Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений. МРР-4.2.02-97

Таблица 3.4

Основные параметры застраиваемых территорий

3.11. В рамках каждой территории на стадии разработки инвестиционной программы решаются следующие задачи:

- определение объемов и структуры строительства на рассматриваемых территориях;

- определение потенциальных территорий для размещения жилищного строительства, емкости территорий (по численности населения и объемам жилого фонда), связанных с этим затрат и очередности их освоения;

- определение уровня инвестиционных и эксплуатационных затрат, необходимых для реализации инвестиционной программы с распределением по направлениям (жилищное, культурно-бытовое строительство, инженерное оборудование, благоустройство и озеленение территории и т.д.), источникам финансирования, формам собственности;

- определение уровня доходов от инвестиционной, операционной деятельности на рассматриваемых территориях, а также поступлений в бюджет и внебюджетный фонд города;

- обоснование экономической, бюджетной и коммерческой эффективности освоения рассматриваемых территорий.

3.12. Территории, по которым разрабатывается инвестиционная программа, охватывают структурные единицы в виде жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых образований с предприятиями культурно-бытового и коммунального обслуживания, внешними инженерными сетями и сооружениями, элементами внешнего благоустройства, озеленения, предприятиями, размещенными в подземном пространстве. При определении уровня инвестиционных затрат по формированию территорий необходимо учитывать затраты по сносу объектов (их модернизации, перепрофилированию, реконструкции), компенсационные выплаты в соответствии с очередностью освоения территории и т.д.

3.13. Обоснование эффективности инвестиционной программы освоения конкретных территорий включает оценку уровня затрат в расчете на 1 м общей площади жилищного фонда, 1 жителя, 1 га территории. Одновременно учитывается уровень доходности объектов, размещаемых на территории в соответствии с концепцией социально-экономического и градостроительного развития как для инвесторов-застройщиков, так и для городского бюджета (объемы поступлений от продаж недвижимости, прав на аренду участков и застройку, налогов на землю, арендной платы и других поступлений и выплат в бюджет) в условиях конкретной социально-экономической ситуации.

Разновременные затраты и доходы подлежат приведению к базовому году путем дисконтирования.

При сравнительной оценке инвестиционных программ следует применять метод сравнительной эффективности основанный на сопоставлении проектных и базовых показателей в темповом измерении в приростных величинах.

3.14. Территории жилых застроек подразделяются по следующим признакам:

- характер и величина структурных образований - по численности населения и площади территории (квартал, жилая группа, микрорайон и т.д.);

- расположение в структуре города по зонам экономической оценки территории и престижности района;

- по степени предшествующего освоения (составу и техническому состоянию инженерного оборудования, благоустройства, озеленения);

- по застроенности территории (свободная территория, плотность застройки до 15%, свыше 15% и т.д.);

- по этажности и плотности жилищного фонда (высокая, средняя, низкая);

- по конструктивному и техническому состоянию жилой застройки - удельному весу зданий с физическим износом до 40%, свыше 40% до 60%, свыше 60%;

- по наличию специальных требований (выносу, перепрофилированию объектов, наличию охранных зон, планировочных ограничений, шумозащитным требованиям и др.);

- по наличию предприятий обслуживания (микрорайонного, районного, городского значения);

- по доступности зон общегородского центра, общественно-торговых и административных центров, мест приложения труда, степени озелененности;

- близости к инженерным сооружениям и магистральным коммуникациям;

- по экологической обстановке.

Классификация позволит выявить территории, имеющие коммерческую привлекательность для инвестора, определить факторы, влияющие на удорожание или удешевление стоимости строительных работ.