1. Характеристика текущего состояния, основные проблемы сферы реализации подпрограммы
По состоянию на 1 января 2011 года площадь земель города Москвы составляла 108083 га.
27 декабря 2011 года Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации на основании решений Московской городской Думы и Московской областной Думы от 7 декабря 2011 года N 372 "Об утверждении Соглашения об изменении границы между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью" принято постановление Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 года N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью". В результате в границы Москвы включена существенная часть территории Московской области, общей площадью около 148 тыс. га, и в итоге общая площадь Москвы составляет на данный момент 255 тыс.га.
В задачи Департамента городского имущества города Москвы входит решение вопросов оформления земельных отношений, в том числе на присоединённых территориях, вопросы землеустройства, государственной кадастровой оценки земель, а также установления арендной платы за землю.
Размер арендной платы за земельные участки устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.
Вклад административных округов в городскую копилку арендных платежей неравномерен. Наибольший вклад вносит самый дорогой округ - Центральный - 1194,2 млн. рублей (35% от общегородских поступлений арендных платежей в 2010 году). За ним идут Южный - 391,5 млн. рублей (11%), Западный - 373,6 млн. рублей (11%) и Северо-Восточный - 353,9 млн. рублей (10%) округа.
Вышеуказанное деление отражает как распределение земельных участков по стоимости в городе Москве (самый дорогой округ - Центральный - дает треть арендных платежей), так и земельный потенциал каждого округа в натуральном выражении (Южный, Западный и Северный округа - самые большие по площади).
С точки зрения распределения земель города Москвы по коммерческой привлекательности их можно условно разделить на 4 группы.
Первая группа: - земли, возможные в основном для передачи в аренду или продажи в собственность (коммерчески привлекательные земли), составляют чуть более 28 тыс.га, из которых оформлено 19 тыс.га; потенциально возможно к оформлению - почти 9 тыс.га (32% от общей площади группы).
Вторая группа: - земли, возможные в основном для оформления на праве постоянного (бессрочного) пользования (в основном это земли учреждений социальной сферы), составляют более 10 тыс.га и согласно данным баланса оформлены полностью. Однако это не так. Департамент городского имущества города Москвы продолжает формировать и оформлять земельные участки по объектам городской социальной инфраструктуры.
Такое расхождение между потенциально возможными к оформлению землями и фактически оформленными земельными участками вызвано тем, что последние годы мониторинг земель города Москвы велся на низком уровне. Это было обусловлено отсутствием в полном объеме материалов градостроительного межевания, правил землепользования и застройки.
Третья группа: - земли некоммерческого использования (земли рекреации, улично-дорожная сеть и т.п.) составляют чуть более 39 тыс. га, из которых оформлено почти 7 тыс.га (18% от общей площади группы).
Четвертая группа: - земли жилой застройки - около 30 тыс.га, из которых оформлено немногим более 2 тыс.га (8% от общей площади группы).
Наибольшую долю в этой группе составляют земли промышленных предприятий и материально-технического снабжения (11,73%), предприятий транспорта (6,86%), сферы услуг и торговли - 2,27%.
В случае вовлечения всех этих земель в оборот можно получить до 11,4 млрд. рублей дополнительных доходов в виде арендной платы.
Однако основной проблемой остается то, что оформление договоров аренды носит заявительный характер. В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны от заключения договора и понуждение к заключению договора не допускается.
Анализ основных причин отказа в формировании земельных участков показал, что чаще всего отсутствует подтверждение заявленных границ материалами межевания или иными градостроительно-планировочными документами, не представляются документы о праве собственности на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.
2. Приоритеты политики Правительства Москвы в сфере реализации подпрограммы
Являясь одновременно базисом производственной деятельности и объектом недвижимости, земля представляет собой один из важнейших ресурсов развития и функционирования города.
Применительно к условиям города Москвы как важнейшего экономического, индустриального и культурного центра России реальное осуществление земельной политики (со всеми необходимыми элементами обеспечения в виде вовлечения участков в хозяйственный, инвестиционный оборот, проведения инвентаризации городских земель, оценки земель и пр.) ведет к увеличению социального, производственного, налогового потенциала земли и превращению ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста города.
Для использования потенциала городских земель в полной мере необходимо:
- уточнить предельные показатели площадей, возможных для оформления, по каждой цели предоставления земельных участков, т.е. активизировать работы по инвентаризации земель города Москвы;
- в целях стимулирования собственников объектов недвижимости и арендаторов нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, к оформлению земельных участков в аренду дополнительно проработать с федеральными органами власти возможность внесения в законодательство изменений, направленных на ужесточение административной ответственности за использование земельного участка без правоустанавливающих документов. При этом размер административного штрафа должен устанавливаться в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающей местоположение и вид использования земельного участка;
- решить вопрос о формировании земельных участков в многоэтажной жилой застройке с целью реализации собственниками помещений в многоквартирных жилых домах своего права на получение земельного участка в общую долевую собственность (при этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" порядок реализации указанного права существенно упрощен);
- упростить процесс формирования земельных участков, в частности, за счет снятия проблем с пересечениями границ земельных участков улично-дорожной сети города Москвы;
- активизировать процесс межевания территории города Москвы в целях увеличения темпов формирования земельных участков и их постановки на государственный кадастровый учет при сохранении высокого качества проводимых работ (в настоящее время проекты межевания застроенных территорий выполнены на кварталы площадью чуть более 16 тыс.га из более чем 53 тыс.га (31%));
- установить порядок определения площади земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, за исключением жилых, в целях эффективного и рационального использования земельных ресурсов в городе, в том числе и на присоединенной территории.
3. Характеристика мероприятий подпрограммы