ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 августа 1995 года N 431

Об установлении нормативной цены земли

____________________________________________________________________
Утратило силу с 30 января 2010 года на основании
постановления Правительства Свердловской области
 от 15 октября 2009 года N 1424-ПП
____________________________________________________________________

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли"

ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Утвердить рекомендации по установлению нормативной цены земли (прилагаются).

2. В целях более объективной оценки нормативной цены земли в черте городов и других поселений главам администраций городов и районов назначить экспертные комиссии из числа работников администраций, финансовых органов, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, по управлению имуществом, налоговой инспекции, архитектуре и градостроительству, сельского, лесного хозяйства, охраны природы и природопользования, других органов и провести ценовое зонирование территорий.

3. Выдачу актов установления нормативной цены земельных участков возложить на городские, районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

4. Контроль за выполнением настоящего Постановления возложить на зам. Главы администрации Пинаева Ю. Г. и комитет по земельным ресурсам и землеустройству (Никитин В. М.).

РЕКОМЕНДАЦИИ
по установлению нормативной цены земли

1. Общие положения

1.1. Рекомендации подготовлены во исполнение и в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (далее по тексту - Постановление).

1.2. Нормативная цена земли, определенная в соответствии с первым пунктом Постановления в размере 200-кратной величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка, в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной земли. В связи с дифференциацией земельного налога, предусмотренной Законом Свердловской области "О плате за землю", земельные участки приобретают соответственно различную базовую величину нормативной цены земли.

Базовая величина нормативной цены земли не требует дополнительного утверждения решением органов местного самоуправления города, района.

1.3. В силу сложившихся в области особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. В связи с этим Постановлением предоставлено право органам местного самоуправления повышать или понижать нормативную цену земли на отдельных территориях или их частях, но не более чем на 25 процентов.

1.4. В условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:

1) договоры купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

2) договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность в соответствии с частью шестой пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23.04.94 N 480;

3) данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20-50%:

4) данные государственной статистики (форма 3-зем).

При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.

Для корректировки базовой величины нормативной цены земли не могут быть использованы действующие нормативные возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, т. к. они характеризуют ценность земель не по потребительским свойствам, а по затратам на компенсационное освоение новых земель или улучшение используемых сельскохозяйственных угодий и не учитывают рыночную конъюнктуру. В качестве рыночных цен не могут быть приняты также результаты расчетов показателей оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий и других земель, базирующиеся на исчислении дифференциального дохода прошлых лет и не учитывающие соотношение опроса и предложения на земли различного плодородия и местоположения.

1.5. В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается проводить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

1.6. Правительство Свердловской области по представлению комитета по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения может устанавливать по оценочным зонам земель на территории области повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, определенному в соответствии с пунктом 1.2 настоящих рекомендаций. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

1.7. Введение коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на уровне территории города и (или) на уровне территории района предлагается осуществлять в следующем порядке.

2. Порядок установления повышающих коэффициентов
к базовой величине нормативной цены земли на
уровне территории городов и районов
Свердловской области

2.1. Орган местного самоуправления города, района на основе материалов (данных) экспертной комиссии рассматривает сложившуюся на земельном рынке ситуацию и при необходимости поручает соответствующему комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовку обосновывающих материалов о целесообразности введения коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на территории города, района и о рекомендуемых их значениях.

2.2. В поручении (решении) о подготовке обосновывающих материалов по введению повышающих или понижающих коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли орган местного самоуправления города, района назначает комиссию по экспертной оценке нормативной цены земли.

В качестве экспертов привлекаются специалисты:

- органов местного самоуправления города, района по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре, санэпиднадзора, по охране природы;

- агентства по торговле недвижимостью и организации аукционных торгов;

- территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий;

- органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона;

- по инженерно-транспортному обустройству территории;

- банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в качестве экспертов могут привлекаться специалисты:

- сельского и иного хозяйства;

- охраны памятников истории и культуры.

2.3. Для последующего ценового зонирования на территории города, района выделяются следующие основные группы земель:

- земли городов и поселков;

- земли сельских населенных пунктов;

- земли несельскохозяйственных предприятий вне черты городов, рабочих поселков и других поселений;

- земли для садоводства, животноводства граждан и личных подсобных хозяйств вне черты населенных пунктов;

- земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личных подсобных хозяйств граждан (далее по тексту - земли сельскохозяйственного назначения).

2.4. Экспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп земель производятся последовательно, начиная с земель с наиболее развитым социально-культурным потенциалом.

2.5. Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих на нее. Примерные перечни факторов, влияющих на нормативную цену земель различного целевого использования, приведены в приложениях 1, 2, 3.

2.6. Экспертная величина нормативной цены земли города может быть установлена как средняя по всей его территории, так и по отдельным его зонам градостроительной ценности (экономической оценки).

