ПРОГРАММА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Оно превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения образования. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы.
В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья.
Понятие "качественного жилья" означает - удобного для проживания, соответствующего индивидуальным потребностям граждан, адаптированного к природным и климатическим условиям, обеспечивающего экономную эксплуатацию жилого фонда.
Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь не идет речь о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).
В обществе оказались полностью разрушены обратные связи между производителями товаров и услуг и их потребителями, без которых невозможно никакое поступательное социально - экономическое развитие. Без этих связей формально правильный лозунг о необходимости поддержки отечественного товаропроизводителя обернулся, и не мог не обернуться, произволом производителя.
Экономика страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. Как следствие, постепенно происходило обнищание населения. В последние годы, по мере того, как деньги приобретали свой изначальный смысл в качестве эквивалента производимого товара и, соответственно, вложенного труда, это становилось все более очевидным.
Государственная пропагандистская машина воспитывала сознание граждан, адекватное деформированной экономике. В результате была совершена подмена правильного положения "о богатстве страны, обусловленном богатством ее граждан" на тезис "о богатстве страны, обусловленном богатством ее недр". Основным же источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории.
В этом отношении государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально - экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.
Жестокий финансовый кризис, поразивший страну в конце 80-х - начале 90-х годов, невольно положил начало процессу по реформированию жилищной сферы. Государство уже не могло позволить себе роскошь прямого финансирования жилищного строительства в больших объемах. По данным Госкомстата России доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80% в 1987 году до 26% в 1999 году, в том числе за счет федерального бюджета - до 15%.
Вместе с тем, отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. м до 32 млн. кв. м в год.
Мы вплотную подошли к опасной черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.
Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:
во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;
во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно - финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;
в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.
Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Система ипотечного жилищного кредитования (далее - система ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.
Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально - экономического организма общества.
Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер.
При всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.
Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.).
При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
- вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;