О Региональной программе "Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге" на 2011-2015 годы (с изменениями на 23 июля 2012 года)

2. Строительный комплекс и жилищное строительство в Санкт-Петербурге

Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга является одним из градообразующих секторов экономики города. По объемам строительства жилья и выполнению задач, поставленных в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", Санкт-Петербург устойчиво занимает лидирующую позицию среди регионов. В 2008 году строители ввели в эксплуатацию 3,2 млн.кв.м жилья. Впервые объемы жилищного строительства вышли на такой высокий уровень. Подобные результаты не демонстрировались ни в советский, ни в постперестроечный периоды. Не смотря на кризис в 2009 году объем ввода составил 2,6 млн.кв.м. Именно строительная отрасль одна из первых ощутила те проблемы, которые появились в мировой финансовой системе. Правительством Санкт-Петербурга был разработан план мероприятий по преодолению последствий экономического и финансового кризиса. Удалось добиться стабилизации в строительной отрасли. В 2010 году введено в эксплуатацию 2,56 млн.кв.м жилья.

По состоянию на 1 января 2010 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2656457,6 кв.м (722 многоквартирных и жилых дома, 42761 квартира), что составляет 102,0% от уровня ввода жилой площади за 2009 год.

Доля индивидуального жилищного строительства в объеме ввода жилья составила 4,63% (122904,8 кв.м, 496 жилых дома).

В целом, за период 2005-2009 гг. произошел рост площадей, вовлеченных в градостроительную деятельность, на 1,6%. Доля земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в общей площади города составляет 48,6%.

По состоянию на 01.01.2010 общая площадь жилищного фонда в расчете на одного жителя составила 24,4 кв.м.

2.1. Характеристика проблем, на решение которых направлена Программа

Крупные города являются носителями постиндустриальной экономики. Плотность связей, качество жизни и особенности экономики современных мегаполисов делают возможным их переход на новый уровень развития - к новому формату социально-экономических отношений. При этом развитие постиндустриальной экономики, с ее повышенными требованиями ко многим аспектам жизни, сталкивается в современных городах, даже относительно развитых, со значительными вызовами. Среди этих вызовов:

Транспортная проблема. Взрывной рост автомобилизации населения и неспособность транспортных систем городов справляться с потоками автотранспорта порождает противоречие между требованиями принятых стандартов качества жизни и объективными характеристиками существующего городского пространства.

Инфраструктурная проблема. Инфраструктурные требования постиндустриального качества жизни и экономического развития (связь, электроэнергия и т.д.) не могут эффективно удовлетворяться инфраструктурой современных городов. Как следствие, появляется противоречие между функцией городов как носителей постиндустриальной экономики и их способностью эту экономику обеспечивать.

Проблема качества городской среды. Люди стремятся к перемещению в крупные города, постиндустриальная экономика которых повышает капитализацию человеческих ресурсов и качество жизни, но при этом размещение элементов постиндустриальной экономики в крупных городах зачастую невыгодно - по причине высокой стоимости жизни, рабочей силы и земли. Кроме того, существующие города не обладают необходимого качества общественными пространствами, деловой и жилой недвижимостью. Развитие существующей среды таких городов до требуемого уровня есть долгий и сложный процесс, который, к тому же, тормозится рядом объективных факторов.

Указанные проблемы можно обобщенно сформулировать следующим образом: "Крупные города все менее способны поддерживать постиндустриальную экономику, при этом, они являются единственными территориями, где такая экономика является возможной". Эти вызовы не являются специфически российскими; аналогичная ситуация наблюдается во многих городах мира. В настоящее время эти проблемы пытаются решать разнообразными способами, в т.ч. путем обновления и реконструкции городской среды.

