Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений. МРР-4.2.02-97
6.2. Определение доходов при реализации программы
6.2.1. Определяющим критерием уровня доходности застраиваемой территории является достижение самоокупаемости выделенных средств на основе реинвестирования капитальных вложений, консолидированных из различных источников финансирования, в том числе средств городского бюджета, субвенций РФ, внебюджетных фондов, собственных средств организаций, населения и т.д., а также в виде поступлений в городской бюджет.
6.2.2. Доходы, направляемые на реинвестирование и пополнение городского бюджета, формируются:
- по объектам городской и муниципальной собственности за счет инвестиционной и производственно-хозяйственной деятельности организаций, подведомственных Правительству Москвы, включая территориальные и отраслевые органы городской администрации,
- по объектам государственной, коллективной и частной собственности за счет налоговых и других поступлений по результатам инвестиционной и производственно-хозяйственной деятельности организаций, предприятий, функционирующих на территории.
6.2.3. По своей природе доходы, получаемые при использовании территории и недвижимости, подразделяются на единовременные и текущие.
Основными источниками единовременных доходов, направляемых на реинвестирование, как правило, являются:
1) Поступление от продаж существующих (в том числе недостроенных) и готовых муниципальных объектов;
2) Поступления от продаж права долгосрочной аренды земельных участков и недвижимости (реконструируемых и вновь строящихся не муниципальных объектов);
3) Поступления от конкурсов (тендеров), организованных с целью обеспечения эффективного использования инвестиций.
Основными источниками ежегодных доходов, поступающих в городской бюджет, являются:
- поступления от землепользователей в виде земельных налогов или арендной платы за землю,
- поступления в виде арендной платы за пользование помещениями, объектами муниципальной собственности,
- налоги на прибыль при коммерческом использовании не муниципальных объектов,
- налоги на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости),
- налоги на недвижимость,
- часть налогов, взимаемых с коммерческих структур по результатам их производственно-хозяйственной деятельности, поступающих в городской бюджет,
- поступления за коммунальные услуги от населения,
- поступления от реализации ценных бумаг (облигационные займы, жилищные сертификаты и т.д.),
- другие источники поступлений в городской бюджет.
Амортизационные отчисления от муниципальных объектов поступают в амортизационный фонд города.
6.2.4. Единовременные и текущие доходы, поступающие в бюджет от инвестиционной и производственно-хозяйственной деятельности организаций (предприятий), расположенных на территории, подразделяются по отраслям, объектам, очередям и годам строительства и эксплуатации с учетом форм собственности.
При построении эффективной системы формирования доходов, поступающих в городской бюджет из различных источников в периоды строительства и эксплуатации территории и отдельных объектов, следует ориентироваться на максимально возможное замещение бюджетных источников финансирования внебюджетными. Это осуществляется на основе привлечения средств внешних инвесторов и населения при обоснованном соотношении объектов, находящихся в городской и частной собственности, с учетом уровня их доходности, социальной значимости, экологической безопасности.
Условия и формы получения доходов определяются стратегией маркетинга, направленной на привлечение источников внебюджетного финансирования строительства, с учетом ситуации на рынке недвижимости: соотношения спроса и предложения, инфляционных процессов, уровня платежеспособного спроса населения на жилье применительно к условиям рассматриваемой территории.
6.2.5. Совокупный доход, поступающий в бюджет в период строительства и эксплуатации, определяется по формуле:
, (6.2.1)
где:
Дх(св) - совокупный доход, поступающий в городской бюджет,