ГОСГРАЖДАНСТРОЙ

ПРИКАЗ

от 6 января 1986 года N 4

ПРАВИЛА
проектирования, строительства и определения
стоимости кооперативных жилых домов и квартир*

ВСН 4-86

_____________________

* Введены в действие с 1 июля 1986 г. Согласованы с Госпланом СССР, Стройбанком СССР, ВЦСПС и Министерством здравоохранения СССР.

Одновременно признаны утратившими силу Указания о проектировании, строительстве и определении стоимости кооперативных жилых домов и квартир (СН 311-65), утвержденные приказом Госгражданстроя от 20 мая 1965 г. N 81 (см. сн.1, абз.1 на с.335 вып.1; п.4, абз. пос.-отс. на с.384 и п.3, абз.2 - отс. на с.393 ч.1 вып.7).

Настоящие Правила распространяются на проектирование: строительство и определение сметной стоимости кооперативных жилых домов и квартир в городах, поселках городского типа и сельской местности и являются обязательными для местных Советов народных депутатов, министерств, ведомств и организаций, осуществляющих проектирование, финансирование и строительство кооперативных жилых домов, а также правлений жилищно-строительных кооперативов.

На вопросы технической эксплуатации и ремонта кооперативных жилых домов настоящие Правила не распространяются.

1. Проектирование и строительство
кооперативных жилых домов

1.1. Проектирование и строительство кооперативных жилых домов осуществляется государственными проектными и строительными организациями по нормам, ценам и в сроки, установленные для государственного жилищного строительства.

Проектирование и строительство кооперативных жилых домов осуществляется по государственному плану экономического и социального развития СССР заказчиками на договорных началах с кооперативами.

1.2. Жилищно-строительные кооперативы организуются при исполкомах местных Советов народных депутатов, при предприятиях, учреждениях и организациях, а также при колхозах и иных кооперативных и общественных организациях.

1.3. Земельные участки под строительство кооперативных жилых домов должны отводиться в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги и магистральные инженерные коммуникации и расположенных наиболее близко к предприятиям, учреждениям, организациям, при которых организованы жилищно-строительные кооперативы.

В решении исполкома местного Совета народных депутатов должны быть указаны организации, на которые возлагаются проектирование и строительство кооперативного жилого дома, сроки их осуществления, независимо от того, организуется ли жилищно-строительный кооператив при исполкоме местного Совета народных депутатов или предприятии, учреждении, организации, колхозе и иных кооперативных и общественных организациях.

1.4. Правление кооператива после вынесения исполкомом местного Совета народных депутатов решения о строительстве кооперативного жилого дома заключает с УКСом (ОКСом) исполкома местного Совета народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, колхозом или иными кооперативными и общественными организациями, выполняющими функции заказчика, договор на проектирование и строительство дома в соответствии с Типовым договором, утвержденным Советом Министров союзной республики.

1.5. В домах жилищно-строительных кооперативов с их согласия могут размещаться во встроенных и пристроенных помещениях предприятия и учреждения торговли, общественного питания и культурно-бытового обслуживания населения, а также оборудоваться помещения общественного назначения. Строительство указанных помещений должно осуществляться за счет государственных капитальных вложений, предусматриваемых на эти цели в установленном порядке.

1.6. Проект и сводный сметный расчет на строительство жилой части кооперативного жилого дома утверждается и в случае необходимости переутверждается общим собранием членов жилищно-строительного кооператива после согласования с исполкомом местного Совета народных депутатов и строительной организации.

При наличии в доме встроенных и пристроенных нежилых помещений проектно-сметная документация на весь комплекс работ утверждается и переутверждается (в случае необходимости) организацией, осуществляющей функции заказчика, в установленном порядке при условии утверждения документации на жилую часть здания жилищно-строительным кооперативом.

1.7. Проектирование и строительство кооперативных жилых домов в городах должно осуществляться, преимущественно с широким применением типовых проектов жилых домов, соответствующих по своему благоустройству, планировочным решениям и набору квартир потребностям членов жилищно-строительных кооперативов.

Запрещается проектирование и строительство кооперативных жилых домов по устаревшим проектам, не отвечающим действующим нормам и правилам проектирования жилых домов.

Строительство кооперативных жилых домов по индивидуальным проектам производится в установленном порядке.

