Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)

Комментарий к статье 1. Основные термины

1. В первой статье Закона даются определения терминам, одни из которых уже предусмотрены действующим законодательством, другие характерны только для сферы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом те термины, которые уже встречаются в иных нормативных правовых актах, в комментируемом Законе несколько отличаются по смыслу. Этим подчерчивается, что Закон содержит специальные нормы по отношению к общим нормам гражданского законодательства, в частности содержащихся в ГК РФ. Применительно к отношениям в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество термины, перечисленные в ст.1, должны применяться именно в том смысле, в каком они описаны в этой статье.

Так, понятие недвижимого имущество (недвижимости) дается в ст.130 ГК РФ.

В гражданский оборот включены вещи, в том числе имущественные права, а также работы, услуги, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), нематериальные блага. Недвижимое имущество входит в разряд вещей.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, комментируемый Закон полностью скопировал понятие недвижимого имущества из ГК РФ.

Земельным участком согласно ст.11.1 ЗК РФ является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (в настоящее время таким законом является ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Лесные участки отдельно в определении недвижимого имущества в действующей редакции не прописываются, поскольку в соответствии со ст.7 ЛК РФ лесной участок является разновидностью земельного участка.

Исчезли из определения недвижимого имущества и обособленные водные объекты в связи с введением в действие ВК РФ. Именно ВК РФ, а не ГК РФ и не комментируемый Закон регулируют правоотношения по предоставлению водных объектов в пользование. Термин "обособленные водные объекты" и вовсе исчез из законодательства Российской Федерации.

Земельные участки включают в себя часть земной поверхности, в которую входят, в том числе, и недра. Приобретая земельный участок в собственность, гражданин или юридическое лицо автоматически приобретают право добывать общераспространенные полезные ископаемые на глубине, не превышающей 5 метров. Никакие дополнительные разрешения на такую добычу не требуются, если она не подразумевает проведение взрывных работ. Данное право предусмотрено ст.19 Закона РФ "О недрах". В целом, хотя участки недр и являются объектами недвижимого имущества, государственной регистрации подлежат не сами участки недр, а земельные участки, под которыми находятся данные участки недр. В соответствии с Законом РФ "О недрах" участки недр не могут находиться в частной собственности, продаваться, дариться и т.д. Они могут передаваться в пользование. Но данная передача оформляется не государственной регистрацией, а выдачей лицензии, к которой органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, отношения не имеют.

Почему законодатель оставил в комментируемой статье "участки недр" можно объяснить либо планами в дальнейшем урегулировать отдельной статьей порядок государственной регистрации прав на участки недр, либо данное словосочетание просто не убрали из определения недвижимого имущества. В том случае если в дальнейшем в законодательстве будет установлен порядок государственной регистрации прав на участки недр, то одновременно должен быть урегулирован порядок взаимоотношений между владельцем земельного участка и лица, оформляющего участки недр под этим земельном участком, если данные субъекты не совпадают в одном лице.

Из определения понятия недвижимого имущества исключили понятие "кондоминиум". С введением в действие ЖК РФ данный термин стал устаревшим. Его заменил термин "общее имущество многоквартирного дома (см. подробнее комментарий к ст.23 Закона).

К сожалению, несмотря на то, что определение недвижимому имуществу дано в двух нормативных правовых актах, отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу носит во многом субъективный характер. Данное положение объясняется отсутствием в законодательстве критериев, по которым можно четко определить, перемещение того или иного объекта принесет несоразмерный ущерб его назначению или нет. Усугубляет положение факт того, что в действующем законодательстве существует параллельный "недвижимому имуществу" термин "объект капитального строительства". Данные термины являются параллельными, поскольку ни один нормативный правовой акт не установил их взаимодействие: в каких случаях объект недвижимого имущества является объектом капитального строительства и наоборот. Однако при этом в одних нормативных правовых актах применяется термин "недвижимое имущество", в других - "объект капитального строительства".

Согласно п.10 ст.1 ГрК РФ объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из определений этих двух терминов, казалось бы, можно поставить знак равенства. Но, к сожалению, это не так. Мало того, в одних законодательных актах употребляют термин "недвижимое имущество", в других - "объект капитального строительства". В ряде случаев взаимодействие данных терминов играет ключевую роль в юридической судьбе объектов.

Вот одна из существующих коллизий в вопросе взаимодействия терминов "объект недвижимого имущества" и "объект капитального строительства". Дачные домики, садовые домики, созданные из подручных материалов, дома на сваях могут рассматриваться как временная постройка. Киоски, навесы и другие аналогичные объекты тоже могут быть разными. В одном случае перемещение таких объектов принесет им несоразмерный ущерб, а в другом нет (например, в зависимости от размера, конструкции, материала). Из практики следует, что к недвижимому имуществу относятся не только объекты, имеющие фундамент, но и такие строения как деревянные уборные, сараи, туристические домики, которые с точки зрения ГрК РФ объектами капитального строительства не являются.

В соответствии с ч.2 ст.41 ЛК РФ на лесных участках допускается возведение временных построек. Временная постройка может являться объектом недвижимого имущества, и тогда необходима государственная регистрация прав на нее. Вместе с тем по окончании срока действия аренды земельного участка или прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на него такие объекты должны быть демонтированы пользователем участка, поскольку являются временными. Если они не являются временными и не построены в соответствии с ч.2 ст.41, 44, 45 ЛК РФ, то такое строительство и вовсе является незаконным. Однако законодательством не предусмотрено такое основание прекращения прав на объект недвижимого имущества, как прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или аренды на участок, на котором данный объект расположен. Помимо этого наличие объекта недвижимого имущества дает право на повторное получение права постоянного (бессрочного) пользования или аренды на соответствующий участок на основании не ЛК РФ, а на основании ст.36 ЗК РФ (например, см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2010 года по делу N А56-45052/2009).

В науке гражданского права не только российского, но и зарубежного длительное время ведутся дискуссии о том, что же должно входить в понятие недвижимого имущества. Так, С.А.Степанов считает, что неясность формулировки понятия недвижимого имущества является особенностью только российского законодательства, хотя в своей работе "Недвижимое имущество в гражданском праве" приводит формулировки понятия недвижимого имущества в законодательстве других стран, которые, на наш взгляд, также не совершенны. Например, согласно Испанскому гражданскому кодексу к недвижимости относятся сооружения всякого рода, прикрепленные к земле, а согласно Итальянскому гражданскому кодексу недвижимое имущество - это строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время.

________________

См. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

Одним из главных критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу является наличие его прочной связи с землей. Но и этот критерий не является стопроцентным. Для определения наличия прочной связи с землей в ГК РФ и комментируемом Законе приведена категория "несоразмерный ущерб". В соответствии с п.35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под несоразмерным ущербом понимается ситуация, создающая невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании.

Однако и эта категория не является однозначной, поскольку далеко не всегда можно определить, принесет ли перемещение объекта несоразмерный ущерб или нет. И наоборот, объект может иметь прочную связь с землей и не быть объектом недвижимого имущества. Так, по мнению Г.Ф.Шершеневича, нельзя признать недвижимостью беседку в саду. Тем не менее, не все беседки одинаковы. Плетеные беседки действительно легко переносятся с места на место, но есть и каменные беседки. Кроме того, на практике встречаются ситуации (в разных регионах, например), когда с виду одинаковые беседки в одном случае зарегистрированы как объекты недвижимого имущества, поскольку на них выдан кадастровый паспорт, в другом случае не зарегистрированы. Техники не признали их объектами недвижимого имущества. Большое дерево тоже имеет прочную связь с землей и его перемещение может нанести несоразмерный ущерб и самому дереву и земельному участку, но, тем не менее, оно не является объектом недвижимости. Объектом недвижимости являются лесные участки, деревья же относятся к лесным насаждениям, то есть к движимым вещам.

________________

См. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.

Как отмечает С.А. Степанов, "позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости". С данной точкой зрения трудно согласиться. Если временные сооружения признать объектами недвижимости то возникнет множество трудностей. В частности, необходимо под каждым из них оформлять права на земельные участки. Кроме того, грань между временным и капитальным объектом очень зыбкая. Истории известно много случаев, когда временные объекты переставали быть таковыми: Эйфелева башня в Париже, скульптурная группа "Рабочий и Колхозница" в Москве, который стал объектом недвижимости после водружения его на постамент.

________________