4.3.1. Введение принципов правового зонирования в отношении реконструируемых территорий
Для того чтобы вызвать коммерческий интерес у потенциального инвестора, необходимо наличие информации о градостроительных и инженерных возможностях земельных участков, где сосредоточен ветхий и жилищный фонд. Разработку такой градостроительной концепции застройки населенных пунктов, где сосредоточен аварийный и ветхий жилищный фонд, целесообразно проводить на основании принципов правового зонирования, которые должны найти отражение в принятых в городах и районах правилах регулирования застройки и землепользования.
В городах и районах, где правовое зонирование пока не введено, целесообразно говорить о концепции реконструкции отдельных территорий, подходах к их преобразованию с позиций привлекательности для инвесторов, для жителей и для населенного пункта, в целом. Особенностью зонирования таких территорий является то, что прежде, чем устанавливать регламенты разрешенного использования недвижимости этих территорий, должна быть подготовлена стратегия реконструкции, влияющая на установление стандартов тех зон, в отношении которых будут проводиться реконструктивные мероприятия. В зависимости от стратегии реконструкции устанавливается регламент зоны с предписанием видов и параметров разрешенного использования (стандарты зоны).
Стандарт зоны характеризуется общими для всех земельных участков, расположенных на ее территории, требованиями к параметрам застройки земельных участков и видам использования недвижимости.
Основным критерием является степень совместимости видов использования недвижимости с точки зрения обеспечения стандарта проживания, не причинения вреда здоровью и благосостоянию каждого жителя, а также жилой среде в целом.
4.3.2. Введение правил межевания реконструируемых территорий
Правила зонирования и правила разделения на земельные участки (независимо от того, содержатся ли они в одном нормативном документе или в разных) регулируют превращение незастроенных земель в земли городской (поселковой) застройки с использованием их под жилье, торговлю, производственные функции и другие, либо изменение одного вида застроенной территории на другой. Взаимосвязь между правилами зонирования и правилами разделения следующая: градостроительный регламент регулирует использование земельных участков, которые сформированы в результате действия правил межевания территории.
Целью межевания земель в аспекте планировочной деятельности является формирование объектов недвижимости - земельных участков для обеспечения эффективного землепользования, достигаемого за счет рациональной планировки территории, инфраструктурного обеспечения, рационального соотношения застроенных и незастроенных пространств, плотностных характеристик, а также допустимого отношения площадей построек к размерам земельных участков, предусмотренных в соответствующих зонах города (населенного пункта).
Межевание реконструируемой территории для формирования новой застройки является планировочным (проектным) процессом, основанным на разделении земли на земельные участки с целью эффективного планирования территории, а также формирования "лотов", передаваемых в частные владения.
Основанием для межевания должен служить принятый администрацией города (района) нормативно-правовой акт, содержащий правила и нормы межевания, регулирующие минимально необходимые размеры земельных участков в соответствующих зонах города (населенного пункта), правила установления границ земельных участков, необходимые размеры подходов и подъездов, правила установления публичных сервитутов и др.
4.3.3. Резервирование земель для общественных нужд
Реализация реконструктивных мероприятий тесно связана с решением вопросов, касающихся резервирования земли для объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, предоставления компенсацией владельцам недвижимости в связи с ее изъятием для целей реконструкции и др.
Основанием для принятия решения о резервировании может являться обсужденный на общественных слушаниях и утвержденный конкретный проект планировки/межевания, в состав утверждаемой части которого входит план дорог (красных линий), проект размежевания неразделенных земель на объекты земельной собственности, план размещения объектов общественной инфраструктуры.
Принятие решения о резервировании должно иметь место только в случае, если реализация общественно необходимых объектов данного проекта невозможна без изъятия недвижимости и подкреплена бюджетом либо иными источниками их финансирования. В плане должны быть четко обозначены границы зарезервированной территории - будущей дороги, подземного коллектора, земельных участков под социальную инфраструктуру и др. Решение о резервировании должно содержать информацию о планируемых сроках начала строительства, порядок использования земельных участков собственниками на период резервирования (если существующий порядок приведет к существенному увеличению выкупной цены), а также информацию о сроках и процедуре предоставления компенсаций при изъятии, либо при установлении публичного сервитута. При опубликовании сообщения о вступлении резервирования в силу устанавливается дата, на которую при изъятии будет рассчитываться стоимость выкупаемой недвижимости и дата, после которой владелец отчуждаемой недвижимости сможет получить компенсацию.
Таким образом, в отношении резервирования должна быть разработана процедура, устанавливающая срок резервирования; порядок выкупа земельных участков и недвижимости, подлежащих изъятию; порядок использования земельного участка на период резервирования, включая ограничения на использование и право производить (или не производить) на нем строительные изменения, а также ответственность за нарушение сроков со стороны администрации города (района).
Границы зарезервированных земель отражаются на карте правового зонирования и в случае сделок с недвижимостью в период резервирования отражаются в документах о правах на земельный участок.
4.3.4. Привлечение долгосрочных инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры
Привлечение инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры на участках, высвобождающихся после ликвидации ветхого жилищного фонда, позволит повысить их продажную стоимость и тем самым обеспечит дополнительные ресурсы для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Изначально необходимо рассмотреть альтернативные возможности дальнейшего использования участков (в том числе продажа необорудованных инфраструктурой участков с обязательствами застройщика данную инфраструктуру построить).
Смысл привлечения инвестиций состоит в том, что достаточно быстро вкладываются необходимые средства в развитие инженерных систем, и, тем самым, в ликвидацию ветхого фонда, а возврат этих средств на приемлемых условиях обеспечивается на протяжении длительного времени.
Источниками инвестиционных ресурсов в среднесрочной перспективе должны стать:
- кредиты банков;
- муниципальные займы;
- инвестиционные программы, финансируемые на условиях концессии объектов городской (районной) инженерной инфраструктуры.
Для повышения инвестиционной привлекательности коммунальной инфраструктуры необходимо снизить риски инвестора.
Использование в качестве обеспечения кредитных ресурсов будущих платежей потребителей коммунальных услуг требует разработки специальных финансовых схем привлечения внебюджетных средств на финансирование работ по строительству и реконструкции инженерной инфраструктуры.
4.3.5. Проведение конкурсных процедур для приобретения прав пользования земельными участками на реконструируемой территории
Порядок проведения торгов на приобретение права собственности или аренды земельных участков для строительства и реконструкции установлен постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" от 05.01.98 г. N 2. Однако данный порядок касается только незастроенных земельных участков, а, следовательно, не применяется на реконструируемых территориях, где на земельном участке могут иметься постройки, которые подлежат сохранению или реконструкции. Необходимо дополнить действующий порядок нормами о конкурсных процедурах, когда покупатель приобретает земельный участок (лот) вместе со зданиями, на нем расположенными, на условиях, выдвинутых продавцом. К таким условиям может относиться расселение граждан, реконструктивные мероприятия, инженерное благоустройство и др. При этом, критерием выбора победителя конкурса будет являться не максимальная цена покупки, а наилучшее предложение по удовлетворению условий конкурса.
Полный перечень нормативно-правовых документов по реализации Программы "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Адыгея" приведен в Приложениях 7 и 8.