных инвесторов, которые имеют капитал и готовы оплатить работы, связанные с выводом (перебазированием), реформированием предприятий с конкретных территорий и их последующей реабилитацией;
3) переход предприятий, предполагаемых к выводу (перебазированию), реформированию на рыночные отношения, в условиях которых для собственников предприятий определяющим становится экономическая целесообразность условий вывода (перебазирования), предлагаемых предприятию и величина обременений в случае его отказа от них.
В сложившихся условиях возможен переход от решения достаточно узкой задачи вывода (перебазирования) предприятий к решению более широкой задачи перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий.
В 1998 году Московская городская администрация фактически впервые запланировала выделение определенных средств на осуществление работ, связанных с осуществлением перебазирования предприятий. Однако количество предприятий, по которым уже имеются решения о выводе (перебазировании), велико, а затраты на вывод каждого из них весьма существенны. Для решения проблемы необходимо привлечение в значительных объемах заемного капитала и капитала частных инвесторов. Однако частный капитал требует определенных гарантий, то есть разработки соответствующей правовой базы и утвержденного в установленном порядке механизма взаимодействия между Московской городской администрацией, инвестором и перебазируемым (выводимым) предприятием, позволяющего осуществить весь комплекс работ в разумные сроки с минимальными затратами и тем самым обеспечить инвестору расчетную прибыль.