ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 февраля 2001 года N 68

О ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ И УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ

Утратил силу: НГР ru04000200300224

В целях создания условий для внедрения ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия и учитывая социальную значимость вопроса решения жилищной проблемы путем предоставления долгосрочных займов, Правительство Республики Бурятия постановляет:

1. Одобрить Программу ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия (приложение N 1).

2. Утвердить Положение о предоставлении ипотечных займов (приложение N 2).

Президент - Председатель

Правительства Республики Бурятия

Л.В.ПОТАПОВ

Управляющий Делами - Руководитель

Администрации Президента и

Правительства Республики Бурятия

В.Е.ГУЛГОНОВ

Приложение N 1
Одобрена
Постановлением Правительства
Республики Бурятия
от 21.02.2001 N 68

ПРОГРАММА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Оно превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения образования. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы.

В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья.

Понятие "качественного жилья" означает - удобного для проживания, соответствующего индивидуальным потребностям граждан, адаптированного к природным и климатическим условиям, обеспечивающего экономную эксплуатацию жилого фонда.

Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь не идет речь о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).

В обществе оказались полностью разрушены обратные связи между производителями товаров и услуг и их потребителями, без которых невозможно никакое поступательное социально - экономическое развитие. Без этих связей формально правильный лозунг о необходимости поддержки отечественного товаропроизводителя обернулся, и не мог не обернуться, произволом производителя.

Экономика страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. Как следствие, постепенно происходило обнищание населения. В последние годы, по мере того, как деньги приобретали свой изначальный смысл в качестве эквивалента производимого товара и, соответственно, вложенного труда, это становилось все более очевидным.

Государственная пропагандистская машина воспитывала сознание граждан, адекватное деформированной экономике. В результате была совершена подмена правильного положения "о богатстве страны, обусловленном богатством ее граждан" на тезис "о богатстве страны, обусловленном богатством ее недр". Основным же источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории.

В этом отношении государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально - экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Жестокий финансовый кризис, поразивший страну в конце 80-х - начале 90-х годов, невольно положил начало процессу по реформированию жилищной сферы. Государство уже не могло позволить себе роскошь прямого финансирования жилищного строительства в больших объемах. По данным Госкомстата России доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80% в 1987 году до 26% в 1999 году, в том числе за счет федерального бюджета - до 15%.

Вместе с тем, отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. м до 32 млн. кв. м в год.

Мы вплотную подошли к опасной черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.

Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:

во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;

во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно - финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;

в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Система ипотечного жилищного кредитования (далее - система ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.

Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально - экономического организма общества.

Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер.

При всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.).

При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;

- вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;

- укрепляет кредитно - финансовую систему;

- способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.

Необходимо подчеркнуть, что в силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность. По существу, ипотека постепенно становится инструментом не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические группы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе. Наиболее ярким примером служит Франклин Д. Рузвельт.

Таким образом, система ИЖК является не только инструментом в достижении пусть и чрезвычайно важной, но все же кратко- и среднесрочной цели обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом:

- Она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы;

- Она вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

- Она укрепляет "белый" сектор экономики и уменьшает его "черную" составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость общества;

- Она формирует в обществе вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, общества взаимного страхования и т.п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из набора людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально - экономических и политических интересов.

Фактически система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства.

Именно поэтому при построении системы ИЖК необходимо избежать соблазна создания незамысловатой организационно - финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей.

В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК:

1. В ходе структурной перестройки жилищной сферы объем жилья, находящийся в частной собственности у населения, вырос с 14% в 1987 году до 59% в 1999 году и составил около 1 млрд. кв. м., что в денежном выражении составляет не менее 3 - 3,5 триллионов рублей.

По различным оценкам на руках населения находятся не менее 0,5 - 1,0 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.

Оживление в 1999 - 2000 гг. экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов.

2. Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года N 1010 создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

3. Утверждена Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28), на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Государственная концепция развития системы ИЖК дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 утвержден пакет законодательных и нормативных актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ИЖК, снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Среди мер государственной поддержки следует особо выделить те из них, которые напрямую связаны с Человеком, а именно, налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусматривается увеличение размера льгот по подоходному налогу (с суммы до 600000 рублей) с одновременным увеличением срока ее предоставления (на весь период погашения кредита). Одновременно предусматривается существенное (на практике не менее чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.

4. В федеральном бюджете на 2001 год предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 5 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, представивших ипотечные жилищные кредиты населению.

В основе стратегии развития системы ИЖК должна лежать ориентация и опора на субъекты Российской Федерации - сосредоточение усилий на реализации конкретных региональных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого региона (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему, что является необходимым условием ее рефинансирования.

Роль федерального центра состоит в том, чтобы максимально ускорить этот процесс путем:

- регулирования и контроля за кредитно - финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка;

- осуществления общей координации, разработки единой методологии и единых стандартов системы ИЖК;

- привлечения средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК;

- формирования благоприятно законодательной и нормативной (в том числе налоговой) среды для функционирования системы ИЖК.

Важнейшей функцией федерального центра является также разъяснение и пропаганда основополагающих принципов, механизмов и сути института ипотеки в целом.

Отсутствие ясности в этих вопросах, многообразие подходов и мнений даже среди специалистов создают благоприятную почву для появления весьма поверхностных информационных материалов в средствах массовой информации, что дезорганизует общественность, формирует у потенциальных инвесторов ложное мнение о несерьезности и недостаточной конкретности российских разработчиков и участников ипотечных программ и таит в себе угрозу дискредитации ипотечной идеи в самом ее зародыше. К тому же еще не редкость, когда руководители регионов рассматривают систему ипотечного кредитования как средство прямого финансирования строительных комплексов, что на самом деле является следствием, а не целью ее функционирования.

Система ИЖК является системой реализации готового жилья. Поэтому направленные средства населения нельзя использовать до момента предъявления жилья, удовлетворяющего их потребностям и возможностям. Только в этом случае Человек - потребитель жилья - защищен от рисков при строительстве.

Таким образом, увязываются интересы строителей и Человека, который приобретает ипотечный кредит. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, в состоянии взять кредит в банке. На эти заемные средства строятся квартиры или индивидуальные дома, а потенциальные потребители - заемщики осуществляют общественный надзор за строительством, сроками, стоимостью и качеством.

Тем самым отношения потребитель - производитель принимают цивилизованную форму: покупатель жилья вынуждает строительные организации начать борьбу за клиента, формируя так необходимую для нашей экономики конкуренцию, отсутствовавшую при социалистическом способе производства.

Достаточно часто высказывается мнение, что система ИЖК рассчитана только на людей с очень высокими доходами, но поскольку они уже успели приобрести жилье, то в стране не найдется достаточного количества заемщиков. Так ли это?

Во-первых, ответим на вопрос, какое количество семей в состоянии обеспечить жильем строительный комплекс страны. Мы уже приводили цифры - максимальный объем вводимого жилья составлял 73 млн. кв. м в год (1987 г.). Таким образом, в лучшие для себя годы, строители могли обеспечить жильем около 3% семей (по существующим социальным нормам и если принять, что среднестатистическая семья состоит из 3,2 человек). Сегодня в год вводится 32 млн. кв. м, то есть объемы жилищного строительства упали в 2,3 раза. Следовательно, сегодня строительный комплекс обеспечивает жильем менее 1,5% российских семей.