Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)

Комментарий к статье 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Комментируемая статья содержит определение самого главного понятия в Законе - государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество можно выделить следующие характеристики государственной регистрации.

Государственная регистрация является юридическим актом, то есть определенным действием и порождает права и обязанности у различных субъектов (продавцов, покупателей, наследников). Юридический акт должен иметь внешнее выражение (записи в ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации).

Акт исходит от государства, то есть носит публичный характер и пользуется императивным методом регулирования общественных отношений. Государственную регистрацию не могут осуществлять иные субъекты, отличные от государства в лице его уполномоченного органа. Во многих зарубежных странах, например, Италии, отсутствует государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Документы приобретают юридическую силу и наделяют правами граждан и юридических лиц после нотариального удостоверения.

Посредством государственной регистрации государство признает права, возникшие до введения в действие Закона (см. комментарий к ст.6), и подтверждает права, возникшие после введения его в действие. Суть государственной регистрации заключается в юридической экспертизе документов, послуживших основанием для возникновения, прекращения, перехода, обременения прав на недвижимое имущество.

Государственной регистрации подлежит право и переход права. В соответствии с Законом государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения), принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества, но основное направление - государственная регистрация права и его переход. Остальные регистрационные действия являются вспомогательными.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом и ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные ст.6 Закона (см. подробнее комментарий к ст.6).

В большинстве зарубежных стран отсутствует аналог государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Схожие функции выполняют нотариусы. С самого момента введения Закона в силу ведутся разговоры о его отмене и передаче полномочий удостоверять права на недвижимое имущество нотариальным конторам. Однако поскольку разговоры не нашли своего воплощения в нормативном правовом акте, действия нотариуса никак не могут заменить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Степанов С.А. в статье "Недвижимое имущество в гражданском праве" говорит о такой проблеме, как отсутствие единого мнения о моменте возникновения недвижимого имущества: с момента фактического создания или с момента государственной регистрации. Из понятия государственной регистрации можно сделать вывод, что юридически недвижимость становится объектом гражданских прав с момента государственной регистрации. С момента ввода объекта строительства в эксплуатацию он юридически существует, но только с точки зрения определенных нормативных правовых актов, например, ГрК РФ или ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

________________

См. Степанов С.А. Указ.соч.

2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

Государственная регистрация для заявителей и третьих лиц выражается в совершении регистрационной записи и или выдаче свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Внутренним выражением государственной регистрации является внесение записей о государственной регистрации в ЕГРП.

3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Государственная регистрация должна быть проведена в сроки, предусмотренные Законом, не позднее месяца с даты подачи заявления о государственной регистрации. Однако это не значит, что датой государственной регистрации права будет именно последний день срока, предусмотренного для государственной регистрации. В течение данного срока государственный регистратор в любой момент может принять решение о государственной регистрации права, если не обнаружит оснований для приостановления государственной регистрации или для отказа в совершении регистрационных действий (см. подробнее комментарий к ст.19, 20).

4. С момента введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество данная регистрация осуществляется по месту нахождения объекта недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, за исключением случаев государственной регистрации имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества.

На практике это означает, что подать документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и получить документы после государственной регистрации прав можно только в том населенном пункте, в котором имеется отдел территориального органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и к которому территориально относится соответствующий объект недвижимого имущества.

В связи с тем, что не все граждане и юридические лица могут обратиться за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество по месту нахождения соответствующего объекта законодатель упростил порядок государственной регистрации в данной части - согласно изменениям в Закон, вступающим в силу с 1 октября 2013 года, документы на государственную регистрацию можно будет подать не только по месту нахождения объекта недвижимого имущества, но и в любом территориальном органе федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отделении такого органа или многофункциональном центре.

Кроме того, все больше будет развиваться и упрощаться система подачи документов дистанционно.

5. В отношении государственной регистрации прав отсутствует административный порядок ее обжалования. То есть, если заинтересованное лицо не согласно с государственной регистрацией права кого-либо, оно не может его обжаловать в вышестоящую инстанцию, как, например, по налоговым спорам, а должно напрямую обращаться в суд.

В судебном порядке оспаривается отказ в государственной регистрации, уклонение от государственной регистрации и собственно зарегистрированное право.

При этом ответчиком является не государственный регистратор как физическое или должностное лицо, а конкретное юридическое лицо - соответствующий территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако государственный регистратор может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п.53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").