При проведении оценки профессиональный оценщик обязан хорошо знать и умело применять рекомендованные или утвержденные методы и приемы, позволяющие подготовить достоверный отчет об оценке.
Изложенные в настоящем пункте Обязательные правила отражают этапы работы профессионального оценщика по определению стоимости конкретного объекта недвижимости.
Обязательные правила 1-1
В процессе работы по подготовке отчета об оценке недвижимости профессиональный оценщик обязан:
а) Хорошо знать, понимать, уметь объяснить клиенту или работодателю и умело применять методы и приемы, позволяющие осуществить достоверную оценку в рамках действующего законодательства.
Изменения, происходящие в области рынков недвижимости, законодательстве, оказывают влияние на характер осуществления профессиональным оценщиком оценочной практики. С течением времени могут происходить существенные изменений стоимости недвижимости, конъюнктуры рынков недвижимости, законодательства о недвижимости, экономических и финансовых условий. Все это влияет на теорию оценки и оценочную практику профессиональных оценщиков. В этой связи каждый профессиональный оценщик обязан постоянно совершенствовать свои профессиональные навыки.
б) Не допускать ошибок в форме произвольного отклонения от Правил или в форме выхода за пределы своих полномочий при сборе и анализе информации для подготовки отчета об оценке.
Профессиональный оценщик должен быть уверен, что вся собранная им фактическая информация достаточна и достоверна для получения достоверной оценки.
в) Не допускать при проведении оценки небрежности и халатности, поскольку это может стать причиной возникновения ряда ошибок.
Отклонение от Обязательных правил 1-1 недопустимо.
Каждая отдельная ошибка, возможно, не окажет существенного влияния на результаты оценки, однако совокупность таких ошибок может радикально изменить окончательные выводы профессионального оценщика и результат его оценки. Если невнимательность профессионального оценщика и не привела к появлению ошибок, которые существенно повлияли на окончательные результаты оценки, такой прецедент не означает, что впредь профессиональный оценщик может допускать возникновение подобных ошибок.
Обязательные правила 1-2
При работе по подготовке отчета об оценке профессиональный оценщик должен соблюдать следующие правила:
а) Компетентно характеризовать вид и особенности объекта недвижимости, установить ставку возможных процентных доходов от недвижимости; установить назначение и характер последующего использования подготовленного отчета об оценке; проанализировать достаточность и достоверность собранной информации; установить перечень всех обременений недвижимости и специфические условия, ограничивающие использование недвижимости; установить дату вступления в силу подготовленного отчета об оценке.
б) Определить стоимость рассматриваемого объекта недвижимости и, если определяется стоимость, отличная от рыночной, профессиональный оценщик обязан ясно указать в отчете об оценке, какую стоимость он определил.
в) Принять во внимание и указать в отчете об оценке установленное разрешенное использование недвижимости, наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений, иных ограничений по использованию недвижимости, а также указать на наличие существующих льгот по налогообложению конкретного объекта недвижимости.
г) Учитывать существующий для данной территории процент по кредитам, в том числе под залог недвижимости, особенности местного законодательства, наличие арендуемых земельных участков и иных объектов недвижимости, а также установить пропорциональность воздействия упомянутых и иных факторов на стоимость оцениваемой недвижимости. От профессионального оценщика не требуется оценка недвижимости в целом, если перед ним поставлена частная задача, например оценить размер процентного дохода от недвижимости, стоимость части недвижимости или ограниченных имущественных прав на недвижимость, а также возможные доходы от сдачи недвижимости в аренду.
Если перед профессиональным оценщиком клиентом или работодателем не поставлена задача определения стоимости недвижимости в целом, профессиональный оценщик обязан известить работодателя или клиента о том, что стоимость недвижимости в целом не может быть определена путем математического обобщения или интерполяции.
д) Установить и принять во внимание влияние на общую стоимость недвижимости каких-либо нематериальных активов, торговых сделок, договоров, проектов, которые связаны с оцениваемой недвижимостью, и указать на это в отчете об оценке.
Учет упомянутых в настоящем правиле компонентов, влияющих на общую стоимость недвижимости, необходим, если задача, поставленная перед профессиональным оценщиком работодателем или клиентом, требует определения и распределения общей стоимости недвижимости по различным компонентам, а также в случаях, когда стоимость этих компонентов составляет существенную долю общей стоимости недвижимости.
Обязательные правила 1-3
При проведении оценки профессиональный оценщик должен соблюдать следующие правила в случаях, когда они применимы:
а) Учитывать влияние на использование и стоимость недвижимости таких факторов, как: положения действующего законодательства в отношении участков территории, включающих земельный участок, участок недр, участок воздушного пространства, а также положения действующего законодательства об иной недвижимости; сложившуюся или складывающуюся конъюнктуру на рынках недвижимости; данные маркетинговых исследований; физическую пригодность оцениваемой недвижимости для существующего или предполагаемого использования; общие тенденции в отношении недвижимости в прилегающих местностях; наиболее доходное использование недвижимости в рамках ее разрешенного использования; иные существенные для определения стоимости факторы.
б) Исходить из предпосылки, что планируемые к строительству на участке территории, земельном участке или участке недр здания, сооружения и иные улучшения приведут к более доходному использованию такого участка и оценка всех улучшений основана на их действительном вкладе в повышении доходности такого участка.
Это правило носит рекомендательный характер и может быть допущено отклонение от него, если участок уже обладает необходимыми зданиями, сооружениями и иными улучшениями, которые способны увеличить его доходность по сравнению с аналогичным участком, не имеющим таких зданий, строений и иных улучшений.
Обязательные правила 1-4
При выполнении работ по оценке недвижимости профессиональный оценщик должен соблюдать следующие правила в случаях, когда они применимы:
а) Оценивать объект оценки, используя применимые существующие и новые методы и приемы оценки.
б) Собирать, проверять, анализировать и согласовывать исходные данные для проведения оценки: