Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)

Предисловие

В изменившихся социально-экономических условиях России и принятым в связи с этим новейшим законодательством предусмотрено деление имущества на недвижимое и движимое. Однако следует отметить, что в советском праве не существовало деления имущества на недвижимое и движимое. Это считалось характерным для буржуазного права и нашло соответствующее отражение в некоторых литературных источниках. Так, в Советском энциклопедическом словаре отмечается, что "недвижимость в феодальном и буржуазном обществе" - это земельные участки и стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты.

________________

См.: Советский энциклопедический словарь. М., 1980. С.883.

Аналогичное понятие недвижимости содержится и в Юридическом энциклопедическом словаре, где "недвижимость в буржуазном праве" - это земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.д.).

________________

См.: Юридический энциклопедический словарь / под ред. А.Я.Сухарева. М., 1984. С.190.

Законодательство других стран подробно регулирует правовой режим не только недвижимого, но и движимого имущества, что предусмотрено, например, ст.517-526 Французского гражданского кодекса, параграфами 94-96 Германского гражданского уложения, ст.812 Гражданского кодекса Италии, ст.655 Гражданского кодекса Швейцарии, ст.86 Гражданского кодекса Японии. В частности, в п.1 ст.86 ГК Японии предусмотрено, что недвижимыми вещами являются земля и неотделимые от нее вещи. Под землей понимается земельный участок определенной площади с прилегающим к нему пространством сверху и снизу (воздух и недра). Неотделимыми вещами являются те, которые накрепко связаны с землей - это строения, леса и др. Однако специальными законами последние могут быть признаны самостоятельными недвижимыми вещами.

________________

См.: Вагацума С., Аринцзуми Т. Гражданское право Японии (в двух книгах). Книга первая / под ред. Р.О.Халфиной. М., 1983. С.96-97.

В современной российской юридической литературе отмечается, что "недвижимость" - это новая правовая категория реформируемой экономики Российской Федерации. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью. Следует отметить, что недвижимость - это не только правовая категория, по своей природе, экономической сущности, она является, прежде всего, экономической категорией.

________________

См.: Российская юридическая энциклопедия / под ред. А.Я.Сухарева. М., 1999. С. 578.

Существенный перелом в становлении и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществил ГК РФ от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, который включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества, а систему специальных норм. Государственная регистрация стала носить самостоятельно, правообразующий характер. И именно с ней в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимым имуществом сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц. Кроме того, были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

________________

Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дис. … канд.юрид.наук: 12.00.03. Самара, 2004 / URL: http://www.aldebaran.com.ru/publications/8368

В п.1 ст.130 ГК РФ зафиксировано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В п.1 ст.130 ГК РФ отмечено, что вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию недвижимости. В частности, в п.1 данной статьи говорится о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п.2 ст.131 ГК РФ). В соответствии с п.3 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Что касается порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и оснований отказа в регистрации этих прав, то они устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6 ст.131 ГК РФ). Таким законом явился комментируемый Закон, принятый 21 июля 1997 года и введенный в действие на всей территории России с 31 января 1998 года.

Комментируемый Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала и принципы, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом. Условно можно выделить ряд причин, которые послужили основой для принятия данного Закона. Основным условием являлось, конечно же, отсутствие непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации и отношений, складывающихся в процессе регистрации. Другой причиной послужило отсутствие системы регистрирующих органов, которая полностью соответствовала бы гражданскому законодательству. Кроме того, необходимо было именно законодательное закрепление обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также определение правового значения регистрации и последствий ее отсутствия.

________________

Там же.

На сегодняшний день комментируемый Закон является базовым федеральным законом, определяющим порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права и обязанности уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и многие иные связанные с этим аспекты. Комментируемым Законом обеспечивается практическая реализация соответствующих положений ГК РФ, ЗК РФ и иных федеральных законов, регулирующих вопросы о приобретении прав на недвижимое имущество и о заключении в отношении него гражданско-правовых сделок.

Общие положения комментируемого Закона устанавливают основы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно дают определения основным терминам, касающимся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определяют круг субъектов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают общие требования к сведениям о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также комментируемый Закон содержит и административно-правовые нормы, определяющие полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем основное содержание комментируемого Закона сводится к установлению процедурных норм в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и особенностей государственной регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества и сделок с ним.

Предлагаемый читателю комментарий поможет лучше уяснить суть комментируемого Закона, его роль и значение в правоприменительной практике и на перспективу - в дальнейшем совершенствовании законотворческой деятельности.