Накопительная система
Система взаимного кредитования в общих чертах напоминает «кассы взаимопомощи» советских времён. Принцип действия - тот же.
Возможность единовременной покупки квартиры стоимостью, например, 600 000 рублей есть далеко не у каждого жителя. Однако зачастую для человека со средним уровнем дохода оказывается посильным откладывать в год на покупку жилья по 60 000 рублей. При этом, правда, рассчитаться за приобретаемое жилье в полном объеме ему удастся минимум через десять лет.
Следует отметить, что потребность в наличии квартиры испытывает огромное количество граждан. И если десять таких потенциальных покупателей объединят свои сбережения, то первую квартиру можно приобрести уже сразу.
Внутри такого объединения (Кооператива) пайщики сообща определяют принцип очерёдности, который учитывает величину взноса, время вступления в Кооператив и т. д. После покупки первой квартиры первый в очереди заселяется в неё и продолжает ежегодно вносить в кооператив оговоренную сумму наряду с оставшимися очередниками. Таким образом, через год новосёлом становится второй в очереди пайщик, еще через год - третий и т. д.
В общей сложности все пайщики Кооператива оплачивают покупку жилья те же самые 10 лет. Однако средний арифметический период ожидания уменьшается на 4,5 года.
Итак, покупатель въезжает в новую квартиру, деньги на которую ему ссудил весь Кооператив. До тех пор, пока он не вернёт эту ссуду, квартира находится на балансе Кооператива, т. е. юридически принадлежит всему коллективу пайщиков. И только после полного расчёта квартира перейдёт в собственность жильца, а сам он автоматически выйдет из членов Кооператива.
Из всего этого следует, что даже новичок, сделавший только первый взнос, уже становится владельцем определённого количества квадратных метров жилплощади. И продвижение его в очереди фактически означает докупку всё новых и новых квадратных метров. То есть каждый взнос за будущую квартиру - это деньги, вкладываемые в недвижимость. Это и защищает накопления пайщиков от инфляции.
Именно по такой системе и работают вот уже более века строительно-сберегательные кассы Германии.
Кроме накопительной системы, покупка жилья в рассрочку возможна через ипотеку. Наиболее полное и классическое воплощение ипотечная система обрела в США. Существует она и в России, однако приживается с большим трудом. Слишком уж трудоёмко и суетно получать банковский кредит рядовым гражданам, слишком уж много бумаг для этого нужно собрать, слишком много финансовых гарантий предоставить.
Другое дело - кооперативы. Там не требуется ни изнуряющего количества документов, ни «биографии» ваших денег. И самое главное - покупка квартиры в этом случае обходится значительно дешевле.
Приведём таблицу, в которой в сравнении прослеживаются все затраты, связанные с покупкой жилья в рассрочку через ипотеку и по системе взаимного кредитования.
ПОКАЗАТЕЛИ | Схема накопительного кредитования | Схема банковского |
Стоимость квартиры, руб. | 600 000 | 600 000 |
Величина предоставляемого кредита | 50% стоимости квартиры | 50% стоимости квартиры |
Срок рассрочки | 5 лет | 5 лет |
Вступительный взнос в кооператив/юридическое сопровождение сделки (в % от стоимости квартиры) |
|
|
Членские взносы/уплачиваемые проценты от невнесённой части стоимости квартиры (% в год) |
|
|
Нотариальное удостоверение договора ипотеки |
|
|
Риэлтерские услуги (в % от стоимости квартиры) | 4% (24 000 руб.) | 4% (24 000 руб.) |
Сборы банка за рассмотрение заявки на получение кредита (% от суммы кредита) |
|
|
Выплаты в резервный фонд/услуги по страхованию (% от стоимости квартиры) |
|
|
Выплаты за квартиру с учетом всех удорожаний | 717 000 руб. | 840 000 руб. |
Абсолютное удорожание квартиры | 117 000 руб. (19,5%) | 240 000 руб. (40%) |
Возникает вопрос: как юридически должна быть оформлена Касса взаимного кредитования, подобная немецкой?
В современном Российском законодательстве есть очень близкий организационно-правовой аналог немецкой строительно-сберегательной кассе - потребительский кооператив.
Статья 116 Гражданского кодекса РФ гласит: «Потребительским кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов».
Для членства в кооперативе достаточно:
– разделять его уставные цели и задачи;
– выполнять уставные и имущественные обязательства в соответствии с заключенным договором.
И для вышеупомянутого кооператива нет ничего удобнее, чем юридически оформиться именно как потребительский кооператив.
В этом случае алгоритм действий для пайщика упрощается донельзя: вступаете в кооператив, платите взносы, через определённое время вселяетесь в квартиру, а когда оплатите всю её стоимость - она Ваша.
Только обязательно надо подчеркнуть, что с жилищными кооперативами времён СССР такой потребительский кооператив если и имеет сходство, то разве что по имени. Это - новый организационно-правовой механизм, работающий в новых условиях многоукладной рыночной экономики. И работающий весьма эффективно.