Основой преобразований в жилищном хозяйстве является реорганизация системы управления отраслью, основанная на принципах сокращения степени участия государства и муниципальных образований в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере.
В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, на территории Ростовской области должны быть приняты меры по стимулированию реформы управления многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирных домах должны выбрать и реализовать один из следующих способов управления:
управление управляющей организацией;
управление ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
В Ростовской области насчитывается около 60 тысяч многоквартирных домов, где должен быть выбран способ управления.
На 1 января 2011 г. в 99,4 процента от общего количества многоквартирных домов выбран способ управления (либо определена по результатам открытого конкурса управляющая организация для управления многоквартирным домом), в том числе: 65,65 процента - непосредственный способ управления, 7,51 процента - управление ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 26,23 процента - управление управляющей организацией.
В сфере управления многоквартирными домами работают более 250 управляющих организаций, более 3100 ТСЖ, ЖСК либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов.
Наиболее значимыми препятствиями при реализации способа управления многоквартирными домами являются:
неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов в связи с длительным невыполнением необходимых ремонтов;
изношенность дорогостоящего оборудования, установленного в многоквартирных домах;
отсутствие у специалистов, работающих в сфере управления жилищным фондом, необходимой подготовки по вопросам управления многоквартирными домами, а также недостаточная информационно-методическая работа с населением;
недостаточный уровень самоорганизации собственников жилых помещений для совместного решения важных вопросов по управлению многоквартирным домом, техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома;
отсутствие прозрачных и взаимно понятных отношений между собственниками жилых помещений и управляющими организациями (договор управления многоквартирным домом в большинстве случаев заключается формально);
уклонение управляющих организаций от заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов в многоквартирный дом, с условием расчетов за потребленные ресурсы на границе балансовой принадлежности сетей.
В соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах, помимо прав и обязанностей в отношении помещений в таких домах, несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов многоквартирных домов.
Более 30 процентов жилищного фонда Ростовской области составляют многоквартирные дома, построенные во второй половине прошлого века, имеющие значительный процент физического износа и требующие незамедлительного капитального ремонта.
Для ускорения процесса выбора способа управления в многоквартирных домах, улучшения технического состояния жилья, начиная с 2007 года за счет средств областного бюджета предоставлялась государственная поддержка на капитальный ремонт многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали способ управления.
С 2008 года эффективное применение нашел механизм капитального ремонта многоквартирных домов с привлечением финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд), нацеленный на активизацию процесса реформирования ЖКХ.
Начиная с 2009 года предоставление средств областного бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов осуществляется в зависимости от выполнения муниципальными образованиями условий реформирования ЖКХ, в числе которых - увеличение количества многоквартирных домов, управляемых ТСЖ и управляющими организациями. От стимулирования выбора способа управления в многоквартирных домах осуществлен переход к стимулированию качественных преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве. Это позволило сформировать конкурентный рынок управления многоквартирными домами, укрепить позиции коммерческих организаций коммунального комплекса, основанные на праве частной собственности.
В общем итоге за 2007-2010 годы в Ростовской области на капитальный ремонт домов направлено 9049982,7 тыс. рублей, в том числе по источникам финансирования:
средства федерального бюджета - 172119,40 тыс. рублей;
средства Фонда содействия реформированию ЖКХ - 6145982,5 тыс. рублей;
средства областного бюджета - 2366894,2 тыс. рублей;
средства местных бюджетов - 364986,6 тыс. рублей.
В 2011 году на продолжение работ за счет средств всех источников предусмотрено направить 1313164,6 тыс. рублей.
Ожидаемый результат реализации мероприятий по капитальному ремонту за 2007-2011 годы - 4119 отремонтированных многоквартирных домов общей площадью 12848,1 тыс. квадратных метров.