5.4.1. Инвестиционное имущество - это объекты недвижимого имущества, которые используются в целях получения арендного дохода и/или дохода от прироста их стоимости.
К объектам инвестиционного имущества могут относиться:
- земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
- земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено;
- здание, принадлежащее страховщику (или находящееся во владении страховщика по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
- здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
- недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.
В отдельных случаях часть объекта недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для оказания услуг или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то страховщик учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в оказании услуг или в административных целях.
Оборудование и оснащение, физически установленные в здании, считаются частью объекта инвестиционного имущества.
Таким образом, к инвестиционному имуществу не относится имущество, принадлежащее или арендуемое страховщиком:
- используемое для осуществления страховой деятельности либо для административных целей (такое имущество учитывается в качестве основных средств); или
- предназначенное для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Например:
Страховщику принадлежит здание, которое сдается в аренду третьим сторонам за определенную арендную плату. Такое здание является инвестиционным имуществом. Однако здание, принадлежащее страховщику на правах собственности и используемое страховщиком в качестве офисного здания, не является инвестиционным имуществом, так как используется для осуществления страховой деятельности.
5.4.2. Объект инвестиционного имущества первоначально оценивается по фактической стоимости (себестоимости) за исключением случаев, когда он:
1) переносится в данную категорию из другой категории активов в отчете о финансовом положении;
2) приобретается в результате осуществления сделки по объединению бизнеса.
Фактическая стоимость объекта инвестиционного имущества представляет собой сумму уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) или справедливую стоимость иного возмещения, переданного в обмен на приобретение данного объекта инвестиционного имущества в момент его приобретения.
При отсрочке оплаты за объект инвестиционного имущества фактические затраты определяются как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве расходов по процентам в течение срока отсрочки по методу эффективной ставки процента.
В фактическую стоимость инвестиционного имущества включаются затраты, связанные с осуществлением сделки, и затраты, непосредственно связанные с подготовкой актива к использованию в запланированных целях.
Например:
Страховщик приобрел земельный участок и здание санатория на нем. Страховщик сносит здание санатория и на этом участке строит новое здание. Стоимость земли, сноса здания санатория, а также затраты на постройку нового здания включаются в стоимость инвестиционного имущества.
Согласно МСФО (IAS) 23 "Затраты по займам" страховщик капитализирует затраты по займам, непосредственно связанные с приобретением, подготовкой и строительством объекта инвестиционного имущества, являющегося "квалифицируемым активом".
5.4.3. После первоначального признания страховщик выбирает и закрепляет в своей учетной политике один из двух возможных методов учета инвестиционной собственности: оценивать все объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости либо по фактической стоимости. Выбранный в учетной политике метод подлежит последовательному применению.
Метод оценки инвестиционного имущества по справедливой стоимости требует оценки справедливой стоимости данного имущества на каждую отчетную дату и отражения всех изменений в составе прибыли или убытка за период. При этом амортизация по данному имуществу не начисляется.
Если страховщик решает классифицировать в качестве инвестиционного имущества недвижимость, которой он владеет по договору операционной аренды, то вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости.
При оценке инвестиционного имущества по фактической стоимости начисляется амортизация этого имущества и проводится тест на обесценение этого имущества. Обесценение учитывается в составе прибыли или убытка за период.
При этом страховщик, выбравший модель оценки по фактической стоимости, должен раскрывать информацию о справедливой стоимости объектов инвестиционного имущества в том же порядке, что и при использовании модели оценки по справедливой стоимости.