Действующая редакция данного раздела ГК содержит развернутое регулирование права собственности, тогда как регулирование ограниченных вещных прав представлено весьма фрагментарно. Это вытекает даже из названия раздела (в действующей редакции ГК) - "Право собственности и другие вещные права".
Предлагаемые проектом изменения раздела II ГК обусловлены необходимостью создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в максимально стабильном и защищенном правовом режиме пользования чужим имуществом, то есть во владении и пользовании, основанном именно на вещном праве. Это, в свою очередь, должно привести к существенному обогащению содержания раздела II ГК за счет, во-первых, введения новых, ранее не известных законодательству ограниченных вещных прав и, во-вторых, за счет более подробного регулирования существующих сегодня ограниченных вещных прав. Разделу также предлагается дать новое название - "Вещное право".
В разделе II ГК "Вещное право" выделяются четыре подраздела: подраздел 1 "Владение", подраздел 2 "Общие положения о вещных правах", подраздел 3 "Право собственности", подраздел 4 "Ограниченные вещные права".
Подраздел 1 "Владение" вводит отсутствовавший ранее в гражданском законодательстве институт владельческой защиты, суть которого заключается в предоставлении упрощенной юридической защиты от самоуправных действий, направленных на завладение имуществом другого лица. Лицо, незаконно лишенное владения, наделяется правом предъявить особый иск о защите нарушенного владения, особенностью которого является необходимость доказать только факт владения истребуемым имуществом, предшествовавшего нарушению владения, а также факт насильственного изъятия этого имущества у владельца. Необходимость доказать право собственности истца на истребуемое имущество, как правило, отсутствует (что особенно удобно для защиты владения движимыми вещами).
Кроме того, в рамках введения особой защиты владения проект содержит ряд норм, ранее отсутствовавших в ГК, определяющих понятие владения, момент приобретения владения, уточняющих понятия добросовестного и законного владения.
Существенной новеллой, реализованной в подразделе 2, является создание своеобразной "общей части" вещного права (главы 15 и 16). Так, в статье 221 устанавливаются признаки вещного права (бессрочность, следование за вещью, защита от нарушения его любым лицом), его объекты. В статье 223 устанавливается ограниченный, замкнутый перечень вещных прав (numerus clausus). Кроме того, в статье 221 подчеркивается, что субъекты, объекты и содержание вещных прав могут определяться только ГК.
В проекте содержатся подробные правила, регулирующие защиту вещных прав (статьи 226-232).
В главе 17 "Общие положения о праве собственности" содержатся положения о важнейшем вещном праве - праве собственности. В основном эти положения представляют собой развитие общих положений о праве собственности, которые имеются в действующем законодательстве.
Глава 18 регулирует основания для возникновения права собственности. К новеллам, предлагаемым данной главой, можно отнести формулирование детальных и непротиворечивых правил о добросовестном приобретении права собственности от неуправомоченного отчуждателя (статья 241), изменение правил о приобретении права собственности вследствие истечения сроков приобретательной давности (статья 242). Существенно, с учетом установившейся судебной практики, скорректированы правила о приобретении права собственности на самовольную постройку (статья 244).
Глава 19 посвящена регулированию оснований прекращения права собственности, и она не содержит каких-либо кардинальных изменений по сравнению с действующим правовым регулированием прекращения права собственности. Из предлагаемых новелл можно упомянуть о введении норм, касающихся прекращения ограниченных вещных прав в случае конфискации имущества у собственника (статья 269) и его национализации (статья 270).
Глава 19_1 "Общая собственность" также в основном посвящена уточнению регулирования отношений общей (долевой и совместной) собственности. Новеллой данной главы является введение норм, регулирующих порядок заключения соглашения о порядке использования недвижимого имущества, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности.
В проекте изменяется режим общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства - с совместной на долевую (статьи 281 и 282).
Глава 19_2 регулирует особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты. В нормах этой главы последовательно проводится принцип единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В частности, в ГК устанавливается преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок при его отчуждении собственником (статья 292).
Вводится принципиально новая норма о необходимости учитывать права владельцев соседних земельных участков при осуществлении права собственности на земельный участок, а также описывается содержание так называемых соседских прав (статьи 293 и 294). Глава также содержит ряд новых норм, регулирующих основания ограничения правовых возможностей собственника земельного участка в публичных интересах (статьи 295, 295_1 и 295_2).
Во многом новым содержанием наполнены нормы этой главы, регулирующие основания и порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд (статья 296). Новеллами ГК также являются нормы, касающиеся особенностей права собственности на участки недр (статья 296 ), водные объекты (статья 296 ).
Принципиально новыми для ГК являются главы, посвященные регулированию права собственности на здания и сооружения (глава 19_3) и на помещения (статья 19_4). Нормы первой из этих глав в основном призваны примирить возможность существования постройки, принадлежащей одному лицу, на земельном участке, принадлежащем другому лицу, и дать нормативную основу соединения прав на два этих объекта в руках одного лица. Другая глава, в числе прочего, регулирует вопросы использования общего имущества здания, в котором находятся помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам.
Основная масса новелл раздела II ГК сосредоточена в подразделе 4 "Ограниченные вещные права". Данный подраздел предусматривает введение в действующее российское законодательство широкого набора ранее не известных ему ограниченных вещных прав, призванных охватить максимально широкий круг случаев, в которых одно лицо имеет экономическую потребность в пользовании имуществом другого лица.
Исходя из этих потребностей проект предлагает иметь в гражданском законодательстве следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (глава 20); право застройки (глава 20 ); сервитут (глава 20 ); право личного пользовладения (глава 20_3); ипотека (глава 20_4); право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20_5); право вещной выдачи (глава 20_6); право оперативного управления (глава 20_7); право ограниченного владения земельным участком (статья 297).
Правом постоянного землевладения признается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок, для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка. Право постоянного землевладения может быть установлено на срок не менее пятидесяти лет. Лицо, в пользу которого установлено данное право, обязано вносить собственнику земельного участка установленную плату. Данное право может быть передано другому лицу по сделке или перейти в порядке универсального правопреемства.
Правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.
Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. Право застройки является платным. Оно является срочным, минимальный срок, на который может быть установлено это право, - пятьдесят лет, максимальный - сто лет. Право застройки может быть передано другому лицу по сделке или переходить к правопреемникам в порядке универсального правопреемства.
Новая редакция главы о сервитутах (глава 20 ) существенно развивает положения о сервитутах, имеющиеся в действующем законодательстве. Так, в ней уточняются основания, условия и порядок установления сервитута (статья 301), вводятся новые нормы, касающиеся платы за сервитут (статья 301_2), множественности сервитутов (статья 301_3), устанавливаются различные виды сервитутов (статьи 301_6-301_10).
Право личного пользовладения - это право, на котором гражданин или некоммерческая организация могут владеть и пользоваться недвижимой вещью, принадлежащей другому лицу, причем цель такого пользования не может быть связана с осуществлением владельцем предпринимательской деятельности. Параграф о специфическом виде права личного пользовладения - социальном пользовладении - призван урегулировать права лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения, пользоваться данным помещением.
Новым для современного российского законодательства является регулирование ипотеки как ограниченного вещного права (глава 20_4). Проект вводит неизвестную ранее законодательству форму залога - неакцессорную оборотную ипотеку, которая позволит существенно укрепить правовое положение кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой. Кроме того, проект решает текущие проблемы, возникающие в практике кредитования под залог недвижимости (одновременный залог прав на здание (сооружение) и земельный участок, сохранение добросовестно приобретенного права залога и некоторые другие).
Право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20_5) урегулировано как ограниченное вещное право, его содержанием является возможность лица, в пользу которого оно установлено, потребовать продажи ему этой вещи на определенных условиях.
Право вещной выдачи (глава 20_6) предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - право распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Данное ограниченное право может отчасти представлять альтернативу рентным договорам, в связи с использованием которых сложилась весьма неоднозначная судебная практика, сводящая на нет саму идею извлечения постоянного дохода за счет стоимости вещи, переданной другому лицу. В проекте предлагается упразднить одно из ограниченных прав, на основании которых в настоящее время юридические лица, учрежденные публичным образованием, осуществляют владение и пользование переданным им имуществом, - право хозяйственного ведения. Проект исходит из необходимости введения одного ограниченного вещного права, которым будут наделяться такие юридические лица, - права оперативного управления имуществом, принадлежащим публичному образованию на праве собственности. В главе 20_7 содержатся нормы, касающиеся установления и прекращения данного права, особенностей владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве оперативного управления.