Строительство кооперативных жилых домов в сельской местности может осуществляться по проектам, разработанным по нормам для индивидуального жилищного строительства.

1.8. В сельских населенных пунктах, городах и поселках городского типа наряду с многоквартирными жилыми домами могут проектироваться и строиться по решению членов жилищно-строительного кооператива одноквартирные и двухквартирные жилые дома усадебного типа, а также многоквартирные блокированные жилые дома с надворными постройками для ведения личного подсобного хозяйства (за исключением населенных пунктов, в которых в соответствии с действующим законодательством не отводятся земельные участки под индивидуальное жилищное строительство).

1.9. Строительство кооперативных жилых домов включается заказчиком в титульные списки, утверждаемые исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, учреждениями, организациями, колхозами или иными кооперативными и общественными организациями, при наличии в срок, установленный постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 12 июля 1979 г. N 695, утвержденных проектов (рабочих проектов).

1.10. Проектирование и строительство кооперативных жилых домов следует вести в строгом соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 1.02.01-85), Методическими указаниями по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сводных сметных расчетов и смет (письмо Госстроя СССР от 12 апреля 1984 г. N 17-Д). Указаниями о составе затрат и порядке их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства (СН 6-71)*, утвержденными Госстроем СССР 9 июля 1971 г., с изменениями, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 30 марта 1984 г. N 33, а также с нормами продолжительности проектирования и строительства.

________________

* Взамен Методических указаний разрабатывается СНиП.

1.11. Приемка в эксплуатацию законченных строительством кооперативных жилых домов должна осуществляться в порядке, установленном для объектов государственного строительства, в соответствии с главой СНиП III-3-81*.

________________     

* См. с.106-134 ч.1 вып.9 и изменения и дополнения главы СНиП III-3-81 и разд. XIV настоящего сборника.

В состав государственной и рабочей комиссии по приемке в эксплуатацию кооперативного жилого дома должен входить представитель правления соответствующего жилищно-строительного кооператива, которого общее собрание членов жилищно-строительного кооператива уполномочило подписать акт государственной приемочной комиссии.

2. Определение сметной стоимости строительства
кооперативных жилых домов

2.1. Общая сметная стоимость строительства кооперативных жилых домов определяется сводными сметными расчетами на основе объектных и локальных смет к рабочим проектам (при одностадийном проектировании) и объектных и локальных сметных расчетов к проектам (при двухстадийном проектировании) с учетом затрат, включаемых в сводные сметные расчеты в соответствии с нормативными документами, перечисленными в п.1.10 настоящей Инструкции.

2.2. В микрорайоне (квартале), в котором строительство жилых домов осуществляется несколькими застройщиками, общеплощадочные затраты (освоение участка, инженерное оборудование и благоустройство территории) распределяются между всеми домами следующим образом:

стоимость внутриквартальных (дворовых) сетей водоснабжения, канализации, тепло- и энергоснабжения и др. - пропорционально потребности объектов;

стоимость работ по благоустройству и озеленению территории пропорционально площади участков;

остальные средства - пропорционально общей площади объектов.

Затраты на строительство внеквартальных инженерных сооружений и коммуникаций (уличных и магистральных инженерных сетей, районных и городских инженерных сооружений), а также встроенных и пристроенных нежилых помещений не относятся на стоимость кооперативных жилых домов.

В сводную смету на строительство кооперативного жилого дома не включаются также затраты, связанные с удовлетворением потребности в воде, газе, электроэнергии и т.п. других потребителей, не являющихся застройщиками жилого комплекса.

2.3. При уменьшении в процессе строительства объемов и стоимости работ по освоению, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению микрорайона (квартала) пересчет затрат, относимых на стоимость строительства кооперативных жилых домов, должен быть произведен заказчиком по фактическим затратам.

2.4. Жилищно-строительные кооперативы освобождаются от возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств, стоимости плодово-ягодных насаждений и посевов, имеющихся на отводимых кооперативам земельных участках, и затрат, связанных с разборкой строений и вывозкой образующегося при этом строительного мусора, а также предоставления квартир лицам, переселяемым из сносимых домов.

Выплата гражданам стоимости указанных домов, строений, устройств плодово-ягодных насаждений и посевов, оплата работ, связанных с разборкой строений и вывозкой строительного мусора, а также предоставление выселяемым лицам квартир производятся исполкомами местных Советов народных депутатов.

