О стратегическом плане устойчивого развития города Новосибирска (продолжение 3, приложения 16 - 17) (с изменениями на 26 октября 2011 года)(утратило силу)

1.1. Проблема обновления жилищного фонда города

В настоящее время в большинстве городов Российской Федерации накопился ряд жилищных проблем. Особенно острыми из них являются физический и моральный износ жилых домов первых массовых серий застройки, построенных в конце 40-х - 60-х годов прошлого столетия и требующих реконструкции в ближайшие 10 лет во избежание полного выбытия этого фонда.

Проблема «стареющего» жилья становится для Новосибирска всё более актуальной. Город застроен множеством малоэтажных зданий, не отвечающих современным требованиям эксплуатации, моральный и физический износ которых достигает критического уровня. Материалы экспертных заключений последних лет позволяют сделать вывод о неудовлетворительном состоянии значительной части жилого фонда города. Во многих случаях физический износ жилого фонда, особенно в центральной части города, достигает 60%, что становится опасным для жизни проживающих в нём людей. На 17 - 23% Новосибирск представлен кирпичными зданиями «старой» застройки 30-х - 50-х годов, основная часть которых расположена в центре города. 40% этих домов, расположенных в наиболее престижных районах, находятся в аварийном состоянии, ещё 50% требуют капитального ремонта(1).

_________________________

(1) Новосибирск на рубеже XXI века: перспективы развития и инвестиционные возможности. Материалы международной научно-практической конференции. - Новосибирск: Новосибирский институт информатики и регионального управления, 2000. - С. 430.

В целом по городу можно выделить несколько типов зданий старой застройки, не удовлетворяющих современным требованиям использования и эксплуатации.

Наиболее актуальной проблемой является ремонт и реконструкция зданий постройки 30-х - 40-х годов, в особенности зданий этой группы, находящихся в «предаварийном» состоянии. Реконструкция таких домов не требует столь больших затрат, как аварийные здания, и в то же время является приоритетной по сравнению с решением проблем зданий постройки 50-х - 70-х годов.

В зданиях 50-х - 70-х годов уровень комфортности может быть повышен за счёт архитектурно-планировочных и конструктивных мероприятий.

Аварийные здания требуют значительных капиталовложений и оригинальных конструктивных решений, которые сохранят внешний облик, представляющий собой архитектурную ценность.

Актуальность реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий застройки определяется:

· социальной значимостью указанного жилищного фонда для города Новосибирска и масштабностью его размеров. Жилищный фонд первых массовых серий - это малогабаритное экономическое жильё, позволившее на рубеже 60-х годов прошлого века успешно осуществить решение острейшей жилищной проблемы. Однако и сейчас этот фонд остаётся востребованным, с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья;

· высоким уровнем физического износа морально устаревших зданий, затрат тепла на их отопление, не позволяющим в полной мере осуществлять реформу жилищно-коммунального хозяйства города с учётом условий энергосбережения;

· высоким запасом несущей способности зданий, физический износ которых в среднем не превышает 30%, с точки зрения наращивания общей площади жилья на них путём надстройки 1-2 этажей на 4-5 этажных домах без усиления стен и условий имеющейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов города;

· острой проблемой восстановления ресурса путём капитального ремонта и реконструкции, с учётом прошедших сроков плановых капитальных ремонтов в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 25 - 30 лет);

· обеспечением повышения потребительских качеств жилья с целью ускорения процесса приватизации и расширения вторичного рынка жилья;

· возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимости одного квадратного метра (примерно на 20%).

В нашей стране начало эксперименту по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки было положено ещё в 80-е годы прошлого века. Было реконструировано два дома в городах Минске и Краснодаре. Возобновились эти работы в середине 90-х годов и в настоящее время проводятся в ряде регионов Российской Федерации. К практической реализации приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Ставрополе, Новочебоксарске и других городах, в том числе и у нас в Новосибирске. Ведущим экспериментом был пилотный проект реконструкции кирпичного 4-х этажного дома в городе Лыткарино Московской области, который был осуществлён при поддержке Госстроя России.

Главные цели этого эксперимента - увеличение жилой площади за счёт надстройки мансардного этажа, утепление здания, установка регулирующих систем инженерного оборудования и проведение строительных работ без выселения жителей.

К реализации второго пилотного проекта в рамках «Меморандума о взаимопонимании между Министерством жилища и строительства Дании и Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства» приступили в январе 2000 года в Санкт-Петербурге. Реконструкция пятиэтажного панельного дома по улице Торжковской,16, Приморского района с надстройкой мансардного этажа проводилась за счёт средств Датского Фонда для строительства мансардных жилищ в России. Пилотный проект был призван стать обучающей базой для всего Северо-западного региона России.

Более того, в Санкт-Петербурге принята региональная программа реконструкции домов первых массовых серий застройки. В городе насчитывается около 2400 таких домов общей площадью 9 млн м(2). Это примерно 190 тыс. квартир, в которых проживает 11% городского населения.

Общая стоимость программы, рассчитанной на 20 лет, составляет 27,56 млрд рублей.

     Программа выполнения работ включает три варианта:
     1 - снос домов с переселением и строительством нового жилья;
     2 - расселение жильцов и реконструкция дома;
     3 - реконструкция без расселения жильцов.

Базовым выбран вариант, при котором реконструкция будет вестись без расселения жильцов.

Реализация программы осуществляется в три этапа:

· первый этап (2001 - 2003 гг.) - обследование жилищного фонда и разработка проектной документации (1% инвестиций);