Одно из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства - это создание конкурентной среды в жилищной сфере с предварительным разделением функций заказчика и подрядчика по оказанию жилищно-коммунальных услуг и формированием договорных отношений между собственником жилья (или организацией, им уполномоченной), управляющими и подрядными организациями с последующим формированием управляющих компаний, товариществ собственников жилья, что, в свою очередь, позволит обеспечить эффективное управление и обслуживание жилищного фонда, демонополизацию его обслуживания.
5.1. Организация новых форм управления жилым фондом
Жилищный кодекс Российской Федерации (НГР:RU0000R200405586) обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления своим жильем в соответствии с качеством и количеством жизненно необходимых жилищно-коммунальных работ и услуг:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление ТСЖ;
- управление управляющей организацией.
Одной из основных задач Правительства Астраханской области является необходимость объяснения населению всех преимуществ создания ТСЖ, главным из которых является дальнейшее формирование расходной части по содержанию помещений общего пользования самостоятельно, при этом без учета в стоимости квартплаты расходов на содержание аппарата ЖЭКов и управляющих компаний.
Положительными моментами создания ТСЖ являются:
- возможность каждого собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в управлении своим многоквартирным домом и самостоятельно принимать решения о видах услуг, необходимых для содержания помещения общего пользования в нормальном состоянии, т.е. отвечающих техническим, санитарным и эстетическим нормам.
В случае необходимости собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно принимают решение о благоустройстве прилегающей к дому территории, находят специалистов (дворника, садовника) и благоустраивают ее, самостоятельно решая вопрос с оплатой;
Возможна передача подвалов в аренду с предварительным их осушением. Средства, полученные от арендной платы, являются доходом ТСЖ и могут распределяться на ремонт подъезда и на прочие нужды собственников помещений в многоквартирном доме (при этом муниципалитет не должен преднамеренно диктовать свои условия жильцам о дальнейшем использовании подвальных и других помещений общего пользования, если так решит общее собрание, за исключением требований санитарных и пожарных норм);
- при невозможности получения средств от местного бюджета на реализацию мероприятий по ремонту жилого фонда, в том числе кровли, решением жильцов и при наличии технического обоснования возможен вариант надстройки мансард, что позволит не только решить проблемы с ремонтом кровли, но и получить дополнительные средства от сдачи помещений в аренду или их продажи;
- самостоятельность в выборе подрядных организаций по оказанию всех видов услуг.
Однако существует ряд организационных проблем, затрудняющих принятие населением решения по переходу на новую форму управления многоквартирным домом - ТСЖ, такие как:
аварийность жилого фонда и отсутствие финансирования из местного бюджета на его реконструкцию и капитальный ремонт;
коллективная ответственность за расчеты по коммунальным платежам.
Предложения по ускорению решения вопроса организации на территории области ТСЖ:
а) проведение более интенсивной рекламной компании, а также оказание методологической помощи населению, принявшему решение о создании ТСЖ;
б) принятие целевых программ по ремонту лифтов и кровель.
Средства на выполнение мероприятий по ремонту лифтов и кровель будут ежегодно уточняться исходя из возможностей федерального, областного и местного бюджетов;
в) с целью организации эффективной работы в данном направлении необходимо провести мероприятия по:
- инвентаризации жилищного фонда;
- паспортизации жилищного фонда;
- организации системы контроля за эксплуатацией жилищного фонда и обеспечением населения жилищными услугами в соответствии с нормативами;
- разделению функций управления и эксплуатации жилищного фонда;
- установке приборов учета в жилых домах и рассмотрению возможности альтернативных вариантов производимых затрат на содержание, текущий, капитальный ремонт, а также обслуживание жилищного фонда;
- улучшению состояния жилищного фонда;
- организации разъяснительной работы среди населения с целью добровольного объединения граждан в ТСЖ, управляющие компании и иные объединения граждан;