Одним из важнейших оснований для запуска нового этапа развития является выход новых поколений горожан на рынок труда, рынок недвижимости, потребительские рынки. Более активная позиция нового поколения по отношению к среде обитания и способность к коллективным действиям делают возможными появление новых моделей потребления, технологий управления потреблением и ценностных конструкций, меняют представления о том, что такое привлекательное пространство для работы, пространство для жизни, городское пространство, и соответственно, меняют требования к недвижимости, а также формируют запрос на новое качество элементов жизнеобеспечения - коммунальных услуг, систем безопасности, здравоохранения, - заключающееся, в первую очередь, в возможности их корректировки под локальные потребности.

С учетом современных требований к городским пространствам, основными особенностями постиндустриальной экономики и развития среды для современного города являются:

­ 24-часовая активность (деловая жизнь, торговля, развлечения);

­ сверхвысокое энергопотребление, сглаживание суточных пиков;

­ высокая обеспеченность современными форматами торговли, общественного питания и коммерческой недвижимостью;

­ развитые общественные пространства;

­ новые формы потребительской культуры - визуальное потребление, сращивание развлечений с другими формами деятельности, высокая скорость потребления инноваций;

­ многофункциональное использование территории, отказ от "монофункциональных" районов;

­ новые стандарты качества жилья (в т.ч. обеспеченность площадью, стандарты строительства, разнообразие предложения).

2.2. Предпосылки развития жилищного строительства

Особенно актуальным процесс трансформации городов стал во время и после мирового экономического кризиса, который проблематизировал приоритеты и проекты предыдущего этапа, а также наглядно продемонстрировал ограниченные возможности секторов, ранее служивших драйверами экономического роста.

Санкт-Петербург, являющийся одним из крупнейших городов на территории Европы, не стал исключением. Проблематизация его пространственного развития произошла по целому ряду причин, важнейшими среди которых являются следующие:

Конфликты, связанные с использованием ключевого актива - земли, в первую очередь - конфликты различных функций в пределах городских территорий: первоначальная жилая застройка фактически не оставила места для разворачивания объектов, выполняющих торгово-развлекательную функцию. На следующем шаге развития территорий - после того как ТРК были с трудом вписаны в существующую застройку - в новых жилых районах не осталось пространства для развития объектов, которые создавали бы рабочие места и за счёт этого удерживали бы в обозначенных районах наборы сложных (индустриальных и постиндустриальных) деятельностей. Кроме того, невозможность развития "рабочих" объектов существенно повлияла на транспортную ситуацию в городе (плотный транспортный поток в центр и из центра города).

Не произошло переформатирование пространства города, как в масштабе всего города, так и в масштабе отдельных публичных пространств. При этом обнажилась проблема, связанная с тем, что строительство новых объектов недвижимости происходит на базе старых общественных пространств: новые общественные пространства просто не создаются - ни на месте старых, ни даже там, где таковые отсутствуют как класс. Функция создания общественных пространств, отданная на откуп рынку и частному бизнесу, фактически исчезла.

В городе фактически исчерпаны возможности "легкого" обновления или уплотнения традиционных промышленных территорий. Ускоренные темпы капитализации - а такова была рыночная ситуация - приводили к тому что город достаточно быстро лишился некоторых промышленных зон, невыгодно размещенных при новой стоимости земли. Во многих случаях инвестиционная привлекательность бывших промышленных территории была переоценена ввиду сложности процесса реконструкции, и скорость перепрофилирования промзон внутри города существенно замедлится. В Санкт-Петербурге под промышленными объектами занято около 40% территории: только на территории исторического центра, которая составляет около 6 тыс.га, промышленные предприятия занимают почти половину площадей. При этом в обычном европейском городе под промышленными объектами занято в среднем около 10% городской территории.

Проблема застроенных и промышленных территорий становится особенно актуальной в контексте текущих тенденций развития петербургской агломерации (формирование единой портовой системы Большого порта Петербурга и портов Ленинградской области; вынос отдельных функций из ядра; развитие территорий вокруг портов, аэропортов и КАД; формирование пригородных зон малоэтажной застройки, прежде всего на севере в радиусе 35-45 км).