Правительство Москвы
Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

Согласовано:

Начальник Мосгосэкспертизы

А.Л.Воронин

Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

МРР-4.2.02-97

Москва 1997

Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

МРР-4.2.02-97

Методика подготовлена временным творческим коллективом ГУП "НИАЦ" в составе: Ю.В.Минаева - зам. начальника координационно-маркетингового Управления Москомархитектуры, Дроновой И.Л. - директора ГУП "НИАЦ", В.М.Стерна - профессора МАрхИ (руководителя темы), А.Н.Кирилловой - член о. ЖКА, док. эконом. наук (ЦСЭИ) (Академия коммунального хозяйства Р.Ф.), Черняка В.З. - Академия инвестиций и экономики строительства, доктор эконом. наук.

Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых до настоящего времени, является принципиально новый подход к формированию инвестиционной программы и оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.

     Введение

В последнее время резко повышаются требования к разрабатываемым концепциям социально-экономического и градостроительного развития территории жилых застроек с позиций экономической обоснованности их реализации. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ, определяющих условия и параметры развития территорий, формирования городского заказа. Формирование технико-экономического обоснования инвестиционных программ при известной методической и информационной неразработанности усложнено еще и наличием таких реалий как инфляция, дефицит бюджетных средств, снижение инвестиционной активности, отсутствие стабильности законодательной базы, экономические и политические риски.

Поэтому важно именно на предынвестиционной стадии определить те общие количественные (стоимостные) границы, в которых может быть реализована инвестиционная программа с наибольшим экономическим эффектом.

Дифференцированная шкала льгот для различных категорий граждан принимается в качестве основы для договорных отношений с участниками Программы при инвестировании и приобретении жилья. При этом бесплатное жилье предоставляется для тех социальных слоев, которые не в состоянии (по объективным причинам) оплатить даже минимальную, по шкале льгот, стоимость приобретаемого жилья.

Реализация инвестиционной программы предусматривает привлечение на конкурсной основе высокопрофессиональных инвестиционно-строительных компаний в качестве менеджеров по отдельным составным частям и группам объектов.

Важнейшим условием эффективности инвестиционной программы (при дефиците бюджетных средств) является задействование механизма реинвестирования капитальных вложений и связанная с этим возможность обеспечения самоокупаемости бюджетных затрат.

Для технико-экономического обоснования эффективности капитальных вложений необходимо создание методической базы для расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционных программ по территориям жилых застроек.

Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых в настоящее время, является принципиально новый подход к оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.

Использование международной методики позволяет целенаправленно и рационально осуществлять формирование как долгосрочных, так и краткосрочных инвестиционных программ развития территории.

В составе инвестиционной программы в качестве отдельного блока формируется программа городского заказа, являющаяся целевой социально-экономической программой Правительства Москвы и имеющая статус городской программы.

При разработке настоящей методики использованы методические подходы "Рекомендаций по разработке бизнес-планов территорий", а также результаты исследований, проведенных на 1-ом, 2-ом и 3-м этапах данной работы.

Методика предназначена в качестве методического пособия для разработчиков инвестиционных программ, проектных организаций, подготавливающих предложения по развитию территорий жилых застроек, администраций муниципальных и административных округов, принимающих решения по формированию и реализации инвестиционных программ, внешних заказчиков-инвесторов, осуществляющих инвестиционные намерения, а также кредитных организаций.

При написании данной работы были использованы следующие отечественные и зарубежные источники:

1. Вольфганг-Хостер. Как делать бизнес в Европе.

2. Каторович Л. и др. Экономика и организация. М., 1990.

3. Микков У.Э. Оценка эффективности капитальных вложений (новые доходы). - М., 1991.

4. Доган Э.Д. Рынок. Микроэкономическая модель.

5. Котляр. Основы маркетинга. - М., 1990.

6. Пендайк Р. Микроэкономика. - М., 1992.

7. Фишер С. Экономика. - М., 1993.

8. Экономика и бизнес под ред.В.Д.Кашаева. - М., 1993.

9. И.В.Липсиц, В.В.Коссов. "Инвестиционный проект", изд. БЭК, М., 1991.

10. В.В.Ковелев. "Финансовый анализ", изд-во "Финансы и статистика", Москва 1995 г.

     1. Общие положения

1.1. Настоящие рекомендации определяют систему взаимоувязанных технико-экономических показателей, порядок и процедуру их расчета на основе разработанных моделей и алгоритмов для решения следующих задач:

- выявления экономического потенциала рассматриваемой территории;

- оценки эффективности инвестиционных программ;

- выбора оптимальных вариантов программы;

- выбора приоритетных направлений развития территорий;

- определения соотношений размеров затрат и ожидаемой прибыли по периодам реализации программы;

- выявления источников и условий привлечения внебюджетных источников финансирования для реализации программы.

