1.1. Рекомендации подготовлены во исполнение и в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (далее по тексту - Постановление).
1.2. Нормативная цена земли, определенная в соответствии с первым пунктом Постановления в размере 200-кратной величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка, в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной земли. В связи с дифференциацией земельного налога, предусмотренной Законом Свердловской области "О плате за землю", земельные участки приобретают соответственно различную базовую величину нормативной цены земли.
Базовая величина нормативной цены земли не требует дополнительного утверждения решением органов местного самоуправления города, района.
1.3. В силу сложившихся в области особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. В связи с этим Постановлением предоставлено право органам местного самоуправления повышать или понижать нормативную цену земли на отдельных территориях или их частях, но не более чем на 25 процентов.
1.4. В условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:
1) договоры купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;
2) договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность в соответствии с частью шестой пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23.04.94 N 480;
3) данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20-50%:
4) данные государственной статистики (форма 3-зем).
При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.
Для корректировки базовой величины нормативной цены земли не могут быть использованы действующие нормативные возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, т. к. они характеризуют ценность земель не по потребительским свойствам, а по затратам на компенсационное освоение новых земель или улучшение используемых сельскохозяйственных угодий и не учитывают рыночную конъюнктуру. В качестве рыночных цен не могут быть приняты также результаты расчетов показателей оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий и других земель, базирующиеся на исчислении дифференциального дохода прошлых лет и не учитывающие соотношение опроса и предложения на земли различного плодородия и местоположения.
1.5. В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается проводить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.
1.6. Правительство Свердловской области по представлению комитета по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения может устанавливать по оценочным зонам земель на территории области повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, определенному в соответствии с пунктом 1.2 настоящих рекомендаций. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.
1.7. Введение коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на уровне территории города и (или) на уровне территории района предлагается осуществлять в следующем порядке.