В последнее время резко повышаются требования к разрабатываемым концепциям социально-экономического и градостроительного развития территории жилых застроек с позиций экономической обоснованности их реализации. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ, определяющих условия и параметры развития территорий, формирования городского заказа. Формирование технико-экономического обоснования инвестиционных программ при известной методической и информационной неразработанности усложнено еще и наличием таких реалий как инфляция, дефицит бюджетных средств, снижение инвестиционной активности, отсутствие стабильности законодательной базы, экономические и политические риски.
Поэтому важно именно на предынвестиционной стадии определить те общие количественные (стоимостные) границы, в которых может быть реализована инвестиционная программа с наибольшим экономическим эффектом.
Дифференцированная шкала льгот для различных категорий граждан принимается в качестве основы для договорных отношений с участниками Программы при инвестировании и приобретении жилья. При этом бесплатное жилье предоставляется для тех социальных слоев, которые не в состоянии (по объективным причинам) оплатить даже минимальную, по шкале льгот, стоимость приобретаемого жилья.
Реализация инвестиционной программы предусматривает привлечение на конкурсной основе высокопрофессиональных инвестиционно-строительных компаний в качестве менеджеров по отдельным составным частям и группам объектов.
Важнейшим условием эффективности инвестиционной программы (при дефиците бюджетных средств) является задействование механизма реинвестирования капитальных вложений и связанная с этим возможность обеспечения самоокупаемости бюджетных затрат.
Для технико-экономического обоснования эффективности капитальных вложений необходимо создание методической базы для расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционных программ по территориям жилых застроек.
Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых в настоящее время, является принципиально новый подход к оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.
Использование международной методики позволяет целенаправленно и рационально осуществлять формирование как долгосрочных, так и краткосрочных инвестиционных программ развития территории.
В составе инвестиционной программы в качестве отдельного блока формируется программа городского заказа, являющаяся целевой социально-экономической программой Правительства Москвы и имеющая статус городской программы.
При разработке настоящей методики использованы методические подходы "Рекомендаций по разработке бизнес-планов территорий", а также результаты исследований, проведенных на 1-ом, 2-ом и 3-м этапах данной работы.
Методика предназначена в качестве методического пособия для разработчиков инвестиционных программ, проектных организаций, подготавливающих предложения по развитию территорий жилых застроек, администраций муниципальных и административных округов, принимающих решения по формированию и реализации инвестиционных программ, внешних заказчиков-инвесторов, осуществляющих инвестиционные намерения, а также кредитных организаций.
При написании данной работы были использованы следующие отечественные и зарубежные источники:
1. Вольфганг-Хостер. Как делать бизнес в Европе.
2. Каторович Л. и др. Экономика и организация. М., 1990.
3. Микков У.Э. Оценка эффективности капитальных вложений (новые доходы). - М., 1991.
4. Доган Э.Д. Рынок. Микроэкономическая модель.
5. Котляр. Основы маркетинга. - М., 1990.
6. Пендайк Р. Микроэкономика. - М., 1992.
7. Фишер С. Экономика. - М., 1993.
8. Экономика и бизнес под ред.В.Д.Кашаева. - М., 1993.
9. И.В.Липсиц, В.В.Коссов. "Инвестиционный проект", изд. БЭК, М., 1991.
10. В.В.Ковелев. "Финансовый анализ", изд-во "Финансы и статистика", Москва 1995 г.