Обязательные правила, содержащиеся в настоящем пункте, устанавливают форму и содержание отчета профессионального оценщика о проведенной им оценке недвижимости.
Отчет об оценке предназначен для передачи работодателю или клиенту, а обязательная копия отчета должна представляться профессиональным оценщиком при прохождении очередной официальной (государственной) аттестации по запросу уполномоченного органа Московской городской администрации.
С выводом профессионального оценщика об определенной им стоимости недвижимости может ознакомиться любая третья сторона.
Копия отчета об оценке подлежит хранению профессиональным оценщиком в течение не менее чем трех лет с даты его составления и подписания и должна представляться им по решению суда или уполномоченного органа Московской городской администрации при рассмотрении дел по спору о проведенной оценке или дела о жалобе на действия профессионального оценщика.
Составляя отчет об оценке, профессиональный оценщик должен формулировать и излагать все положения анализа, свое мнение и выводы таким образом, чтобы они не были противоречивыми, не вызывали непонимание у иных лиц и не давали возможности их неоднозначного толкования.
Обязательные правила 2-1
Каждый отчет об оценке недвижимости собственноручно подписывается профессиональным оценщиком и должен:
а) Быть изложен ясным и точным языком с использованием одобренной терминологии, а содержание отчета не должно вызывать непонимания и возможности неоднозначного толкования.
Поскольку отчетами об оценке могут пользоваться и руководствоваться при принятии решений третьи лица, то для них могут оказаться недостаточными только выводы, сделанные профессиональным оценщиком и удовлетворяющие его работодателя или клиента. Профессиональный оценщик при составлении отчета должен внимательно следить, чтобы его изложение отчета не приводило к непониманию или неоднозначному толкованию со стороны представителей рынка недвижимости, связанных с продажей и приобретением недвижимости, со стороны работодателя, который составляет на основе отчета об оценке заключение об оценке для передачи клиенту, а также со стороны органов, осуществляющих рассмотрение споров об оценке или жалоб на действия профессионального оценщика.
б) Содержать достаточное количество достоверной информации и данных, которыя позволят лицам, пользующимся отчетом, полностью однозначно понять его.
Несоблюдение этого правила может привести к тому, что работодатель, клиент или иное лицо, пользующееся отчетом совершит существенную ошибку, даже если каждое положение анализа, мнения и вывода профессионального оценщика сформулировано и изложено в отчете ясно и точно. Во всех отчетах все положения анализа, мнения и вывода профессионального оценщика должны сопровождаться комментариями профессионального оценщика о достоверности используемых им данных.
в) Ясно и точно раскрывать сущность любых, даже самых необычных (нетипичных) предположений и ограничивающих условий, которые оказывают, по мнению профессионального оценщика, влияние на характер отчета об оценке и на размер определенной им стоимости недвижимости.
Отклонение от Обязательных правил 2-1 недопустимо.
В качестве предположений и ограничивающих условий могут быть предположения об автоматическом продлении действия аренды недвижимости, обременения недвижимости, особые условия использования недвижимости или договоров по ее использованию, нетипичное ведение финансовых операций или способов инвестирования в планируемое строительство улучшений. В отчете профессиональный оценщик должен давать необходимые разъяснения каждого изложенного им анализа, мнения, предположения или вывода, если они содержат нетипичные элементы, которые могут вызвать непонимание или недоумение.
Обязательные правила 2-2
Каждый письменный отчет об оценке обязательно должен:
а) Включать данные о квалификации профессионального оценщика (действительности официальной аккредитации, уровне аккредитации и наличии права осуществлять оценку конкретного вида), а также об основаниях подготовки отчета об оценке.
Данные о квалификации профессионального оценщика должны включать: полные фамилию, имя, отчество профессионального оценщика и его домашний адрес; сведения о дате прохождении и виде аттестации, а также органе, осуществившем аттестацию; информацию о действительности аккредитации профессионального оценщика с указанием органа, осуществившего аккредитацию. (Если была общественная (дополнительная) аттестация - указать соответствующую общественную организацию).
Основания для подготовки отчета об оценке должны включать информацию о договоре с клиентом или работодателем и дате его заключения, если такой договор профессиональный оценщик заключил с клиентом или работодателем, либо информацию о письменном поручении и дате такого поручения от работодателя, если профессиональный оценщик работает штатным сотрудником оценщика, являющегося юридическим лицом, со ссылкой на договор и дату его заключения между работодателем и его клиентом. Профессиональный оценщик обязан требовать от работодателя письменного поручения на подготовку отчета об оценке, ссылаясь на положения настоящих Правил.
б) Включать наименование и описание оцениваемой недвижимости.
Правило б) является существенным элементом отчета. Идентификация объекта недвижимости может быть осуществлена путем указания в отчете наименования вида недвижимости и почтового адреса недвижимости, а также приложения к отчету следующих документов: копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости; эскизного рисунка или фотоснимков недвижимости. Эскизный рисунок и/или фотоснимки являются важным дополнением ко всем ставшим известными профессиональному оценщику характеристикам недвижимости, приведенным им в словесном описании всех особенностей оцениваемого объекта.
в) Устанавливать уровень доходов (расходов) в процентах или долях от стоимости недвижимости, которые можно получать от эксплуатации оцениваемой недвижимости.
г) Включать сформулированную цель осуществления оценки недвижимости и вид оцениваемой стоимости.
д) Включать величину стоимости недвижимости, определенную профессиональным оценщиком.
е) Содержать информацию о дате составления отчета об оценке и, при необходимости, дате вступления в силу оценки.
Правило в) необходимо соблюдать для понимания потребителем обоснованности рыночной стоимости недвижимости, а правила г), д), е) необходимы для уточнения пользователям отчета об оценке для чего оценка, какая стоимость определяется и когда вступает в силу оценка, поскольку дата составления отчета и дата его вступления в силу могут быть разными, и важно установить различие в конъюнктуре конкретного рынка недвижимости применительно к этим датам.
ж) Включать все сведения о собранной профессиональным оценщиком информации, в том числе указать источники получения информации и содержать описание процедуры сбора информации.
Это правило необходимо соблюдать с целью защиты прав третьих лиц, чье доверие к проведенной оценке может оказаться зависящим от глубины осуществленного профессиональным оценщиком поиска и сбора информации.