4.1. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений* и предприятиями различных форм собственности, осуществляющими работы по оказанию коммунальных и ремонтно-эксплуатационных услуг (жилищно-эксплуатационными; ремонтно-эксплуатационными и ремонтно-строительными предприятиями, а также предприятиями водопроводно-канализационного, тепло-, электроснабжения и проч.), основываются на договорных отношениях.
________________________
* Обязательства гражданина, собственника жилого помещения, предусмотренные в договоре на обслуживание и ремонт жилья, а также участие в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории определяются пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, оформляются договором передачи квартиры в собственность.
4.2. Договор на обслуживание и ремонт приватизированного жилья регламентирует взаимоотношения между собственниками жилого помещения или их объединениями (товариществами индивидуальных владельцев и др.), выступающими в качестве "Заказчика", и предприятием, производящим коммунальные и ремонтно-эксплуатационные услуги и являющимся "Исполнителем".
Обслуживание и ремонт жилых помещений, находящихся в собственности граждан и частично приватизированных домах, а также обеспечение их коммунальными услугами осуществляются теми же предприятиями, которые обслуживают эти дома на момент приватизации, что должно обеспечить непрерывность обслуживания жилищного фонда.
При этом, если в доме приватизированы все квартиры, то договор заключается между предприятиями ЖКХ и товариществом владельцев; если только часть квартиры - то с каждым владельцем отдельно или через представителя-собственника, являющегося основным "Заказчиком" по данному виду услуг.
4.3. Условием заключения договора является принятие "Исполнителем" по акту дома или квартиры с указанием адреса, по которому расположен объект обслуживания, его общая и жилая площадь.
В договоре*) отражаются:
_________________
* Примерные формы договоров между собственниками жилого помещения, товариществами индивидуальных владельцев и предприятиями, осуществляющими обслуживание и ремонт жилья, приведены в приложениях 6, 7, 8, 9.
- перечень и объем работ и услуг по содержанию и обслуживанию приватизированного жилищного фонда, выполняемых "Исполнителем";
- показатели и критерии оценки качества;
- размер оплаты услуг.
4.4. Особое место в договоре уделяется перечню работ и услуг, выполняемых "Исполнителем", поскольку только при условии их точной регламентации появляется возможность объективно оценивать стоимость этих работ, а также избежать споров и разногласий при оценке качества и оплаты в соответствии с реально достигнутыми показателями качества*.
___________________
* Перечень работ составляется в соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации и ремонта жилого фонда", показатели и критерии оценки качества - в соответствии с действующими Строительными нормами и правилами.
При определении перечня и объема работ, а также показателей и критериев оценки качества их выполнения необходимо иметь в виду, что обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляются с обязательным соблюдением единых правили и норм эксплуатации жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, и включают весь комплекс работ по содержанию жилых домов и производству коммунальных услуг.
4.5. Нарушение каждой из сторон договорных обязательств предусматривает применение соответствующих экономических санкций к виновному (к организации, обслуживающей жилье, или к гражданину, собственнику жилого помещения). При этом действие экономических санкций не должно освобождать виновного в нарушении качества эксплуатации жилья от выполнения принятых обязательств, т. е. любые конфликтные ситуации должны разрешаться без ущерба для жилого дома. Допущенное нарушение качества услуг, работ "Исполнитель" устраняет за свой счет без дополнительной оплаты*.
_______________
* Относится к тем видам нарушений, которые могут быть устранены в последующие периоды времени (например, некачественная покраска стен, ремонт конструктивных элементов зданий и проч.).
В случае отказа "Исполнителя" от устранения за свой счет допущенных нарушений рассмотрение данного вопроса передается в арбитраж.
При отсрочке платежей собственниками жилых помещений предусматриваются соответствующие экономические санкции (например, начисление пени по прогрессивной шкале).
4.6. При заключении договора между собственниками жилых помещений и предприятиями, производящими жилищно-коммунальные услуги, следует иметь в виду, что постановлением Верховного Совета РСФСР о введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (статья 4) для собственников приватизированных квартир предусмотрен тот же порядок оплаты коммунальных услуг и участие в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, что и для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда*).
__________________
* Внеплановый капитальный ремонт квартир осуществляется ремонтно-эксплуатационными предприятием по заказам населения за отдельную плату.
Оплата работ (услуг) должна производиться на основе договора между собственником жилья - "Заказчиком" и "Исполнителем" предприятием, производящим жилищно-коммунальные услуги, по ценам, учитывающим экономически обоснованные затраты на их производство, и разумную сумму прибыли. Разница между величиной регулируемых цен и тарифов на услуги ЖКХ должна покрываться из бюджета.
4.7. Решение конфликтных ситуаций, возникших между собственниками жилья и предприятиями, выполняющими его обслуживание и ремонт, осуществляется в установленном Законом порядке.
4.8. Для владельцев приватизированного жилья в многоквартирных домах наиболее удобным вариантом взаимоотношений со всеми эксплуатационными и коммунальными службами будет договор через одну посредническую организацию - это могут быть представители собственника, являющиеся основным "Заказчиком" по данному виду услуг, товарищество или другое объединение собственников квартир, а для владельцев индивидуальных домов более приемлем вариант заключения договоров с каждой коммунальной службой в отдельности.