3.1. Оценка состояния управления объектами недвижимости
Существующая система управления недвижимостью в области позволила сформировать полную информационную базу государственной недвижимости, провести четкое разграничение собственности и осуществлять действенный контроль за реальными денежными потоками, также проводить достоверный анализ эффективности использования недвижимости и составлять прогноз поступления средств в областной бюджет.
На территории области находится 275 организаций, являющихся балансодержателями 2276 объектов недвижимого имущества, относящихся к областной собственности. Общая площадь указанных объектов составляет 1044 тыс. кв. метров.
Производственные объекты составляют 22% от общего количества объектов недвижимости, складские - 12%, жилые - 11%, административные и лечебные - по 8%.
Памятники истории, архитектуры и культуры составляют 1,6% общей площади объектов областной собственности, расположенных на территории области.
Средний физический износ зданий и сооружений составляет 68%.
Из общего количества объектов 7% объектов площадью 101 тыс. кв. метров полностью проамортизированы и практически не пригодны к эксплуатации.
Здания и сооружения, содержащиеся на балансах учреждений (средний износ - 69%), находятся в менее пригодном состоянии, чем находящиеся в хозяйственном ведении предприятий (средний износ - 59%).
Несмотря на то, что из областного бюджета выделяются средства на текущий и капитальный ремонт зданий, содержание зданий требует больших финансовых затрат, отсутствие которых у государственных организаций не позволяет поддерживать нежилой фонд области в нормальном техническом состоянии. Это ухудшает состояние указанных объектов и, в конечном счете, снижает их конкурентоспособность на рынке недвижимости, что влияет на объемы поступлений в областной бюджет.
В результате проведенной работы по инвентаризации и выявлению неэффективно используемых объектов недвижимого имущества сумма площадей, переданная в аренду, увеличилась на 3 тыс. кв. метров.
Фактические поступления арендных платежей в 1999 году за пользование объектами, относящимися к областной собственности по договорам аренды, заключенным комитетом по управлению государственным имуществом области, составили 2679,5 тыс. рублей. Темп роста этих поступлений по сравнению с 1998 годом составил 329,3%.
Льготы по арендной плате не предусмотрены. Вместе с тем расчет арендной платы для бюджетных организаций осуществляется на уровне амортизационных отчислений.
3.2. Цели и задачи управления объектами недвижимости
Система управления недвижимостью должна обеспечить достижение следующих целей:
максимально возможное повышение доходности объектов недвижимости, находящихся в собственности области;
наиболее эффективное выполнение областью своих социальных функций в процессе использования областной недвижимости;
стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;
вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.
Для достижения указанных целей необходимо:
а) сформировать информационную базу и вести учет областной недвижимости, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающей объекты незавершенного строительства;
б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех областных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
в) обеспечить применение механизма рыночной оценки при распоряжении объектами недвижимости и пакетами ценных бумаг;
г) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения областным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);
д) создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот;
е) установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
ж) выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество государственных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение);