Ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости устанавливаются посредством зон с особыми условиями использования территорий. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.4 ст.1 ГрК).
Установление зон с особыми условиями использования территорий в случаях обеспечения безопасности жизнедеятельности происходит на основании технических регламентов.
До принятия технических регламентов действует норма ч.1 ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которой "до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия документации по планировке территорий, проектной документации, а также результатов инженерных изысканий, работ, выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, и объектов капитального строительства, построенных, реконструированных, отремонтированных, требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и Градостроительному кодексу Российской Федерации".
Границы зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В настоящих Правилах отображены границы зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с генеральным планом городского поселения Апрелевка, вследствие чего, градостроительный регламент зон с особыми условиями территорий установлен только в части ограничения использования территорий и земельных участков, расположенных в пределах таких зон.
Для территорий городского поселения Апрелевка устанавливают следующие зоны с особыми условиями использования территорий:
- зоны, выделенные для охраны и эксплуатации объектов культурного наследия;
- зоны, выделенные по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям;
- иные зоны, выделенные в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Режим градостроительной деятельности в пределах указанных зон определяется законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области и нормативными правовыми актами администрации городского поселения Апрелевка.
По способам установления границ и ограничений в Правилах землепользования и застройки выделяются две группы разновидностей зон с особыми условиями использования территории:
1. Зоны санитарно-защитные, водоохранные, охраны инженерных коммуникаций и иные охранные зоны. Ограничения использования территорий в пределах этих зон устанавливаются без подготовки или с подготовкой специальных проектов на основании технических регламентов, связанных с обеспечением безопасности.
Изменения размеров санитарно-защитных зон вступают в силу в день их утверждения соответствующими государственными органами, независимо от наличия или отсутствия Правил землепользования и застройки, поскольку они устанавливаются посредством самостоятельных правовых актов, источником которых является законодательство Российской Федерации. Эти изменения в обязательном порядке переносятся в Правила землепользования и застройки (отображаются в них) без проведения публичных слушаний, так как санитарно-защитные и водоохранные зоны имеют заранее установленные параметры и объективированный характер, вследствие чего, при изменении, установлении санитарно-защитной или водоохранной зоны возникает технологическая задача их объективной фиксации.
2. Зоны, границы и ограничения в пределах которых, могут устанавливаться только путём подготовки специальных проектов. Это зоны охраны объектов культурного наследия, установление которых не связано с обеспечением безопасности, как она понимается Федеральным законом "О техническом регулировании".
Границы зон с особыми условиями выполняют две функции:
- Регулируют планирование размещения новых объектов;
- Регулируют использование ранее размещённых объектов.
Размещение новых объектов - это процесс поэтапного уточнения их характеристик, что предполагает установление для них санитарно-защитных зон по двухэтапной технологии.
На первом этапе, пока характеристики объекта не явны, параметры санитарно-защитных зон должны устанавливаться с установленными требованиями, а последующее их уточнение посредством разработанного проекта санитарно-защитной зоны с уменьшением первоначально установленных параметров.
Применительно к существующим объектам, виды разрешённого использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, действуют нормы, установленные частями 8-10 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым сложившиеся виды использования этих объектов могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Реконструкция данных объектов может осуществляться только путём приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом.
В случае если использование таких объектов продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
Применительно к границам зон охраны объектов культурного наследия (ЗООКН), органы государственной власти не имеют право их устанавливать по причине отсутствия параметров и характеристик ЗООКН и индивидуального характера объектов, не поддающегося формализованному нормированию. Вмести с тем, разработка проектов ЗООКН является элементом государственной охраны объектов культурного наследия.
Согласно с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73 "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может осуществляться по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия или по решению суда
Подготовка проектов санитарно-защитных и водоохранных зон обеспечивается заинтересованными правообладателями производственных и иных объектов.