Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) с учетом потребительских свойств строительной продукции для объектов жилищно-гражданского направления

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ФОРМИРОВАНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
БАЗИСНОЙ СТОИМОСТИ (УПБС) С УЧЕТОМ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ СВОЙСТВ
СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ
ЖИЛИЩНО-ГРАЖДАНСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Государственный комитет Российской Федерации
по вопросам архитектуры и строительства
(Госстрой России)


1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящие Методические рекомендации определяют порядок разработки укрупненных показателей базисной стоимости строительства (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения, предназначенных для:

определения стоимости строительства в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования, а также при расчете капитальных вложений как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку жилых кварталов (микрорайонов), учитывающих величину и местоположение их в структуре жилого района;

составления инвесторских смет и смет подрядчика, используемых при проведении подрядных торгов;

издания региональных справочно-информационных сборников с целью обеспечения ими всех инвесторов и подрядчиков и создания им равных условий при определении стоимости строительства и формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

1.2. Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения разрабатываются на основе объектов-представителей, характеризующих типы жилых домов и зданий общественного назначения наиболее массового применения в конкретном регионе, в зависимости от основного материала стен (кирпич, панели, блоки и т.д.), этажности, типа и функционального назначения дома (секционные, коттеджного типа, дома для малосемейных, общежития), от вместимости и мощности зданий общественного назначения.

Органам строительства и архитектуры совместно с ведущими проектными организациями региона предоставляется право самостоятельно определять количество разрабатываемых УПБС, исходя из текущих и перспективных планов застройки территории.

1.3. УПБС могут разрабатываться как на основе ресурсной технологической модели, так и по укрупненным статьям затрат строительно-монтажных работ на объект (группу объектов).

1.4. УПБС разрабатывается по жилым домам - на 1 кв.м общей площади жилого дома с определенным уровнем потребительских свойств (этажность, тип дома, конструкции стен), по общественным зданиям на одно место, ученическое место, на кв.м торговой площади и т.п.

1.5. Уровень цен, в котором разрабатывается УПБС в регионе (именуемый в дальнейшем базисным уровнем цен), определяется территориальными организациями самостоятельно. В качестве базисного уровня рекомендуется использовать сметные нормы и цены, введенные в действие с 01.01.91.

2. ВЫБОР ОБЪЕКТОВ-ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ С УЧЕТОМ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ
СВОЙСТВ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ УПБС

2.1. УПБС разрабатываются по проектам, технико-экономические показатели которых соответствуют достигнутому в массовом строительстве техническому уровню в регионе и отвечают требованиям действующих норм проектирования. Перечень проектов жилых домов и зданий общественного назначения, по которым ведется строительство в регионе, принимаемый для разработки УПБС, рассматривается и согласовывается в органах строительства и архитектуры региона.

2.2. Объекты, выбранные для разработки УПБС, должны отвечать градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к жилой застройке в регионе, а по количеству типов квартир обеспечивать полноценное и экономическое заселение квартир с учетом демографического состава семей в данной местности.

Кроме того, они должны отражать наиболее полно специфические особенности направления жилищного строительства в регионе по конструктивным, технологическим решениям, а также по количеству и мощности (вместимости) зданий общественного назначения в увязке с потребностью в объемах жилищного строительства, а также потребностью в дополнении ими существующей застройки жилых районов.

2.3. Исходной нормативной базой для разработки УПБС могут служить утвержденные в установленном порядке для данного города, района или зоны прейскуранты на строительство жилых домов, общежитий и объектов общественного назначения, привязанные к местным условиям строительства. Кроме того, для разработки УПБС следует максимально использовать проектно-сметную документацию, по которой велась разработка индексов изменения сметной стоимости в связи с переходом с 1 января 1991 г. на новые сметные нормы и цены, а также имеющиеся данные о фактической стоимости по построенным объектам.

Под фактической сметной стоимостью следует понимать сметную стоимость построенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, которая учитывает все изменения, возникающие в ходе строительства, за исключением затрат на переделки, вызванные ошибками проектных или строительных организаций.

2.4. Сметная документация по объекту, принимаемая для разработки УПБС, должна учитывать следующие затраты:

2.4.1. стоимость строительно-монтажных работ по объекту, включая внутренние санитарно-технические и электромонтажные работы, работы по устройству внутренних слаботочных сетей, а также стоимость сооружения лифтов и мусоропроводов в случаях, когда они предусмотрены проектом;

2.4.2. стоимость освоения и инженерной подготовки территории, отведенной под строительство работ, связанных со сносом и переносом существующих строений, перекладкой инженерных коммуникаций и др.;

2.4.3. стоимость инженерного оборудования территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, теплогазоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого объекта (группы объектов) к уличным или магистральным инженерным сетям. При этом для сельских населенных пунктов рекомендуется принимать в расчетах УПБС надворные уборные и выгребные ямы, а также хозяйственные постройки с помещениями:

для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива площадью не более 15 кв.м;

для содержания скота и птицы - площадью не более 10 кв.м (1 тип), 20 кв.м (2 тип), не более 35 кв.м (3 тип);

погреба - площадью не более 8 кв.м;

2.4.4. затраты на благоустройство отведенной под строительство территории, включая стоимость работ по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайонов или кварталов, а также работ по озеленению этой территории, а в сельских населенных пунктах, в зоне застройки домами с приквартирными участками, - затраты на указанные работы, выполняемые в пределах участка жилого дома (кроме озеленения).

2.5. Не допускается учитывать в составе показателей стоимости жилищного строительства, принимаемых для разработки УПБС, затраты на строительство всстроенных и пристроенных помещений для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошкольных и школьных учреждений и других предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального назначения, а также встроенных помещений отделений связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения.

2.6. Разработка УПБС в целом на комплексную застройку микрорайона, градостроительного комплекса (ГСК), включающих в себя группу жилых домов, учреждений и предприятий обслуживания, выполняется на основе объектных сметных расчетов, с распределением средств по направлениям капитальных вложений. Затраты, общие для всех объектов, входящих в состав комплекса, распределяются следующим образом: стоимость внутримикрорайонных инженерных сетей, тепловые пункты, насосные станции, фидерные подстанции, газораспределительные пункты - пропорционально потребностям объектов; стоимость работ по благоустройству и озеленению территории - пропорционально площадям участков; остальные средства (затраты, связанные с размещением в первых этажах жилых домов или в пристроенных к ним специальных помещениях различных по назначению предприятий и учреждений) пропорционально общей площади объектов или строительному объему зданий.

2.6.1. Укрупненные показатели стоимости строительства на градостроительные комплексы (УПС ГСК), предусмотренные в Рекомендациях (Рекомендации по определению укрупненных показателей стоимости строительства и структуры удельных капитальных вложений на на градостроительные комплексы для городов РСФСР, Госкомархстрой РСФСР, М., 1991 г.), позволяют определять реальные затраты на комплексную застройку жилых районов (микрорайонов) с учетом конкретных градостроительных ситуаций.

Укрупненные показатели стоимости на градостроительные комплексы приводятся в расчете на 1 кв.м общей площади жилых домов.

2.7. По объектам, отобранным для разработки УПБС, приводятся в приложениях следующие данные;

перечень объектов, принимаемых для разработки УПБС, и их технико-экономические показатели. Пример заполнения формы по отбору проектов и исходные данные для разработки УПБС приведены в табл.1 (см. прил.1);