1. Право собственности согласно ст.218 ГК РФ возникает (приобретается) на основании договора, по наследству, в результате реорганизации юридического лица, по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Другие вещные права также возникают по различным основаниям, предусмотренным законом, в том числе на основании договоров, по наследству и в результате реорганизации.
Для недвижимого имущества, как категории вещей, обладающей повышенной материальной ценностью, законодателем установлена дополнительная процедура, посредством которой право собственности, иные вещные права на недвижимое имущество. Это и есть государственная регистрация.
Таким образом, право собственности, другие вещные права на недвижимое имущество возникают по тем же основаниям, что и движимые вещи, но с момента государственной регистрации соответствующего права.
Из данного правила есть исключения, ряд из которых предусмотрен постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
1) при наследовании право собственности возникает с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ);
2) при реорганизации юридического лица право собственности возникает с момента завершения реорганизации юридического лица в силу ст.16 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";
3) в случае полной выплаты паевого взноса членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие права паенакопления, за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, эти лица приобретают право собственности на указанное имущество в силу п.4 ст.18 ГК РФ.
В первых двух случаях наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. При этом документами, подтверждающими основание для перехода права в порядке правопреемства, будут являться устав вновь образованного юридического лица, на первых страницах которого будет указано информация о том, что данное юридическое лицо является правопреемником юридического лица - собственника недвижимого имущества, а также свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ записи о регистрации юридического лица.
Есть и иные случаи, не вошедшие в поле зрения постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22. Так, право на недвижимое имущество возникает независимо от его государственной регистрации:
- с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества при разграничении прав собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований;
- если речь идет о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления комментируемого Закона в силу согласно (см. комментарий к ст.6).
Комментируемый Закон содержит специальные нормы по отношению к нормам ст.130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам ст.130 ГК РФ также относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Пункт 1 комментируемой статьи ограничивает действие настоящего Закона в отношении такого недвижимого имущества как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и подчеркивает, что под действие Закона подпадают только объекты земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
До 1 марта 2013 года государственной регистрации подлежал ряд сделок с недвижимым имуществом (см. например, ст.558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ и др.). Практика регистрации сделок одновременно с регистрацией прав или одновременно с регистрацией обременений создавала массу трудностей, как для регистрирующих органов, так и для заявителей. Регистрирующие органы фактически проводили двойную регистрацию. Например, при регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры необходимо было осуществить как минимум два регистрационных действия: зарегистрировать сделку (договор купли-продажи) и переход права собственности. Заявителям приходилось оплачивать государственную пошлину за каждое регистрационное действие.
При этом в силу положений ГК РФ в случае поступления в регистрирующий орган договора купли-продажи недвижимого здания (помещения), сооружения, а также земельного участка осуществлялось одно регистрационное действие - переход права собственности. Заявители часто путались и оплачивали государственную пошлину за два регистрационных действия. После чего им приходилось возвращать излишне оплаченную государственную пошлину, что, безусловно, влекло временные затраты.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ с 1 марта 2013 года ввел в действие ст.8.1 ГК РФ, согласно п.1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
При этом следует учесть, что в соответствии с п.8 ст.2 ФЗ от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона. Подобное условие означает, что такие сделки как купля-продажа жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), купля-продажа предприятия, дарения, ренты, аренды всех видов недвижимости, подпадающих под действие комментируемого Закона, независимо от даты подписания договоров или даты составления иных документов, являющихся основанием для возникновения сделки, поступившие на государственную регистрацию 1 марта 2013 года и позже, государственной регистрации не подлежат. Однако это не означает, что по поступившим документам будет сделан отказ.
Заявитель обращается в органы государственной регистрации с заявлением, которое формирует специалист приема. Данный специалист должен разъяснить, что он формирует заявление только на права и обременения. Если заявитель настаивает на подаче заявления именно на государственную регистрацию сделки, то в данной регистрации ему будет отказано на основании ст.20 комментируемого Закона.
Если заявитель обратится в суд с заявлением об оспаривании такого отказа, то суд также примет решение не в пользу данного заявителя (по аналогии с постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2013 года N Ф03-6374/2012).
Согласно ст.131 ГК РФ вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, а именно:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- сервитут.