2.7. Экспертные оценки величины нормативной цены земли городов и поселков и других выделенных групп земель на территории области проводятся экспертами с использованием в качестве ориентиров верхней и нижней границ ее значений.

При этом, в качестве нижней границы величины нормативной цены земли принимается двухсоткратная величина земельного налога.

В качестве ориентиров верхней границы нормативной цены выделенных групп земель принимается нормативная цена земли:

- городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом для земель городов и поселков;

- близлежащих городов и поселков для земель сельских населенных пунктов;

- близлежащих городов, поселков и сельских населенных пунктов для земель несельскохозяйственных предприятий вне населенных пунктов, а также земель для садоводства, животноводства, личных подсобных хозяйств граждан вне черты населенных пунктов.

2.8. Экспертные оценки величины нормативной цены земли на территории административного района могут производиться:

- по землям городов и поселков - отдельно по каждому городу и поселку или по их группам, оцениваемым с одинаковой нормативной ценой;

- по землям сельских населенных пунктов, землям несельскохозяйственных предприятий, землям для садоводства, животноводства, личных подсобных хозяйств граждан вне черты населенных пунктов - в целом по административному району или по отдельным частям его территории;

- по землям сельскохозяйственного назначения - в целом по территории административного района.

2.9. По землям городов, поселков, на территории которых установлены зоны градостроительной ценности, наряду с дифференцированной по ним нормативной ценой земли устанавливается также средняя величина нормативной цены земли по всей территории города, поселка или по их группе.

Средняя величина нормативной цены земли устанавливается также и по всей площади земель сельскохозяйственного назначения административного района.

2.10. Повышающие или понижающие коэффициенты рассчитываются делением экспертно установленной нормативной цены земли города, поселка, сельских населенных пунктов (или их групп), и других выделенных основных групп земель в административном районе на базовую величину нормативной цены этих земель. Для установления базовой величины нормативной цены используется средняя величина земельного налога соответствующих групп земель.

2.11. На основании рассчитанных значений повышающих коэффициентов формируются ценовые зоны в пределах каждой из выделенных основных групп земель на территории города, района.

В связи с установленным действующим законодательством различным порядком исчисления земельного налога повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли могут дифференцироваться в пределах ценовых зон для земель различного целевого использования.

В границах земель городов и поселков повышающие коэффициенты могут дифференцироваться по землям:

- занятым жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), предоставленным под личное подсобное хозяйство, данные участки, индивидуальные и кооперативные гаражи, садоводство, огородничество, животноводство;

- сельскохозяйственного использования (сельскохозяйственным угодьям).

В границах земель сельских населенных пунктов повышающие коэффициенты могут дифференцироваться по землям, предоставленным:

- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, иных целей.

2.12. Принятые решения по формированию оценочных зон и повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли отражаются на бланковых (или иных) картах территории города, района.

2.13. Администрация города, района, учитывая местные особенности территории и принимая во внимание значение факторов, влияющих на нормативную цену земли (приложение 1, 2, 3), рассматривает обосновывающие материалы районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству и может на территории административного района (кроме земель городов) ввести дополнительно понижающие или повышающие коэффициенты в пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли.

При необходимости они могут вводиться по каждому населенному пункту, садоводческому, животноводческому товариществу, другим группам земельных участков.

2.14. Администрация города, района может дополнительно вводить понижающие или повышающие коэффициенты по зонам градостроительной ценности территории города в пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли.

По городам, на территории которых не установлены зоны градостроительной ценности для дифференциации ставок земельного налога, органам местного самоуправления рекомендуется установить зоны для введения понижающих или повышающих коэффициентов.

3. Пересмотр решений о введении коэффициентов
к базовой величине нормативной цены земли

3.1. Пересмотр решений о введении коэффициентов производится соответствующими органами местного самоуправления при изменении ставок земельного налога или экономической ситуации на земельном рынке по обосновывающим материалам, подготавливаемым комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

3.2. Обосновывающие материалы выполняются на базе обобщения данных о купле-продаже земельных участков и анализа земельного рынка.

4. Выдача актов установления нормативной
цены земельных участков

4.1. При обращении граждан, имеющих права на земельные участки, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают акты установления нормативной цены земли конкретного земельного участка по рекомендуемой форме (приложение 4), в соответствии с порядком, действующим на дату выдачи.

4.2. При составлении акта установления нормативной цены конкретного земельного участка не учитываются установленные обременения (сервитуты и иные права других лиц), а также ограничения, носящие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, влияющие на рыночную стоимость данного участка.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ
факторов, влияющих на нормативную
цену земли города, поселка, сельского населенного
пункта, а также земель для садоводства, животноводства,
личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов

1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров.

2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков).

3. Численность и плотность населения.

4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы.