Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений (фактически утратила силу)

3. Основные правила оценки и контроля качества

3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.

Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу (см. раздел 8).

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.

3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период Т исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 м общей площади квартиры.

Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим определением цены квартир по каждому классу выходит за рамки данной Методики.

3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату.

К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, и расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "m-комнатная квартира":

3.3.1. Месторасположение строения.

3.3.2. Капитальность строения.

3.3.3. Общая площадь.

3.3.4. Жилая площадь.

3.3.5. Площадь кухни.

3.3.6. Этажное расположение квартиры.

3.3.7. Количество проходных комнат.

3.3.8. Высота помещений (этажа).

3.3.9. Количество балконов, лоджий.

3.3.10. Наличие телефона.

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения.

Перечень и упорядочение первых 10 свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях.

Данная Методика предусматривает составление функциональной модели только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.).

3.4. Выборочная совокупность должна состоять из объектов, соответствующих требованиям по п.3.3 данной Методики. При этом:

3.4.1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.

3.4.2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах.

При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.