2.5. Улучшенная отделка и установка более совершенного оборудования могут производиться по просьбе жилищно-строительного кооператива по разрешению госстроев союзных республик.

Оплата расходов, связанных с улучшенной отделкой и установкой более совершенного оборудования, должна производиться за счет собственных средств членов жилищно-строительных кооперативов по дополнительным сметам, составленным по рабочим чертежам, без переутверждения сметной стоимости строительства дома.

2.6. В сводные сметы на строительство кооперативного жилого дома следует включать средства для выплаты премий работникам строительно-монтажных организаций в размерах, предусмотренных Положением о премировании работников за ввод в действие производственных мощностей и объектов строительства. При невыполнении условий премирования, указанные средства подлежат возврату кооперативам.

2.7. Технический надзор за строительством кооперативных жилых домов должен осуществляться в порядке, установленном для государственного жилищного строительства, за счет собственных средств жилищно-строительных кооперативов, предусматриваемых в сводных сметных расчетах на строительство кооперативного дома.

В случае размещения в кооперативном жилом доме встроенных или пристроенных жилых помещений затраты, связанные с осуществлением технического надзора, должны быть распределены пропорционально сметной стоимости жилой и нежилой частей дома.

3. Определение сметной стоимости
кооперативных квартир

3.1. В составе сметной документации на строительство кооперативных жилых домов проектными организациями должны разрабатываться и прилагаться к сводному расчету стоимости строительства расчеты сметной стоимости квартир различных типов.

3.2. Сметную стоимость квартир различных типов следует определять путем распределения общей суммы затрат на строительство дома (жилой части дома) между квартирами.

3.3. При наличии в кооперативном жилом доме одного типа квартир (по количеству комнат, общей площади, отделке и оборудованию) сметная стоимость квартир определяется делением общей суммы затрат, относимых в сводном сметном расчете к стоимости строительства жилого дома (жилой части дома), на количество квартир в доме.

3.4. Сметная стоимость квартир, отличающихся числом комнат, размерами общей площади, отделкой или оборудованием, определяется в следующем порядке:

из общей суммы затрат, относимых в сводном сметном расчете к стоимости строительства дома, исключается стоимость работ (с учетом лимитированных затрат) по устройству санитарно-технических кабин, кухонного оборудования, прокладке внутренних слаботочных устройств, других работ по конструктивным элементам и устройствам, которые проектом предусмотрены не во всех квартирах или не в одинаковом объеме (лоджии, балконы, веранды, встроенные шкафы и другая встроенная мебель, антресоли) и оставшаяся сумма, включающая, в том числе, затраты по устройству в доме лестничных клеток и мусоропроводов, лифтов, делится на всю общую площадь жилой части дома, в результате чего определяется стоимость 1 кв. м общей площади квартиры;

общая сметная стоимость квартиры каждого типа определяется исходя из количества квадратных метров общей площади квартиры и стоимости одного квадратного метра общей площади; к полученной общей сметной стоимости квартиры каждого типа добавляются затраты, связанные с устройством санитарно-технических кабин, кухонного оборудования, прокладкой внутренних слаботочных устройств, а также затраты на устройство лоджий, балконов, веранд, встроенных шкафов и др. для тех квартир и в тех объемах, в которых они предусмотрены проектом.

3.5. Затраты по устройству одноэтажных построек для ведения личного подсобного хозяйства, хранения топлива и предметов домашнего обихода следует относить на стоимость квартир поровну. В случае, если эти хозяйственные помещения отличаются размерами, общие затраты по их устройству должны относиться на стоимость квартир пропорционально площади или объему этих помещений.

3.6. Сметная стоимость квартиры может быть откорректирована с учетом применения поправочных коэффициентов, определяемых госстроями союзных республик и учитывающих поэтажное расположение квартир, ориентацию и т.д. (при сохранении общей сметной стоимости дома). Применение поправочных коэффициентов должно решаться общим собранием членов жилищно-строительных кооперативов.

3.7. Уточнение сметной стоимости отдельных типов квартир должно производиться проектной организацией, разрабатывавшей проект кооперативного жилого дома, после завершения строительства, исходя из фактической стоимости строительства жилого дома. Оплата этой работы производится дополнительно за счет средств кооператива.