1. Основным документом для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую комментируемая статья признает ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, подаваемое в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
Из анализа действующего законодательства следует, что заинтересованным в переводе земель или земельного участка лицом может быть любое лицо, способное подтвердить свои права на землю: граждане и юридические лица - собственники земельных участков; землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. В отношении земель федерального, регионального и местного значения заинтересованным лицом является соответствующий специально уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Ходатайство подается в орган, уполномоченный осуществлять перевод земель и земельных участков из одной категории в другую. Им является:
- в отношении земель, находящихся в федеральной собственности - Правительство Российской Федерации;
- земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности - орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). В свою очередь, решением исполнительного органа субъекта РФ ответственность за принятие рассматриваемых решений обычно возлагается на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ. Например, в Волгоградской области таким уполномоченным органом является Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области.
- земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).
- Помимо этого, земли, находящиеся в частной собственности, могут быть переведены из одной категории в другую:
- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в отношении земель сельскохозяйственного назначения;
- органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.
2. Комментируемая статья содержит положения, противоречащие друг другу. Часть 2 определяет органы, устанавливающие содержание ходатайства и приложения к нему. В отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, сведения обязательные к указанию в ходатайстве определяются органами государственной власти субъектов РФ. В отношении иных земель таким органом является уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. Между тем, часть 3 комментируемой статьи устанавливает исчерпывающий состав обязательных к указанию в ходатайстве сведений, который не предполагает изменений или дополнений уполномоченными согласно предыдущей части органами.
Ходатайство должно содержать кадастровый номер земельного участка. Следовательно, до подачи документов о переводе земельного участка из одной категории в другую, этот земельный участок должен пройти процедуру кадастрового учета и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (включая земельные участки) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе (ст.1 Закона о кадастре недвижимости). В ст.5 указанного закона определено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер или кадастровый номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета, для чего он осуществляет кадастровое деление территории страны на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.
Кадастровый номер земельного участка, как и иные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, заинтересованное лицо может получить, подав запрос в порядке, установленном законодательством.
В ходатайстве обязательно указывается категория земель, в состав которых входит земельный участок, а также категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить.
На практике нередко необходимость перевода земельного участка из одной категории в другую связана с его запланированным не целевым использованием. Самым простым примером такой ситуации является приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых планируется строительство коттеджных поселков. Но такое строительство невозможно осуществить иначе, чем после перевода соответствующих земельных участков в категорию земель населенных пунктов.
Помимо прочего заинтересованное лицо в ходатайстве должно обосновать перевод земельного участка и подтвердить свои права на него. Например, перечень оснований (исключительных случаев) перевода земель и земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель указан в ст.7 комментируемого Закона.
3. В комментируемой статье устанавливается перечень документов, которые необходимы для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, который довольно часто расширительно толкуется в нормативных правовых актах регионального и местного значения.
Первой в списке необходимых приложений является выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка. Согласно ст.14 Закона о кадастре недвижимости, кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Этот документ включает следующую информацию:
- дата регистрации кадастровой выписки о земельном участке;
- учетный номер кадастрового квартала, в котором фактически располагается земельный участок;
- кадастровый номер (либо ранее присвоенный государственный учетный номер земельного участка, либо номера земельных участков, из которых образован данный участок, если таковые имеются);
- дата принятия решения об учете земельного участка - в отношении земельных участков, учтенных по правилам Закона о кадастре недвижимости;
- адрес земельного участка, а при его отсутствии - описание местоположения;
- категория земель;
- вид разрешенного использования;
- площадь земельного участка в квадратных метрах, система координат нахождения в конкретном кадастровом районе, описание границ (территориальное положение подтверждается прилагаемым планом);
- кадастровая стоимость;
- сведения о правах на земельный участок (вид права, правообладатель, доля в праве);
- сведения о частях земельного участка и их обременениях;