1.2. Организация и регулирование инвестиционного процесса обеспечивается органами территориального и отраслевого управления Правительства Москвы.

Целью регулирования инвестиционной деятельности является обеспечение комплексного развития Москвы в соответствии с положениями градостроительной документации и с учетом результатов предынвестиционных маркетинговых исследований, прогнозов социально-экономической ситуации в городе в предстоящий период.

1.3. Основными этапами определения инвестиционных целей, форм и методов их достижения (в соответствии с задачами социально-экономического развития города), формирования инвестиционной политики являются:

- разработка градостроительной документации;

- экспертиза инвестиционных предложений (проектов);

- разработка инвестиционных программ, технико-экономическая оценка и обоснование их эффективности;

- размещение инвестиционных заказов;

- осуществление строительной программы;

- реализация объектов недвижимости.

1.4. Градостроительная документация включает следующие основные разделы:

- предпроектные материалы по развитию Москвы, (ЛПЗП): - схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил;

- схема организации рекреационных программ;

- комплексная схема охраны природы;

- результаты предынвестиционных исследований;

- схема и проект районной планировки;

- генеральный план развития Москвы, (ЛПЗП) и план размещения 1-ой очереди строительства;

- основные направления градостроительного развития Москвы, (ЛПЗП) области;

- проекты размещения жилищно-культурно-бытового, коммунального и других видов строительства;

- схемы развития и размещения отраслей городского хозяйства и промышленности;

- концепции градостроительного развития территорий административного деления города;

- ПДП и эскизы застройки жилых районов, микрорайонов, градостроительных узлов, транспортных и инженерных комплексов города, магистралей столицы;

- проекты планировки промышленных и селитебно-промышленных зон.

Градостроительная документация служит основой при формировании инвестиционных программ, а также при принятии решений, связанных с предоставлением прав землепользования (рис.1.1).

1.5. Формирование инвестиционной политики Правительства Москвы, основных форм и способов ее проведения в предстоящий период реализуется в инвестиционных программах, которые подразделяются:

По периоду осуществления программы - среднесрочные на период - 5 лет (включая год разработки) и текущие (годовые) - на очередной финансовый год;

По охвату территорий: программы, реализуемые в масштабах города; отдельных административных округов, муниципальных районов;

По направлениям инвестиционной деятельности: программы по градостроительному развитию (в том числе - территорий жилых застроек), развитию отдельных отраслей - целевых отраслевых (межотраслевых) программ, являющихся составной частью "Программы социально-экономического развития Москвы" (рис.1.2).

1.6. Цель Программы обеспечить надежное и устойчивое финансирование строительства жилья за счет бюджетных и внебюджетных средств в заданных объемах, с учетом площадей, передаваемых безвозмездно или реализуемых по льготным ценам с достижением экономической, бюджетной и коммерческой эффективности.

Основными задачами Программы являются:

- обеспечение простого воспроизводства городского заказа на строительство жилья в объеме не менее 1500 тыс.кв.м ежегодно на период 1996-2000 гг.;

- обеспечение с учетом рыночной конъюнктуры и поддержки Правительства Москвы максимально возможных объемов адресной помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- содействие в создании рычагов снижения себестоимости и повышения качества жилья за счет включения граждан в инвестирование жилья на начальной стадии в качестве его заказчиков;

- обеспечение гражданам максимально возможного кредитно-финансового и инвестиционного сервиса при приобретении жилья.

1.7. Формирование целесообразной и экономически эффективной инвестиционной программы находится в рамках реализации градостроительной и социальной концепции развития территории и подчинено задаче улучшения жилищных, социально-бытовых и культурных условий жизни населения, в том числе: увеличения жилищного фонда, развития объектов социальной сферы, предоставления определенных квот бесплатного и льготного жилья, решения экологических проблем, инженерного оборудования и озеленения территории, формирования объектов коммерческих структур и т.п.

1.8. Инвестиционная программа определяет: объем, структуру, условия размещения инвестиций, сроки и последовательность ее реализации, формирование городского заказа.

Инвестиционная программа базируется на планируемом вводе объектов жилищного, культурно-бытового строительства, элементов инженерной инфраструктуры на жилых территориях.

Инвестиционная программа формируется в соответствии с программой жилищного строительства, градостроительной документацией, предпроектными материалами.

Основой формирования инвестиционных программ развития территорий являются: постановления Правительства Москвы об инвестиционной деятельности, градостроительная документация, регулирующая развитие территорий; городской заказ, определяющий объемы и очередность ввода объектов жилищного, социально-бытового, коммунального и другого назначения, в том числе - объектов городского уровня.

1.9. На социально-экономическое развитие территорий негативное влияние оказывают факторы:

- отсутствие стабильности в экономике и социальной сфере;