1. Статья 5 Закона не только очерчивает круг субъектов правоотношений, складывающихся по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и подчеркивает административный (публично-правовой) характер данных правоотношений.
В теории права различают частный и публичный характер правоотношений. Для публичного характерны отношения власти-подчинения. Для частных - демократический метод регулирования, основанный на равенстве сторон правоотношения.
Участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, условно можно поделить на две группы: заявители и административный орган, непосредственно осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
2. К заявителям, как указано в комментируемой статье, относятся:
1) собственники недвижимого имущества;
2) обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
3) иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях (нотариус, судебный пристав-исполнитель).
Данная группа при этом включает как титульных владельцев (правообладателей тех или иных прав на недвижимое имущество), так и потенциальных правообладателей (покупатели, одаряемые, которые приобретут права в случае принятия административным органом положительного решения относительно государственной регистрации соответствующего права).
Собственниками и обладателями иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как указано в комментируемой статье, являются:
- граждане Российской Федерации;
- иностранные граждане;
- лица без гражданства;
- российские и иностранные юридические лица;
- международные организации;
- иностранные государства;
- Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
В соответствии со ст.3 ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" гражданство российской Федерации - устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей. Следовательно, гражданин Российской Федерации - это лицо, обладающее такой связью. Иностранный гражданин - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства, а лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства.
Особо следует остановиться на вопросе государственной регистрации прав на недвижимое имущество индивидуальных предпринимателей. Закон не предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество индивидуальных предпринимателей. Вместе с тем для продавца может быть принципиально важно, чтобы денежные средства от продажи объекта недвижимого имущества поступили на его счет как предпринимателя. Таким образом, если заявитель настаивает на подаче заявления от имени индивидуального предпринимателя, то в государственной регистрации на основании такого заявления будет отказано на основании п.1 ст.20 Закона. Отсутствие в правоустанавливающем документе данных заявителя как физического лица и указание вместо них данных индивидуального предпринимателя будет являться основанием для приостановления государственной регистрации на основании п.1 ст.19 Закона. Заявителю необходимо представить правоустанавливающий документ с данными физического лица. Наличие в правоустанавливающем документе одновременно сведений о физическом лице и о физическом лице как индивидуальном предпринимателе не является основанием для приостановления государственной регистрации или отказе в государственной регистрации, поскольку такой документ позволяет идентифицировать физическое лицо. Если продавец желает, чтоб денежные средства по договору купли-продажи квартиры, например, поступили на счет индивидуального предпринимателя, то в соответствующем договоре достаточно прописать данный момент в разделе об оплате цены договора.
Статья 48 ГК РФ дает определение юридического лица - это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Иностранной организацией признается организация, созданная за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством иностранного государства.
Международная организация - организация, в которой в соответствии с ее уставом в иностранных государствах создается и осуществляет свою деятельность хотя бы одно ее структурное подразделение.
Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования являются публичными субъектами и осуществляют свои права и несут обязанности через специально уполномоченные на это органы (ст.124, 125 ГК РФ).
Аналогичным образом в правовых отношениях принимают участие иностранные государства в соответствии со своим законодательством.
3. Вторая группа участников правоотношений - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.
Несмотря на то, что административный характер никто не отменял, за последнее время очень четко прорисовывается тенденция уделять больше внимания заявителям, облегчать для них процедуру оформления прав на недвижимое имущество. Практически эта тенденция воплощается в рамках развития государственных услуг:
- проведение государственной регистрации в соответствии с административными регламентами (приказ Минэкономразвития РФ от 16 августа 2011 года N 395 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по организации приема граждан, обеспечению своевременного и в полном объеме рассмотрения их устных и письменных обращений с уведомлением граждан о принятии решений в установленный законодательством Российской Федерации срок", приказ Минэкономразвития России от 18 мая 2012 года N 292 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости";
- создание многофункциональных центров, "разгрузивших" органы государственной регистрации и сделавших государственные услуги в сфере государственной регистрации более доступными;
- возможность получать государственные услуги в области государственной регистрации посредством информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";