Для принятия решения об инвестировании и для оценки стоимости строительства в процессе подготовки предложения по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию рекомендуется составлять:
при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов - ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);
при подготовке к заключению договора подряда на капитальное строительство подрядчиком или по его заказу проектной организацией на основании объявленной (разосланной) инвестором тендерной документации - РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.
2.2. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика могут применяться различные методы и, в частности: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный, на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов и др.
Выбор метода составления смет (расчетов) осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий контракта и общей экономической ситуации.
Ресурсный метод - это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), данные о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.
Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индекса цен на ресурсы, используемые в строительстве.
Базисно-индексный метод - это использование системы текущих и прогнозных цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.
Базисно-компенсационный метод - это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь, услуги и пр.), с уточнением этих расчетов в процессе строительства в зависимости от реальных изменений цен и тарифов.
Метод применения банков данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов - это использование стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемым в данный момент.
2.3. Структура сметной стоимости строительства в переходный период не претерпевает существенных изменений и соответствует действующим структуре капитальных вложений и системе статистической и бухгалтерской отчетности. В структуре возможно объединение стоимости строительных и монтажных работ в единую графу "Стоимость работ", а "Стоимость оборудования" и "Прочие затраты" целесообразно пока оставить без изменения. Стоимость строительных и монтажных работ состоит из прямых затрат, накладных расходов, сметной прибыли (плановых накоплений) и прочих (лимитированных) затрат.
В дальнейшем может быть предложено некоторое перераспределение указанной структуры: из раздела "строительные и монтажные работы" в раздел "оборудование" перенести стоимости технологических трубопроводов, малых котлов, ряда сантехнических приборов, установок и передаточных устройств, пусконаладочные работы и комплексное опробование оборудования. Но это неразрывно связано с переработкой всей СМЕТНО-НОРМАТИВНОЙ (НОРМАТИВНО-ИНФОРМАЦИОННОЙ) БАЗЫ.
2.4. В переходный период для определения стоимости строительства в составе сметных документов рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную базу), введенную в действие с 1 января 1991 г., с применением новых подходов к нормированию накладных расходов, сметной прибыли (плановых накоплений) и прочих затрат.
В новых условиях при определении сумм по накладных расходам имеется возможность выбора: либо на основе индивидуальных норм, рассчитанных в целом для конкретной строительной организации либо с помощью системы показателей по видам строительных и монтажных работ или укрупненных нормативов по видам строительства, либо по ранее установленным для применения с 01.01.91 нормам к прямым затратам. При этом допускается использование различных базисов для исчисления: или от прямых затрат (в базисном уровне цен), или от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов.
Величина сметной прибыли может варьироваться, исходя из индивидуального размера для конкретной организации или рекомендуемого общеотраслевого норматива (его размер периодически уточняется и может исчисляться как от фонды оплаты труда, так и от сметной себестоимости работ). При этом затраты, связанные с инфраструктурой строительно-монтажных организаций и развитием производственной базы, могут возмещаться при согласии заказчика за счет средств, предусмотренных в главе "Прочие работы и затраты" сводных сметных расчетов соответствующих строек.
Окончательное решение по выбору варианта исчисления указанных видов затрат принимается совместно заказчиком (инвестором) и подрядной организацией.
Система сметных нормативов является составной частью общей системы нормативных документов в строительстве, в которую входят строительные нормы и правила (СНиП Р), своды правил (СП) и руководящие документы (РДС). Как и вся общая система, сметные нормативы действуют на федеральном, ведомственном и региональном уровнях. Кроме того, допускается применение собственной нормативной базы пользователя.
В перспективе (к 2000-му году) должна быть создана новая нормативная база для отрасли "Строительство", в полной мере отвечающая рыночной экономике и позволяющая комплексно определять сметную стоимость строительной продукции и размеры оплаты труда по этой продукции. В ней должен быть полный набор нормативов, как элементных, так и укрупненных, преимущественно с ресурсной структурой.
2.5. Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
в БАЗИСНОМ (ПОСТОЯННОМ) УРОВНЕ, определяемом с помощью действующих сметных норм и цен;
в ТЕКУЩЕМ или ПРОГНОЗНОМ УРОВНЯХ, определяемых на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.
2.6. Стоимость в текущем или прогнозном уровне цен может определяться на основе ее базисного уровня и СИСТЕМЫ ИНДЕКСОВ (коэффициентов), дифференцированной по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровням укрупнения строительной продукции. Индексы могут получаться в результате анализа данных о стоимости имеющихся в распоряжении подрядчиков и заказчиков статистических наблюдений или устанавливаться органами, осуществляющими государственное регулирование цен в соответствующих регионах Российской Федерации. Эти индексы рекомендуется применять как в целом на стоимость подрядных работ, так и на стоимость потребляемых ресурсов или статей затрат (стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин, накладные расходы, сметная прибыль и др.).
При составлении инвесторских смет (расчетов), в особенности в предпроектных проработках и на ранних стадиях проектирования, рекомендуется использовать различные укрупненные показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая и прейскуранты (в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее построенных или запроектированных аналогичных объектов. Приведение к текущему уровню может производиться при этом путем применения индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов в ресурсно-технологической модели (РТМ) и данных об индексах цен на отдельные ресурсы.
Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации заказчика носит предварительный характер и используется при принятии решения о целесообразности данного строительства.
Окончательная цена стройки определяется соглашением между заказчикам и подрядчиком.
В случае формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию на основании результатов подрядных торгов по усмотрению заказчика (организатора торгов) предварительная стоимость строительства, установленная заказчиком, участникам торгов не сообщается.
Стоимость оборудования, инструментов и инвентаря определяется, исходя из свободных (рыночных) оптовых цен, формируемых в порядке, устанавливаемом Роскомцен для продукции производственно-технического назначения. При этом в составе стоимости оборудования, включаемой в сметную документацию на строительство, учитываются затраты по его приобретению, транспортные, заготовительно-складские и другие расходы. Стоимость импортного оборудования определяется, исходя из его фактурной стоимости, указанной в счет поставщика ( с учетом всех расходов по закупке и доставке до границы), и переводится на рубли по коммерческому курсу Центрального банка России с добавлением таможенных пошлин и налога на импорт.
2.7. Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика в тех случаях, когда возникает необходимость обоснования для заказчика свободной (договорной) цены на строительную продукцию, составляются в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документе инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.