Областная целевая программа "Жилище" на 2006 - 2010 годы (далее - программа) отражает единый замысел и механизм комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающий доступность жилья для населения области, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Программа разработана в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" и является основным документом по реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Еврейской автономной области (далее - область).
Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения области является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности.
Жилищная проблема - одна из наиболее острых социальных проблем всех регионов современной России, в том числе и области.
Проведенные в 1991 - 2005 гг. реформы в жилищной сфере обеспечили кардинальный поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.
Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда области по формам собственности. Доля частного жилищного фонда в 2004 г. составила более 61,2 процентов по сравнению с 20 процентами в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 85,6 до 37,8 процентов, в том числе 20,8 процентов составляет муниципальный жилищный фонд.
Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве: основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Правительством области были приняты меры по привлечению частных и зарубежных инвесторов в жилищное строительство, предоставления им участков для осуществления застройки микрорайонов.
Это позволило увеличить строительство жилья за счет средств частных застройщиков. В 2004 году ими построено 107 квартир, общей площадью 7416 кв. м., что почти в 1,5 раза больше чем в 2003 году (76 квартир, общей площадью 5098 кв. м). В 2005 году их количество выросло до 179 квартир, общей площадью - 14,013 тыс. кв. м. Доля жилья, введенного предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства составила в 2005 году 87,7 процентов.
Осуществлялось реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг. Повышение эффективности работы жилищно-коммунального комплекса в первую очередь было связано с постепенным переводом данного сектора экономики на режим безубыточного функционирования при переориентации бюджетных социальных выплат от дотирования производителей жилищно-коммунальных услуг к адресному субсидированию малоимущих семей. Доля получателей социальных выплат на оплату жилого помещения и коммунальных услуг составила в 2005 г. более 24,1 процента, общая сумма начисленных социальных выплат составила 55,47 млн. руб.
{Изменение: Закон Еврейской автономной области от 30.05.2008 N 373-ОЗ НГР: ru79000200800138}
Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований, пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.
По данным муниципальных образований по состоянию на 1 января 2006 года в очереди на улучшение жилищных условий состоит 3533 семьи, для удовлетворения их прав на социальное жилье необходимо построить или приобрести 174,5 тыс. кв. м жилого фонда.
В настоящее время более 2,5 тыс. семей проживает в ветхих и аварийных домах, общая площадь которых составляет 152,0 тыс. кв. м или 4 процента всего жилого фонда.
В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, ориентированных на привлечение наряду с бюджетными средствами средств населения, предприятий и организаций, развитие ипотечных схем кредитования застройщиков. Такая постановка проблемы и путей ее решения стала возможной благодаря улучшающейся в последние годы экономической ситуации в области, увеличению налоговых и неналоговых поступлений в бюджеты всех уровней, росту реальных доходов населения.
Реализация программы рассчитана до 2010 года включительно и ориентирована, прежде всего, на поддержку социально незащищенных слоев населения.
В целях повышения доступности жилья для населения необходимо развить систему ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, а также оказать бюджетную поддержку в приобретении жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов, молодым семьям. На реализацию последней меры будет направлена подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей в Еврейской автономной области".
В области создано и начало работать открытое акционерное общество "Региональный оператор Еврейской автономной области", параллельно с этим активизировали работу по кредитованию граждан на приобретение и строительство жилья коммерческие банковские структуры. В 2005 года ими выдано 37 кредитов, из них 6 кредитов молодым семьям.
Однако даже ограниченный существующий платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, что приводит к постоянному росту цен на жилье. В 2005 году в области введено 15,972 тыс. кв. м, рост к уровню 2004 года составил 151,3 процента однако этого явно недостаточно для удовлетворения потребностей граждан.
Необходимо обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения. Меры по решению одной из основных проблем - обеспечению земельных участков в целях жилищного строительства коммунальной инфраструктурой - будут реализованы в рамках подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства Еврейской автономной области".
В области до 2008 года будет решена проблема обеспечения жилищного строительства инженерной инфраструктурой. На территориях муниципальных образований имеется достаточное количество ранее отведенных в соответствии с градостроительной документацией, свободных от застройки площадок или земельных участков, на которых расположен ветхий и аварийный жилищный фонд.
Правительством области приняты меры по привлечению частных и зарубежных инвесторов в жилищное строительство, предоставления им участков для осуществления застройки микрорайонов. Необходимо сделать эту работу более целенаправленной, используя как административный ресурс, так и рыночные механизмы по привлечению частных и зарубежных инвесторов в жилищное строительство, предоставления им участков для осуществления застройки микрорайонов.
Вместе с тем после 2008 года ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой может стать существенным препятствием развития жилищного строительства, особенного в г. Биробиджане, административных центрах муниципальных образований.
Качество содержания жилищного фонда и коммунальных услуг находится на неудовлетворительном уровне и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых в этот сектор. Основной причиной неэффективности жилищно-коммунального хозяйства является высокий уровень износа основных фондов и технологическая отсталость оборудования объектов коммунальной инфраструктуры.
Жилищно-коммунальное хозяйство в сегодняшнем его состоянии характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и требует привлечения больших инвестиций для модернизации и развития. Проблема усугубляется большим размером задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Объем дебиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства области составил на конец 2005 г. 442,4 млн. руб., в то же время объем их кредиторской задолженности превысил 511,5 млн. руб.
Меры по модернизации коммунальной инфраструктуры и привлечению частных инвестиций будут реализованы в рамках подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры в Еврейской автономной области".
Завершение реформы жилищно-коммунального хозяйства области должно обеспечить проведение его технологической и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций, формированием реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Не могут быть признаны удовлетворительными и темпы обеспечения жильем граждан, перед которыми Российская Федерация в соответствии с федеральным законодательством имеет государственные обязательства по обеспечению жильем. По состоянию на начало 2006 г. на учете состоят 97 жителей области. За весь период действия подпрограмм "Государственные жилищные сертификаты", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", мероприятий по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы были обеспечены жильем в области 45 семей.