1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее программно-целевого решения
Основой государственного регулирования рынка недвижимости является государственная инвестиционная политика, исходящая из реальной экономической оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в эти объекты с соответствующим решением социальных задач посредством бюджетно-налоговой системы.
Все объекты недвижимости, в зависимости от правового статуса, являются источниками либо арендных, либо налоговых поступлений в бюджеты соответствующего уровня. Денежные суммы налоговых и арендных поступлений, как показывает практика развитых стран, определяются рыночной стоимостью объектов недвижимости как базы для налоговых и арендных сборов.
В эпоху плановой экономики ценообразование в России основывалось на затратном принципе, в соответствии с которым стоимость товара определялась затратами на его изготовление. При этом не учитывались принципы, связанные с рыночной средой, из которых наиболее важными являются предложение и спрос, конкуренция, наилучшее и наиболее эффективное использование.
Однако и в настоящее время оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения, приватизации и других государственных целей, как правило, не только не обусловливается анализом рыночных цен, но и слабо коррелирует с ними. Государственные органы, руководствующиеся методиками, в которых не учтены общеизвестные методы рыночной оценки, не имеют достоверной информации о рыночных ценах.
Отсутствие системы государственной оценки недвижимого имущества сдерживает вовлечение недвижимости в полноценный гражданский оборот и эффективное функционирование рыночной экономики.
Таким образом, определение рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости Ленинградской области - одна из важнейших задач, успешное решение которой возможно в рамках реализации настоящей программы.
1.2. Основные цели и задачи программы
Разработка системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области предусматривает создание на территории области и ее муниципальных образований единой нормативно-правовой и материальной базы реальной рыночной оценки стоимостных характеристик объектов недвижимости.
Нормативно-правовая база государственной оценки объектов недвижимости позволит на основании единых методик расчета различных видов стоимости определять:
налогооблагаемую стоимость для фискальных целей (налогообложение);
стоимость для целей ипотечного кредитования и страхования;
стоимость для определения вклада в уставной капитал вновь организуемых хозяйственных обществ и товариществ;
стоимость недвижимости для целей купли-продажи и иных возмездных сделок.
Целями создания системы государственной оценки недвижимого имущества являются:
создание единого банка данных оценки недвижимости для целей налогообложения;
обеспечение органов государственной власти Ленинградской области, органов местного самоуправления Ленинградской области, а также заинтересованных лиц достоверной информацией о рыночной стоимости объектов недвижимости;
повышение инвестиционной привлекательности территорий Ленинградской области;
прирост поступлений в бюджеты различных уровней налоговых и арендных платежей за счет определения реальной рыночной стоимости объектов недвижимости;
повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости на территории Ленинградской области;
определение уровня арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых выступает Ленинградская область, на основе рыночных методов оценки;
разработка и внедрение методов массовой оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости;
разработка программного обеспечения с переводом методов определения различных видов стоимости на автоматизированный режим расчета;
обеспечение применения на территории Ленинградской области и ее муниципальных образований единых методик расчета различных видов стоимости недвижимости всех форм собственности;
обеспечение тесного взаимодействия между субъектами оценочной деятельности на территории Ленинградской области.
Для реализации программы необходимы нормативно-правовое, организационное, технологическое, информационное, программное, техническое, финансовое и другие виды обеспечения.
Программа должна быть реализована в 1999 - 2000 годах в два этапа: