ГУБЕРНАТОР ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 апреля 1998 года N 111-пг


О мерах по созданию условий для развития новых
форм совместного управления и содержания жилья
на базе товариществ собственников жилья

(с изменениями на 23 октября 1998 года)
____________________________________________________________________
Утратило силу с 1 марта 2005 года на основании
постановления губернатора Ленинградской области
 от 25 апреля 2005 года N 89-пг
____________________________________________________________________

Во исполнение Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ и в целях содействия осуществлению собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг и эффективной деятельности создаваемых товариществ собственников жилья постановляю:

1. Утвердить:

Методические рекомендации по формированию кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в жилищной сфере и созданию на их базе товариществ собственников жилья (приложение 1);

Примерный устав товарищества собственников жилья (приложение 2);

Типовую форму паспорта домовладения (приложение 3).

2. Регистрацию кондоминиумов как единых имущественных комплексов и товариществ собственников жилья производить в Ленинградской областной регистрационной палате и ее территориальных отделениях в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 23 января 1995 года N 15/1 "О государственной регистрации недвижимости на территории Ленинградской области" в установленном порядке.

3. Установить, что для управления кондоминиумом товарищество собственников жилья получает лицензию, дающую право на самостоятельное ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума, или заключает с организацией, имеющей указанную лицензию, если ее наличие предусмотрено действующим законодательством, договор на обслуживание общего имущества в кондоминиуме.

4. Комитету жилищно-коммунального хозяйства Ленинградской области:

4.1. Осуществлять организационное и нормативно-методическое обеспечение, а также координацию действий с органами местного самоуправления по вопросам создания и деятельности товариществ собственников жилья.

4.2. Совместно с комитетом по архитектуре и градостроительству, комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом, Ленинградским областным управлением инвентаризации и оценки недвижимости, Ленинградской областной регистрационной палатой в первом полугодии 1998 года разработать и представить на утверждение методику расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, а также размеры взимаемых тарифов на выполнение работ по формированию и регистрации кондоминиумов.

5. Рекомендовать органам местного самоуправления способствовать созданию товариществ собственников жилья как новой эффективной формы управления многоквартирными жилыми домами:

5.1. Передачу нормативной части земельных участков в качестве общего имущества кондоминиума осуществлять бесплатно, сверхнормативной - по договору купли-продажи или аренды.

Уполномочить органы архитектуры и градостроительства муниципальных образований организовать и проводить работы по формированию планов межевания территорий, определению размеров и установлению границ земельных участков с привлечением проектных организаций, имеющих соответствующую лицензию на разработку градостроительной документации.

Границы земельных участков подлежат утверждению главами муниципальных образований.

5.2. Провести инвентаризацию жилищного фонда по выявлению домов, в которых более 50 процентов площади находится в частной собственности, для первоочередного инициирования создания кондоминиумов.

5.3. По результатам инвентаризации сформировать до 1 июня 1998 года адресные программы создания товариществ собственников жилья.

5.4. Предложить правлениям жилищно-строительных кооперативов, члены которых полностью выплатили свой пай за квартиру и оформили право собственности (хотя бы один член кооператива), а также иным объединениям собственников недвижимости в жилищной сфере произвести преобразование в товарищества собственников жилья с регистрацией учредительных документов в установленном порядке.

5.5. Назначать в создаваемые товарищества и в избранные ими правления (если более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме находится в муниципальной собственности) подготовленных уполномоченных представителей для соблюдения в них интересов муниципальных образований. При этом полномочия в пределах прав и обязанностей членов товариществ оформлять доверенностью.

5.6. Целевое бюджетное финансирование товариществ для обеспечения содержания и ремонта общего имущества в кондоминиуме осуществлять на основании договора о целевом бюджетном финансировании товарищества, заключаемого между администрацией муниципального образования и товариществом, в котором определять объемы средств, выделяемых товариществам в качестве дотаций.

5.7. В проектах бюджетов муниципальных образований начиная с 1998 года предусматривать отдельной строкой расходы на финансирование утвержденной адресной программы создания товариществ собственников жилья, учитывающие:

разработку планов межевания территории существующей застройки (квартала, микрорайона и их частей);

формирование и регистрацию кондоминиумов и товариществ собственников жилья;

содержание и ремонт домов, где образованы товарищества, в части, не покрываемой средствами, поступающими от оплаты жилья членами товарищества;

обеспечение компенсаций за предоставление льгот и субсидий по оплате содержания и ремонта жилья членам товарищества, имеющим право на соответствующие льготы и субсидии.

5.8. Определить условия и порядок финансирования работ по формированию и государственной регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья:

а) для граждан - собственников жилых помещений - за счет средств бюджетов муниципальных образований на безвозмездной или возвратной основе в пределах предусмотренных ассигнований;

б) для юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений - за счет собственных средств;

в) для застройщиков во вновь создаваемых кондоминиумах - за счет собственных средств.

5.9. Ежеквартально осуществлять контроль за использованием денежных средств, предоставленных в соответствии с договором, а также за соблюдением товариществами собственников жилья правил и норм содержания и ремонта жилищного фонда.

5.10. Рассмотреть вопросы по освобождению товариществ собственников жилья от части местных налогов для целевого направления дополнительных средств на содержание жилищного фонда.

5.11. Довести до сведения домовладельцев и населения условия и порядок формирования кондоминиумов и преимущества создания товариществ собственников жилья, используя для этого местные средства массовой информации, собрания членов жилищно-строительных кооперативов и встречи с жильцами, а также организовать консультационную помощь в подразделениях муниципальных образований.

6. Контроль за исполнением постановления возложить на первого вице-губернатора Ленинградской области по управлению областным хозяйством Соколова Ю.В.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по формированию кондоминиумов как единых комплексов
недвижимого имущества в жилищной сфере и созданию
на их базе товариществ собственников жилья

(с изменениями на 23 октября 1998 года)

Методические рекомендации подготовлены комитетом жилищно-коммунального хозяйства в целях обеспечения на территории Ленинградской области единого согласованного подхода к формированию и регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья.

Методические рекомендации разработаны в соответствии с действующим федеральным гражданским законодательством:

Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ;

Гражданским кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ;

Федеральным законом "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996 года N 7-ФЗ;

постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".

В методических рекомендациях определяются:

порядок выполнения процедур формирования и регистрации кондоминиума как единого имущественного комплекса и создании на его основе товариществ собственников жилья;

порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду товариществам собственников жилья;

принципы организации и текущей деятельности объединений собственников жилья;

возможности товариществ собственников жилья по эффективному управлению и использованию общего имущества кондоминиума;

взаимоотношения товариществ с организациями различных форм собственности, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание.

КОНДОМИНИУМ КАК ЕДИНЫЙ КОМПЛЕКС НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Объекты и общее имущество в кондоминиуме

1. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные, предназначенные для жилых или иных целей части (помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.

Объектами собственности в кондоминиуме являются жилые помещения (квартира, комнаты в квартире) и/или нежилые помещения (магазин, кафе, аптека, офис, учреждение, складские помещения и так далее), а также имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев.

Домовладельцами (собственниками жилых или нежилых помещений, включая пристроенные, в комплексе недвижимого имущества) и одновременно участниками долевой собственности на общее имущество выступают граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.

2. В состав кондоминиума может входить здание или его часть, или несколько компактно расположенных зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам с прилегающим земельным (приусадебным) участком в установленных границах, пешеходными и внутриквартальными дорогами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.

В отдельный кондоминиум могут быть выделены:

одно здание или отдельная часть здания размером не менее одной блок-секции с изолированным от других частей здания входом и межквартирным лестнично-лифтовым узлом при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума;

несколько зданий, компактно расположенных на едином (не разделенном другими участками) земельном участке;

поселки коттеджной застройки, а также несколько компактно расположенных садовых или дачных домов (с приусадебными участками или без них), гаражей и других строений, объединенных общим земельным участком, элементами инфраструктуры, общими проездами, пожарными водоемами и иными объектами общего пользования, требующими совместного управления и обслуживания.

Общим имуществом кондоминиума являются фундаменты, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты, вестибюли, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, несущие и ненесущие ограждающие конструкции, мусоросборочные камеры, механическое, электрическое, сантехническое и иное инженерное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, мансарды, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, подъездными путями, пешеходными дорожками, а также иные отдельно стоящие объекты, непосредственно связанные в едином комплексе недвижимого имущества кондоминиума, предназначенные для обслуживания, общего использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.

Право  собственности на общее имущество в кондоминиуме

3. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По решению общего собрания домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какого-либо лица или лицам без нарушений охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.   

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами.

   При создании объединения собственников часть правомочий по отношению к доле общей собственности каждого его члена делегируется объединению. Делегирование этих правомочий не изменяет положения собственника, он не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащими ему жилыми и нежилыми помещениями в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

(Пункт в редакции постановления губернатора Ленинградской области от 23 октября 1998 года N 331-пг).   

4. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади (общим собранием или иным законным соглашением может быть установлено иное).

Доля участия собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Порядок определения и изменения долей собственников на часть общего недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон в зависимости от вклада каждой из сторон в образование и приращение общего имущества либо в ином порядке, установленном нормами гражданского законодательства.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на помещение.