О стратегическом плане устойчивого развития города Новосибирска (начало) (с изменениями на 26 октября 2011 года)(утратило силу)

2.3.3. Повышение эффективности использования городских ресурсов

Задача распределения и эффективного использования городских ресурсов в процессе проведения инвестиционной политики имеет стратегический характер и связана с постоянным поиском оптимальных решений в условиях разнообразия интересов населения, часто противоречивых. Важную роль в решении этой задачи играют муниципальные органы управления, опирающиеся на муниципальную собственность, которая представляет собой ресурсную базу, является источником получения доходов в городской бюджет и предназначена для удовлетворения социально-экономических потребностей жителей Новосибирска. Главные функции органов местного самоуправления заключаются в формировании и поддержании экономической среды жизнедеятельности населения в соответствии с его потребностями. Исполнение этих функций на основе имеющейся ресурсной базы, прежде всего земли и недвижимого имущества, должно проводиться во взаимодействии со всеми хозяйствующими субъектами города, а во многих случаях, и области.

Земельные ресурсы являются одним из наиболее действенных инструментов инвестиционной политики органов местного самоуправления, но существенный рост эффективности применения данного инструмента возможен лишь при переходе к рациональным рыночным отношениям в сфере землепользования. Хотя многие участки территории города в существенной степени капитализированы, городскому сообществу от советского периода досталось в наследство распределение земель, проведенное в системе плановой экономики без учета их стоимости. Подавляющее большинство земельных участков представляют собой земли общественного пользования или земли с неотчужденными от них строениями и инженерными объектами. Немало земельных участков используются с большими нагрузками и имеют многофункциональное назначение. Стоимость же созданного на них капитала зачастую многократно превышает стоимость земли. Большая доля городской территории занята промышленными предприятиями (более 47 % от селитебной площади). Причем ряд экологически небезопасных заводов расположены в центральной части города, занимая ценнейшие земли.

В отличие от западных стран с рыночной экономикой, где затраты на создание и эксплуатацию инженерной и транспортной инфраструктур производятся в основном частными фирмами, а потом включаются в структуру тарифов за соответствующие услуги, в Новосибирске, как и во всех российских городах, обустройство земель производилось и производится за счет бюджетных средств. Поскольку цена за приобретение во владение городской земли коммерческими компаниями или арендная плата за её использование покрывает лишь небольшую долю стоимости воспроизводства инженерной инфраструктуры города (по экспертным оценкам всего 8-15 %), то эти компании фактически пользуются бюджетными средствами, затраченными на капитализацию городских земель, а также дотациями бюджета в структуре соответствующих тарифов.

При переходе к современному земельному рынку, создающему благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для городского сообщества объекты, определение цены городской земли является одной из самых сложных проблем. Её решение состоит в массовой, или кадастровой оценке всех земель Новосибирска. Кадастровая оценка позволяет определить рычаги воздействия на ценообразование в соответствии с муниципальной земельной политикой, дает возможность моделировать различные сценарии развития земельного рынка, понижать влияние субъективных факторов на принимаемые решения, служит базой для создания целого ряда рыночных институтов, прежде всего систем кредитования участников рынка, системы земельных фондовых активов, системы страхования земельных отношений и т. д. Поскольку в условиях рынка стоимость земли является мощнейшим фактором в градостроительной политике, с одной стороны, и деловой жизни населения города, с другой, - особое значение приобретает также градостроительное и экономическое зонирование городской территории.

Одним из основных городских ресурсов является также имущественный комплекс, в который, наряду с землей, входят недвижимое и движимое имущество - здания, инженерные сооружения, дороги, зеленые насаждения, транспорт, коммуникации и т. п. В его структуре особое значение имеет нежилая недвижимость, являющаяся важнейшим инструментом инвестиционной политики органов местного самоуправления. Для эффективного управления недвижимым имуществом, прежде всего, должна быть налажена система учета объектов недвижимости, оценка их стоимости в зависимости от местоположения и качественных характеристик, а также характера и интенсивности использования. Учет объектов недвижимости должен быть связан с проектно-инвентаризационными и оценочными функциями для целей налогообложения, залога и т.д.

При формировании и развитии недвижимости важную роль играет система градостроительного кадастра. Градостроительный кадастр и мониторинг объектов градостроительной деятельности обеспечивают органы местного самоуправления, вышестоящие органы власти, а также физические и юридические лица достоверной информацией о среде жизнедеятельности города, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях использования территорий и объектов недвижимости. Система градостроительного кадастра естественным путем вытекает из системы земельного кадастра, системы учета объектов недвижимости, но требует развития многих положений, отражаемых в соответствующих базах данных системы, в частности правил застройки, совокупности градостроительных регламентов, системы учета объектов недвижимости на этапе ее проектирования и строительства.

В связи с тем, что кардинальное повышение эффективности использования городских ресурсов в целом для устойчивого развития города в планируемом периоде требует, прежде всего, улучшения процессов управления ими, необходимо:

· разработать и принять нормативные акты, регламентирующие использование городских ресурсов в инвестиционной деятельности органов местного самоуправления;

· внедрить в органах муниципального управления современные информационные технологии и, в первую очередь, географические информационные системы (ГИС), позволяющие послойно на единой топографической основе моделировать территорию, распределение на ней ресурсов и в процессе наложения картографических слоев получать информацию, которая дает возможность комплексно решать экономические, социальные, природоохранные, политические и тому подобные задачи, в том числе задачи повышение потенциала производства за счет привлечения инвестиций;

· создать на основе ГИС-технологии комплексную систему автоматизированного городского кадастра, в составе земельного кадастра, реестра объектов недвижимости и объектов городской инфраструктуры, градостроительного кадастра, а также других систем учета и распределения городских ресурсов, в которых предусматривается экономическая оценка территории, результаты инвентаризации земель, планирование земельного налога и других платежей за землю, установление границ зон градостроительной ценности, расчет ставок земельного налога, проектирование и анализ кадастровых кварталов и границ земельных участков, учет и оценка всех объектов инфраструктуры для формирования устойчивого механизма управления и развития городской территории.