Профессиональный оценщик, выполняя экспертизу отчета об оценке недвижимости, подготовленного иным лицом, обязан составить свое мнение о том, является ли подвергаемый проверке (экспертизе) отчет достаточным, достоверным и соответствует ли он Правилам. Профессиональный оценщик в случае согласия с проверяемым отчетом может подписать такой отчет и обязательно должен по результатам проверки составить отчетный документ установленной формы, в котором четко и ясно изложить характер и особенности проведенной экспертизы.
Отчетным документом профессионального оценщика, назначенного экспертом, может быть доклад об экспертизе отчета об оценке (памятная записка) или контрольный лист о проведенной экспертизе, прилагаемые к проверенному отчету. Профессиональный оценщик, проводящий экспертизу, не должен довольствоваться лишь установлением полноты, согласованности и соответствия анализа, мнений и выводов, приведенных в отчете, Правилам. Он должен изложить в памятной записке развернутые комментарии в отношении анализов, мнений и выводов, приведенных в проверяемом отчете.
Профессиональный оценщик для осуществления экспертизы быть надлежащим лицом, то есть должен располагать достаточными знаниями, опытом, иметь действительную аккредитацию и право осуществлять оценки конкретного вида. При этом он не обязательно должен быть ознакомлен во всех деталях с оцененной недвижимостью или подвергать сомнению все данные, используемые и приведенные иным профессиональным оценщиком в своем отчете. Достаточно, чтобы профессиональный оценщик, осуществляющий экспертизу, руководствовался правилами, касающимися компетентности оценщика, приведенными в настоящих Правилах.
Процесс экспертизы предусматривает необходимость выполнения профессиональным оценщиком иных функций, чем те, которые установлены в Обязательных правилах 2. Профессиональный оценщик, осуществляющий проверку отчета, не должен подписывать этот отчет, если у него нет намерения разделить ответственность с профессиональными оценщиками, подписавшими отчет.
Профессиональный оценщик, выполняющий проверку отчета, должен точно указать лицам, поручившим ему такую проверку, границы (пределы) исполняемых им обязанностей, то есть осуществление экспертизы. Одним из способов указания таких границ является составление и подписание доклада (памятной записки) об экспертизе. Другой способ предусматривает разработку и составление контрольного листа (перечень обязанностей, подлежащих выполнению в определенной последовательности), подписываемого и прилагаемого к проверяемому отчету.
Профессиональный оценщик, выполняющий экспертизу, должен с полным пониманием проблемы установить точную границу между процессами проведения оценки, осуществления экспертизы и оказания консультационных услуг.
Начальные действия профессионального оценщика, осуществляющего экспертизу, в дополнение к настоящим правилам должны соответствовать положениям Обязательных правил 1. Любые неправомерные или обманные действия в процессе проведения экспертизы являются нарушением Правил.
Обязательные правила 3-1
При проведении экспертизы профессиональный оценщик обязан:
а) Установить подлинность отчета об оценке недвижимости, подвергаемого экспертизе, установить процентную доходность от стоимости оцененной недвижимости, установить дату отчета, подвергаемого экспертизе, и поставить в своем отчетном документе дату проведения экспертизы.
б) Установить и изложить в отчетном документе пределы своих функций при выполнении экспертизы.
в) Сформировать и изложить свое мнение в отчетном документе относительно полноты проверяемого отчета об оценке и его соответствия требованиям Правил.
Экспертиза должна быть проведена с учетом рыночной конъюнктуры, сложившейся на дату вступления в силу проверяемого отчета об оценке.
г) Сформировать и изложить свое мнение о достаточности и достоверности всех полученных и используемых в проверяемом отчете данных и относительно приемлемости внесения поправок в эти данные.
д) Сформировать свое мнение относительно приемлемости методов и приемов, использованных для проведения оценки, и изложить причины своего несогласия с ними, если такие причины возникнут.
е) Изложить свое мнение о том, являются ли правильными и обоснованными приведенные в отчете анализы, мнения и выводы, и, если есть несогласия, точно, ясно и мотивированно изложить причины таких несогласий.
Отступление от Обязательных правил 3-1 недопустимо.
Свое мнение о несогласии с величиной (суммой) оценки недвижимости, указанной в проверяемом отчете, профессиональный оценщик, выполняющий экспертизу, может изложить в своем отчетном документе при условиях, что он:
- выполнил все требования, установленные Обязательными правилами 1;
- установил и полностью привел достоверные дополнительные данные, которые могут служить основанием для пересмотра суммы оценки недвижимости, как на дату составления проверяемого отчета, так и на дату составления доклада (памятной записки) или контрольного листа;
- изложил все доводы, предположения и ограничения, касающиеся мотивировки и мер по пересмотру суммы оценки, указанной в проверяемом отчете.
Обязательные правила 3-2
Профессиональный оценщик о результатах проведенной экспертизы отчета об оценке обязан в своем отчетном документе:
а) Изложить сущность, пределы и детали осуществленного процесса проверки отчета об оценке.
б) Изложить всю информацию, которая должна быть учтена и установлена Обязательными правилами 3-1 а) и б).
в) Изложить свои мнения, обоснования и выводы в соответствии с требованиями, установленными Обязательными правилами 3-1 в), г), д) и е).
г) Изложить в отчетном документе всю полученную и относящуюся к данному вопросу информацию.
д) Включить в состав отчетного документа Заявление следующей формы:
Я, (фамилия, имя, отчество), являясь надлежащим профессиональным оценщиком недвижимости, обладая необходимыми знаниями и с уверенностью в своей правоте, заявляю, что: