О стратегическом плане устойчивого развития города Новосибирска (начало) (с изменениями на 26 октября 2011 года)(утратило силу)

5.2. РОСТ И УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
И КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Жилая среда Новосибирска представляет собой жилищные массивы, микрорайоны, кварталы, зоны индивидуальных деревянных построек, участки современной многоэтажной и коттеджной застройки, внутригородские и пригородные садовые участки и дачные строения. Характеристики жилой среды, прежде всего, зависят от состояния жилищного фонда города. Значительная часть этого фонда состоит из зданий крупнопанельной индустриальной застройки 60-х - 80-х годов прошлого века. В последние годы резко увеличивается муниципальный жилищный фонд, который растет  за счёт принятия в муниципальную собственность ведомственных жилых помещений и коммунальных объектов. Техническое состояние принимаемого муниципалитетом жилищного фонда, как правило, существенно ниже средней оценки по всем муниципальным жилищам.

Жилищный фонд Новосибирска полностью или частично благоустроен в среднем на 90 %. Около 10 % жилых помещений города вообще не имеют никакого инженерно-коммунального оборудования, более 13 % - горячего водоснабжения, 16 % - ванных. Но и там, где жилье благоустроенное, многие элементы системы инженерного оборудования уже выработали нормативные сроки, физически и морально устарели и нуждаются в замене. Для многоэтажных зданий остро стоит замена лифтового оборудования.

Жилищно-коммунальное хозяйство, энергетическое оборудование, водоснабжение и канализация являются техническими системами. Они во многом определяют качество среды обитания людей и должны обслуживаться, ремонтироваться и заменяться в соответствии с техническими нормативами и конкретной степенью износа. При этом должны учитываться природно-климатические условия Новосибирска, состояние жилых помещений, социально-экономические факторы, соблюдение экологических норм. За 90-е годы прошлого века техническое состояние коммунальной инфраструктуры, вследствие отсутствия средств, существенно ухудшилось: оборудование и сети имеют высокий (более 60 %) уровень износа, повысилась аварийность, снизился коэффициент полезного действия мощностей, имеют место большие потери энергоносителей. Планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2-3 раза выше.

Поскольку в Новосибирске многие жилые дома и коммунальное оборудование в них выработали свой ресурс и уже к 2010 году в массовом порядке могут начать выходить из строя, в городе создается угроза жилищного кризиса. Для предотвращения кризиса требуется расширение и упорядочение городской застройки и/или проведение необходимых реконструктивных мероприятий. И при строительстве новых жилищ, и при реконструкции или ремонте существующих необходимо ориентироваться на создание в будущем жилой среды, которая должна в наибольшей степени соответствовать типовой бытовой организации жизни семьи, культурным традициям в различных сферах индивидуальной и семейной жизни новосибирцев.

Программы реконструкции жилищного фонда города, помимо восстановления жилой среды, укрепления стен и оснований зданий, ремонта или замены коммунального оборудования, должны включать меры по экономии ресурсов и энергосбережению. При капитальном ремонте существующих домов должно предусматриваться снижение тепловых потерь через наружные стены и оконные проемы, совершенствование систем вентиляции, замена сетей и прочие меры. Вместе с тем, необходимо по возможности добиваться расширения полезной и вспомогательной площадей в квартирах горожан посредством надстройки новых этажей или мансард, модернизации жилых помещений за счет перепланировки квартир, замены инженерных сетей и сантехнического оборудования в домах, пристройки балконов, лоджий, эркеров, лифтов, мусоропроводов, благоустройства дворовых территорий. Следует, однако, учитывать, что жилищный фонд Новосибирска из-за особенностей конструктивно-планировочных систем зданий обладает различными возможностями перепланировки квартир. Наиболее пригодны для этого дома с тремя продольными несущими стенами 447 серии. Достаточно удобны в перепланировке здания с широким (до 6 м и более) шагом поперечных несущих стен (серия 1-468). Труднее поддаются перепланировке жилые дома серии 1-464 с малым шагом поперечных несущих стен, от 2,4 до 4,5 м. В отношении же надстройки зданий все серии примерно равны, и она зависит от состояния и несущей способности грунтов.

Реконструкция и перекладка внутриквартальных сетей теплоснабжения и электроснабжения, строительства трансформаторных подстанций, восстановление водопроводных и канализационных сетей при реконструкции жилищ должны производиться по мере необходимости и соответственно учитываться в стоимости реконструкции жилых микрорайонов.

Для стабильного развития жилищного фонда требуется ежегодно реконструировать около 500-600 тысяч квадратных метров жилья. Стоимость всей реконструкции при таких темпах к 2020 году, с учетом модернизации сетевого хозяйства составит около 60 млрд рублей. Проведение указанных работ требует развития ипотечного кредитования, создания системы страхования кредитов, привлечения частных инвестиций жильцов, предприятий, балансодержателей зданий и сторонних инвесторов. Требуемую рентабельность строительства необходимо обеспечить за счет оптимизации сроков и стоимости строительно-монтажных работ. С этой целью должны разрабатываться типовые решения по реконструкции жилых зданий и организации строительства в условиях отсутствия строительной площадки и без отселения жильцов, создаваться конкурсные системы привлечения подрядчиков и проектировщиков, вводиться контроль и постоянный мониторинг организации, сроков, стоимости и качества работ, а также приниматься меры по стимулированию исполнителей, поставщиков материалов и заказчиков.

Интенсивность процессов реконструкции существующих и строительства новых жилищ зависит, прежде всего, от экономических возможностей городского сообщества на жилищном рынке, который в Новосибирске развивается довольно бурно. Каждое жилище по качеству и стоимости приобретается и/или перестраивается соответственно притязаниям и доходам семей. Но одновременно в городе остается, и сохранится в будущем, сектор социального жилища для тех групп населения, которые по разным причинам оказались отрезанными от жилищного рынка. К социальному жилищу относятся все его типы, которыми владеет муниципалитет или государство, бесплатно предоставляемые социально незащищенным категориям населения (в порядке очереди, по жилищному сертификату и т.д.). В настоящее время увядшие в период реформ проектирование и строительство социального жилища возрождаются и в будущем должны стать важным рычагом обеспечения общественной стабильности.

Жилищная среда в городе будет и далее формироваться на основе возведения комбинированных и смешанных систем высотного, среднеэтажного и малоэтажного домостроения, повышения многообразия архитектурных решений зданий и комплексов, выразительности и индивидуальности застройки. Основными задачами при формировании жилой среды города в первом и втором десятилетиях наступившего века будут: комплексная реконструкция и модернизация жилого фонда, в первую очередь, центральной части города, путем перераспределения, изменения функционального использования отдельных территорий, выноса за их пределы зон и комплексов необязательных для функционирования центрального ядра, преобразования жилых кварталов и микрорайонов, сноса ветхих строений, обоснованного уплотнения застройки, строительства комфортабельного жилья, ремонта и обновления старого жилищного фонда, повышения уровня благоустройства и озеленения дворовых территорий. Повышение плотности застройки должно компенсироваться созданием микродворов, террас, атриумных пространств, зимних садов, малых форм и элементов ландшафтной архитектуры, использованием надземных и подземных уровней для устройства автопарковок и гаражей и других сооружений.

Необходим переход от «штучной» застройки кварталов к их комплексному формированию, обеспечивающему также интеграцию инвестиционных средств. Требуется поэтапное освоение площадок, являющихся особо ценными в градостроительном отношении, но занимаемые ветхим жилым фондом. Это прибрежные территории, кварталы, прилегающие к главным городским магистралям и площадям. Одна из основных проблем их освоения - инженерно-техническое обеспечение, расселение жителей домов, подлежащих сносу. Эти районы должны стать образцами нового поколения жилых комплексов города, достижений современной архитектуры и местного опыта, высокого стандарта жилищ, но вместе с тем они должны быть дифференцированы по стоимости и доступны для разных слоев населения.

Возрастет строительство коттеджей и индивидуальных жилых домов. Строительство индивидуальных жилых домов в основном будет развиваться на застроенных территориях на месте сносимых ветхих домов, а для наиболее обеспеченных горожан - в пригородной зоне или на окраинах. Учитывая, что ежегодный объем ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов составит уже в ближайшие годы 15-20 тыс. м(2) общей площади, только до 2010 года будет построено порядка 100-150 тыс. м(2). Строительство крупных массивов экологического жилья на окраинах города должно быть связано с опережающим развитием инженерно-транспортной инфраструктуры, с разработкой реальных проектов «экодомов».

Для полного обеспечения в течение планируемого периода инвесторов-застройщиков новыми площадками жилищного строительства в разных районах города, реальными по своим технико-экономическим показателям освоения, потребуется около 400 га территории под размещение нового жилого фонда в объеме около 2,7 млн м(2). Указанный объем общей площади требуется разместить на свободных и подлежащих реконструкции территориях в пределах городской черты, которые должны размещаться в зонах с ненарушенной экологической средой, благоприятных и на свободных от застройки территориях, примыкающих к освоенным массивам. При этом площадки должны иметь нормальные инженерно-геологические характеристики, приемлемую градостроительную емкость и инженерные коммуникации, допускающие большие объемы строительства, комплексность освоения территории и создание завершенных градостроительных образований. Выбор площадок будет осуществляться по критерию оптимальности, то есть, по минимуму затрат по освоению территории, прокладке внешних коммуникаций, объему транспортных работ и пр.

Для повышения в ближайшей и дальней перспективе комфортности среды обитания жителей Новосибирска, эффективности, устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, привлечения инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, улучшения качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат требуется:

· выявлять жилищные потребности различных социальных групп населения, материальные возможности их удовлетворения и необходимую для этого типологию жилых домов и квартир;

· создать подробную порайонную классификацию муниципального жилищного фонда по физическому и моральному износу и осуществлять мониторинг состояния жилищного фонда;

· разработать и реализовать программу реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда, обеспечив повышение качества (комфортности) проживания в нем;

· обеспечить удовлетворение возрастающего спроса населения на высококачественное жилье;

· разработать и реализовать программу нового жилищного строительства, повысив к 2020 году,  с учетом выбытия жилья, уровень жилищной обеспеченности в городе до 24ч 26 м(2) общей площади на человека, что позволит довести емкость жилищного фонда до 35 млн м(2) площади и тем самым создать условия для поквартирного проживания каждой семьи и сбалансирования спроса и предложения, соотношение частного и муниципального жилья;

· осуществлять дальнейшую реализацию федеральных программ по обеспечению жильем работников бюджетной сферы, военнослужащих и офицеров запаса;