2.1 Договорные (контрактные) отношения между предприятиями ЖКХ и собственником объектов ЖКХ - "Заказчиком" жилищно-коммунальных услуг строятся на разграничении прав собственности и хозяйствования с соответствующим разделением прав и ответственности сторон.
В соответствии с Законом РСФСР "О собственности в РСФСР", Указом Президента РСФСР " О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов" от 5 ноября 1991 г. N 166 и постановлением Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев , областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 к муниципальной собственности городов относятся: жилищный фонд и нежилые помещения, объекты инженерной инфраструктуры ( сооружения и сети водопроводно-канализационного хозяйства, тепло-, электро-, газоснабжения, городского транспорта, внешнего благоустройства и другие объекты, непосредственно осуществляющие коммунальное обслуживание потребителей, а также жилищно-эксплуатационные, ремонтно-строительные и другие предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт объектов инженерной инфраструктуры).
2.2. В качестве субъекта собственности жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры и, как правило, Генерального заказчика на жилищно-коммунальные услуги выступают местные органы исполнительной власти или их структуры, созданные для этих целей.
Предприятия жилищно-коммунального хозяйства,которым основные фонды, предназначенные для эксплуатации и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, переданы в полное хозяйственное ведение, являются субъектом хозяйствования и "Подрядчиком" (исполнителем) по производству услуг ЖКХ. "Подрядчиком" могут быть предприятия различных форм собственности.
2.3. В качестве субъекта собственности и "Заказчика" на услуги жилищно-коммунального хозяйства могут также выступать отдельные граждане, товарищества (кондоминиумы) и другие объединения собственников квартир, домов.
2.4. Договор является документом, отражающим взаимные обязательства двух сторон:
- предприятие-подрядчик гарантирует уровень качества, надежности и экологической безопасности производства услуг ЖКХ, соответствующий объективным возможностям, созданными собственником (составу и состоянию основных фондов), при плановом объеме их потребления;
- местные органы исполнительной власти (или другие собственники) гарантируют оплату услуг в соответствии с реально достигнутым качеством обслуживания, контролируют выполнение договорных обязательств и определяют размер экономических санкций при нарушении показателе качества.
Таким образом, договор представляет собой экономическую правовую основу взаимоотношений местных органов исполнительной власти (или других собственников), выступающих в роли "Заказчика" на жилищно-коммунальные услуги, и предприятиями, выступающими в роли "Подрядчика", и позволяет увязать интересы потребителей услуг с интересами предприятия.
2.5. Договор на производство жилищно-коммунальных услуг заключается на весь технологический цикл работ, обеспечивающий конечный результат - реализацию услуги непосредственно потребителю, независимо от существующей в настоящее время организации работ по обслуживанию жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры все виды работ по производству и реализаций услуги могут выполняться одним предприятием; отдельные виды работ могут поручаться другим предприятиям или частным фирмам как субподрядчикам. При этом и плата услуг включает в себя все технологические звенья до конечного результата.
Это обусловлено тем, что услуга является товаром, имеющим определенные потребительские свойства. Ответственность перед "Заказчиком" за производство и реализацию этого товара потребителю несет предприятие ЖКХ, которое в свою очередь может поручить выполнение отдельных видов работ другим предприятиям.
Так, например, оплата услуг водоснабжения включает в себя обеспечение финансирования всех видов работ по обслуживанию и ремонту насосных станций, очистных сооружений, инженерных сетей, включая внутридомовые, то есть тариф по водоснабжению должен обеспечивать рентабельную работу всех служб, задействованных на производстве этой услуги.
В тоже время отдельные виды работ, например, обслуживание инженерных сетей, прочистка сетей могут быть по договору переданы другим предприятиям или частным фирмам. Однако и в этом случае ответственность за качество водоснабжения потребителей перед "Заказчиком" несет предприятие водопроводно-канализационного хозяйства (основной подрядчик).
2.6. Взаимоотношения между предприятиями различных подотраслей жилищно-коммунального хозяйства независимо от форм собственности строятся также на договорной (контрактной) основе.
Договоры между подотраслевыми предприятиями ЖКХ заключаются на конкретный объем работ, услуг или их часть (операцию, стадию) и содержат требования к техническим данным и качеству выполняемых работ, услуг, данные о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты. При этом должны максимально учитываться интересы потребителей услуг.
Очевидно, например, что для граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде, предпочтительно иметь дело с одним предприятием, которое, выполняя работы по ремонту жилого дома и содержанию придомовых территорий, одновременно выполняет функции посредника по обеспечению услугами водоснабжения, теплоснабжения. В настоящее время ремонтно-эксплуатационные организации, как правило, осуществляют эти функции по договору с соответствующими подотраслевыми предприятиями, не несущими, к сожалению, юридическую ответственность за услуги в целом. Именно этот аспект их совместной деятельности, требующей правового регулирования в рамках Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя", и находит свое отражение в данной работе.
Граждане, проживающие в индивидуальном жилищном фонде, традиционно заключают договор на предоставление услуг водо-, тепло-, электроснабжения и других непосредственно с подотраслевыми предприятиями.
2.7. Выбор предприятия для обслуживания все в большей степени будет за жильцом по критерию доступности цены и качества услуг. Роль государственного регулирования при этом должна заключаться в создании соответствующих правовых и экономических условий равноправного положения на рынке услуг предприятий различных форм собственности, отсутствия монополизации рынка.