Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений. МРР-4.2.02-97

Таблица 4.4

Определение суммарных капиталовложений на объекты городского заказа

Полученные суммы подлежат дисконтированию в соответствии с алгоритмами, приведенными в приложении.

4.10. При сложившейся к настоящему времени ценовой конъюнктуре в строительстве и на рынке жилья принцип самоокупаемости становится определяющим, при соблюдении баланса между суммой внутренних доходов, образующихся при инвестировании и продаже жилья по ценам, превышающим инвестиционную себестоимость, и суммой прямых субсидий, покрывающих недостающие инвестиционные ресурсы по тем категориям граждан, которые приобретают его по ценам ниже инвестиционной стоимости.

Суммарный баланс бюджетных расходов и доходов должен обеспечить самоокупаемость бюджетных инвестиций по программе в целом. Показатели самоокупаемости по отдельным территориям дифференцированы в зависимости от рыночной ситуации и условий застраиваемой территории.

В связи с этим в Программе определяются возможности соотношения трех лидирующих направлений:

- блок преимущественно социально ориентированной застройки территорий;

- блок преимущественно коммерческой ориентации приобретения жилья;

- блок, сочетающий предыдущие направления примерно в равной пропорции.

4.10.1 Социально ориентированное направление базируется на дифференциации адресной помощи гражданам (в т.ч. очередникам), различающейся большим набором форм поддержки, консолидации всех видов финансовой помощи при кредитовании и льготной продаже жилья (в частности, на основе долгосрочного кредита). Основная задача этого направления состоит в обеспечении устойчивых финансовых потоков, учитывающих заданные объемы строительства жилья с учетом его потребительских характеристик и возможности покрыть бюджетные расходы за счет продажи части жилья по коммерческим ценам.

4.10.2. Коммерческое направление базируется на привлечении инвесторов с начала запуска проекта (с первого бизнес-года): использовании долевого участия предприятий и ведомств, других внебюджетных средств.

4.10.3. Сочетание двух направлений, как правило, предусматривает их реализацию на различных этапах осуществления инвестиционного предложения.

На первом этапе поток финансирования ориентирован на привлечение, в основном, бюджетных средств, организацию опционов застройки, инвестиционных конкурсов на право аренды земельных участков и застройку коммерческих объектов и др.

На втором этапе канал финансирования включает собственные и заемные средства коммерческих структур, выручку от продажи объектов недвижимости, проведения фьючерсных сделок, выпуск акций, облигаций, привлечения ипотечных кредитов.

4.11. На основе анализа конъюнктуры рынка и выработки экономической концепции определяются содержание и уровень затрат по маркетингу, табл.4.1, рис.4.1.

Затраты по маркетингу учитываются в расходной части инвестиционной программы.