39. Сложные многосторонние взаимоотношения между хозяйствующими субъектами различных организационно-правовых форм, складывающиеся в сфере управления содержанием жилищного фонда, регулируются договорными отношениями.
Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищного фонда; юридические и физические лица) через товарищество выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, а также на предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям.
Система договорных отношений между субъектами собственности и субъектами хозяйствования достаточно разветвлена и включает в себя заключение следующих договоров на выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных услуг:
договор с органом местного самоуправления о целевом бюджетном финансировании товарищества - форма примерного договора утверждена приказом Государственного комитета по жилищной и строительной политике от 23 мая 1997 года N 17-21;
договор с ремонтно-эксплуатационной организацией на обслуживание общего имущества в кондоминиуме (на обслуживание жилого дома и объектов внешнего благоустройства) - форма примерного договора утверждена приказом Государственного комитета по жилищной и строительной политике от 23 мая 1997 года N 17-20;
договор с самостоятельным подотраслевым коммунальным предприятием на предоставление коммунальных услуг (водоснабжение и водоотведение, тепло-, электро-, газоснабжение и другие) - форма примерного договора приведена в Положении о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальных хозяйствах (приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17-113);
договор с подрядной организацией на проведение капитального ремонта и реконструкции;
договор между собственниками жилищного фонда и нанимателями, арендаторами жилых помещений - по форме согласно Положению о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17-113);
договор с управляющей компанией или службой заказчика на управление общим имуществом в кондоминиуме (в случае передачи функции службы заказчика).
При наличии в населенном пункте многоотраслевого предприятия жилищно-коммунального хозяйства товарищество вправе заключить с последним генеральный договор на весь комплекс жилищно-коммунального обслуживания, доверив ему заключение субподрядных договоров на все виды работ и услуг, в том числе выполняемых организациями, не входящими в состав многоотраслевого предприятия по форме согласно Положению о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17-113).
Договоры на обслуживание общего имущества в кондоминиуме заключаются, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций - подрядчиков различных организационно-правовых форм независимо от их территориального расположения, имеющих лицензию на выполнение соответствующих работ, если наличие лицензии предусмотрено действующим законодательством.
Договоры на жилищно-коммунальное обслуживание должны заключаться исходя из экономически обоснованного тарифа, обеспечивающего возмещение издержек на оказание тех или иных услуг и производство работ. Тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства утверждаются органами местного самоуправления.
40. Договор представляет собой основу взаимоотношений товарищества, выступающего в роли заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание, и организаций жилищно-коммунального хозяйства, выполняющих функции подрядчика, и позволяет увязать интересы собственника, организаций жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.
Договорной тип отношений предусматривает:
возникновение и установление прав и обязанностей сторон на принципах равенства, автономии воли, имущественной ответственности и самостоятельности;
свободное волеизъявление сторон, свободу и независимость в выборе другой стороны и заключении с ней договора;
систематический контроль за выполнением договорных обязательств с оплатой реально предоставляемых услуг в зависимости от их количества и с учетом их качественных параметров.
Рекомендуется в договор включать следующие примерные условия:
гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ с учетом состава и состояния жилищного фонда и объектов жилищно-коммунального назначения, величины средств, направляемых на их оплату, а также размера санкций за нарушение договорных обязательств;
взаимно согласованный объем работ (услуг), соответствующий объективным возможностям;
обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
санкции, применяемые к каждой из сторон при несоблюдении условий договора, за нарушение показателей качества;
процедуру контроля заказчиком качества и своевременности выполнения подрядными организациями всех этапов работ, а также порядок и форму оформления документов, подтверждающих нарушение сторонами своих обязательств по договору;
порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
следующий порядок изменения условий договора;
порядок прекращения действия договора.
Договор заключается на весь технологический цикл работ, обеспечивающий конечный результат - реализацию услуги непосредственно потребителю.
41. Товарищество, обладая правом выбора самоуправления или заключения договора на управление, вправе передать и заключить такой договор с управляющей компанией или службой заказчика, выступающими в качестве специализированных организаций, предоставляющих услуги по управлению общим имущество в кондоминиуме. При этом соответствующие объемы и виды работ включаются в муниципальный заказ.
42. Отношения между гражданами, проживающими в муниципальном, государственном и частном жилищных фондах и не являющимися собственниками жилых помещений, регулируются договором найма, заключаемым между нанимателями и собственниками жилых помещений.