4.1. Конъюнктуру строительного рынка и рынка недвижимости, как на городском уровне, так и применительно к рассматриваемой территории характеризуют результаты маркетинговых исследований. Цель исследований - выявление наиболее эффективных способов реализации рыночных возможностей инвестиционной программы в прогнозируемый период на данной территории.
Анализ рыночной конъюнктуры базируется на изучении трех взаимосвязанных составляющих рынка:
- рынок инвестиционных проектов, представленный множеством проектов, находящихся на различных стадиях реализации и требующих инвестиций для своего завершения;
- рынок недвижимости, представленный земельным рынком и рынком жилых и нежилых помещений;
- рынок ценных бумаг, в основном представленный муниципальными и корпоративными облигациями и жилищными сертификатами.
Каждый из этих рынков имеет свои специфические закономерности функционирования и развития, определяющие динамику инвестиционной деятельности по Москве в целом.
В специфике каждого компонента рыночной инфраструктуры, подчеркнуто приоритетное значение рынка инвестиционных проектов как источника привлечения инвестиционных ресурсов, источника наполнения первичного и вторичного рынков недвижимости.
Принципиальное значение для развития рыночной инфраструктуры градостроительного инвестирования имеет взаимосвязь рассмотренных видов рынков в системе инвестиционной деятельности. Выявлены логика и механизм их взаимосвязи, основанные на системе взаимного стимулирования этих рынков. Эти механизмы позволяют обеспечить создание "положительной обратной связи", при которой различные рынки взаимно стимулируют друг друга, взаимодействуя на принципах самоорганизации в направлении повышения интенсивности рыночных операций. В этой системе рынок инвестиционных проектов является стартовым, ключевым рынком, который дает импульс к развитию активности остальных компонентов рыночной инфраструктуры, питая готовыми проектами остальные рынки.
Проведение маркетинговых исследований следует в первую очередь осуществлять на предынвестиционной стадии, что позволяет предварительно определить качественные параметры территории на которой предполагается осуществлять строительство.
4.2. Задачами маркетинговых исследований являются:
- выявление значимых факторов, определяющих условия реализации инвестиционной программы с максимальным снижением нагрузки на городской бюджет за счет повышения уровня коммерциализации объектов на территории;
- определение характера и степени влияния каждого фактора на условия реализации инвестиционной программы;
- определение "пороговых" значений влияния каждого фактора для формирования "оптимистического" и "пессимистического" вариантов прогнозов эффективности застройки территории и выработка соответствующей стратегии маркетинга. Исследования включают следующие направления: социально-экономические, демографические, экономико-статистические.
4.3. На основании маркетинговых исследований определяются вероятностные значения следующих показателей (в динамике):
- соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости и виды услуг;
- структура и формы удовлетворения спроса (за счет средств коммерческих структур, консолидации средств коммерческих структур, консолидации средств населения, льготного кредитования, бесплатного предоставления жилья, фьючерсных сделок, ипотечного кредита и др.);
- колебания себестоимости строительной продукции (по видам) с учетом конкуренции в соответствующем сегменте рынка;
- колебания рыночных цен на объекты строительства (по видам) применительно к уровню спроса на рассматриваемой территории.
4.4. Исходные данные, составляющие первичную информацию и характеризующие конъюнктуру рынка, получают на основе:
- отчетно-статистических материалов;
- планово-нормативных показателей;
- выборочных обследований;
- разработанных ранее бизнес-планов;
- данных объектов-представителей (аналогов);
- материалов проведенных научных исследований.
4.5. Прогнозные показатели конъюнктуры рынка получают путем обработки первичной информации с использованием методов:
- экстраполяции данных статистических рядов;
- многофакторного анализа;