1. Действующая система государственной регистрации существовала не всегда. Вопрос отношения к правам на недвижимое имущество, возникшим до вступления в силу Закона, урегулирован комментируемой статьей. Закон не требует их регистрации в императивном порядке, оставив решать вопрос регистрировать или не регистрировать на откуп правообладателю.
До вступления Закону в силу государственная регистрация проводилась в нецентрализованном порядке: в некоторых субъектах РФ и муниципальных образованиях. Как правило, формировалось два регистрирующих органа, один из которых осуществлял регистрацию прав на земельные участки, другой - на все остальные объекты недвижимого имущества.
Комментируемый Закон обратной силы не имеет, но признает юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, в том числе государственную регистрацию прав, осуществляемую в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях.
2. Однако в ряде случаев государственная регистрация (подтверждение прав) все же необходима. Например, когда объект недвижимости изменился. Кроме того, государственная регистрация необходима в случае, предусмотренном п.2 комментируемой статьи.
Так, в случае отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, права на который возникли до вступления в силу Закона, регистрация права отчуждателя будет происходить перед регистрацией отчуждения права. Это означает, что заявитель, не подтверждая свое право заранее, подаст документы на подтверждение и переход права. Если в документах не будет никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право отчуждателя, затем переход права. Но если в документах будут недочеты, может быть приостановление государственной регистрации и даже отказ. Поэтому чтобы таких моментов не было, лучше подтвердить право заранее.
Проблемы часто возникают в случае наличия самовольных пристроек к частным домам в случаях, когда права на земельные участки не оформлены. Нередки трудности с земельными участками, когда в правоустанавливающем документе указана одна площадь, а при проведении кадастрового учета в наше время площадь получается иной.
3. Комментируемый статьей также указан срок для государственной регистрации ранее возникшего права. Ранее он был равен месячному сроку, как и общий срок государственной регистрации. Однако согласно ФЗ от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ с 1 октября 2013 года в целях упрощения и ускорения государственной регистрации этот срок сокращен до восемнадцати календарных дней.
4. Государственная регистрация ранее возникшего права осуществляется без взимания платы только в случае последующей в рамках единовременной подачи документов на государственную регистрацию регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В остальных случаях государственная пошлина за государственную регистрацию будет оставлять половину. Так, если государственная пошлина за государственную регистрацию права составляет 1000 рублей, то в случае государственной регистрации ранее возникшего права государственная пошлина будет равняться 500 рублям.
В случае если до введения в действие Закона документы не были до конца оформлены, то оформление прав в нынешнее время может быть несколько затруднено. Например, в силу своей правовой неграмотности граждане могли подписать договор купли-продажи, фактически передать объект договора, но не зарегистрировать его в порядке, действующем на момент заключения договора. Покупатель в этой ситуации собственником не стал. Чтобы оформить право собственности ему придется искать продавца с его правоустанавливающими документами и совместно обращаться за государственной регистрацией перехода права. В редких случаях можно оформить право ввиду приобретательской давности.
5. В соответствии со ст.14 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право на такое имущество должно быть признано судом. Государственная регистрация права собственности, возникшего в силу приобретательской давности, производится на основания решения суда, вступившего в законную силу.
В суде необходимо доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения имуществом как своим собственным. Ситуация такого владения случаются, как правило, из-за недооформления документов.
Пример из судебной практики. Суд установил, что спорный объект недвижимости, представляющий собой одноэтажное здание, создан в 1977 году в ходе строительства промышленного объекта - блока "В" компрессорной станции N 10 газопровода; заказчиком строительства объекта являлась государственная организация. Следовательно, объект не может быть бесхозяйным. Объект принят в эксплуатацию заказчиком на основании акта государственной комиссии. В настоящее время объект является неотъемлемой составляющей производственного процесса на предприятии истца. Земельный участок под объектом оформлен истцом. Посчитав, что заявитель добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным объектом как своим собственным более пятнадцати лет, суд признал возникновение права собственности на имущество в силу приобретательной давности (см. подробнее постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 мая 2013 года по делу N А29-5295/2012).